住房三級市場將放開
發(fā)布時間：2003-2-19來源：摘自 《中國房地產(chǎn)報》
有朋友由于工作調(diào)動的原因，想把原來自己買的公房賣掉。原單位便說，賣掉可以，但必須賣給原單位的職工，否則就不行。朋友算了算，這樣做有兩萬元的差價。朋友有點舉棋不定。
其實，像朋友這樣的尷尬，或許很多人都遇到過。日前，從北京市傳來好消息：該市住房三級市場開放，直管公房敞開交易。這樣，對一大批像朋友這樣境遇的人，已有了初步的希望。
四種形式進行交易
據(jù)了解，北京市國土資源和房屋管理局出臺的《關于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》規(guī)定，在全市范圍內(nèi)開展直管公有住房使用權(quán)交易試點，除按照北京市住房制度改革有關規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外的其它直管公有住房，包括樓房、平房、筒子樓、簡易樓等直管公有住房，都可以上市進行交易，公房承租人可通過差價換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種交易形式交易。
值得一提的是，該文件也為單位自管公房的使用權(quán)交易亮了“綠燈”，中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其它單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可參照本通知有關規(guī)定執(zhí)行，因此，其涉及面將會相當寬闊。業(yè)內(nèi)人士認為，這無異于一次存量房市場的“地震”，對規(guī)范和活躍存量房市場將起到巨大作用。放開住房三級市場可以充分發(fā)揮公有住房的使用效益，同時，公房承租人也能夠通過轉(zhuǎn)租、賣舊買新改善居住條件。
有關人士透露，1999年10月7日發(fā)布施行的《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》日前被廢止，有關這次新政策的內(nèi)容目前正在報批當中。
三大利好刺激市場
這次北京市的新政策將在上市審批、收益分成、補交地價款等方面有較大松動。
原《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》很多內(nèi)容是束縛了公房上市的，在審批程序、收益分成等方面設置了種種限制。比如第六條規(guī)定，房屋所有權(quán)人要求進入市場出售已購公有住房，應當向房屋所在地的區(qū)、縣房屋土地管理局提出書面申請；第十條規(guī)定，城八區(qū)的已購公有住房上市出售，房屋買受人應當按照房屋所在地標定地價的10％繳納土地出讓金；第十二條規(guī)定，本市城鎮(zhèn)職工出售已購公房，其收入由城鎮(zhèn)職工與房屋原所有權(quán)單位按照房屋所有權(quán)比例分成。
上市審批、收益分成是目前公認的政策限制，而補交較高的地價款也讓人們對公房上市望而卻步。有關人士告訴記者，新政策將在這幾方面有較大突破，總之，要用“手續(xù)簡化、讓利百姓”的政策為不火的市場添把柴。
帶動住房梯度消費
放開住房三級市場說了很久，但始終是“猶抱琵琶半遮面”，與此同時，差價換房、私下轉(zhuǎn)租等圍繞公房使用權(quán)的“地下”市場交易從未停止過。此次出臺的新政策可謂是公房使用權(quán)上市交易的信號。
住房一二三級市場是房地產(chǎn)市場約定俗成的叫法。住房一級市場指新建商品房即增量房的買賣；住房二級市場是指存量房產(chǎn)的買賣和租賃，比如已經(jīng)購買的商品房、經(jīng)濟適用房的上市再轉(zhuǎn)讓，已購公房的上市再轉(zhuǎn)讓；住房三級市場是指公有住房使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租，以前這個市場沒有放開。
據(jù)了解，目前僅北京市就有2000多萬平方米左右的直管公房，全國的公有住房更不必說。放開住房三級市場，將形成住房一二三級市場的聯(lián)動，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。以前公房承租人無法把公房使用權(quán)轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓，其使用權(quán)的交易一直是地下交易，轉(zhuǎn)租或者轉(zhuǎn)讓的雙方權(quán)益得不到保障，糾紛時常產(chǎn)生；放開公有住房使用權(quán)后，交易公開、合法了。《關于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》中規(guī)定，公房使用權(quán)交易的雙方簽訂書面協(xié)議，并到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位或房地產(chǎn)行政主管部門辦理相關手續(xù)，使雙方的權(quán)益有了保障。同時，以舊換新，改善居住條件，發(fā)揮公有住房的使用效益，公房承租人可以根據(jù)自己的經(jīng)濟實力換購二手房、經(jīng)濟適用房甚至商品房，帶動二級市場、一級市場的需求，有效地形成住房梯度消費的模式。
不再由單位說了算
以前，由于公房是歷史遺留問題，和單位有著千絲萬縷的聯(lián)系，所以，公有住房上市最大的阻力不是來自市場，而是單位。北京市的《關于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》中明確規(guī)定，直管公有住房合法承租人提出申請，并提供了相關材料的，直管公房經(jīng)營管理單位應在規(guī)定的時限內(nèi)辦理各種手續(xù)，不得以任何理由予以拒絕。中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其它單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，也可參照本《通知》有關規(guī)定執(zhí)行。
公房租讓合法明白
在做試點工作的同時，北京市國土資源和房屋管理局的有關專家提醒，在公房轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)租中要注意以下幾點：公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其它與該房屋有關的、應由承租人繳納的各項費用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應結(jié)清應當繳納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關的各項費用。公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應當與出租人重新簽訂公有住房租賃合同；將公有住房轉(zhuǎn)租給外地來京務工經(jīng)商人員的，要按《北京市外地來京務工經(jīng)商人員管理條例》規(guī)定執(zhí)行。