三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放：租房者的曙光
發(fā)布時(shí)間：2003-2-27來(lái)源：摘自《北京現(xiàn)代商報(bào)》
羊年春天就要到來(lái)的時(shí)候，北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》。從今年起，北京將在全市范圍內(nèi)開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)，除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外的其他直管公有住房均可上市進(jìn)行交易。中央在京單位自管公有住房使用權(quán)和其他單位自管公有住房使用權(quán)交易，經(jīng)產(chǎn)權(quán)單位同意，可參照本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。這意味著房屋三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放納入了議事日程，這將給租房者帶來(lái)新的希望。
三級(jí)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊力
三級(jí)市場(chǎng)的開(kāi)放能緩解北京租房壓力嗎？答案是肯定的。
根據(jù)市國(guó)土資源和房屋管理局有關(guān)人士分析，2001年北京市共有直管公房2400萬(wàn)平方米，去年由于崇文、宣武等區(qū)的危改拆遷、文物保護(hù)等措施，變化數(shù)量較大，估計(jì)仍有近2000萬(wàn)平方米。如果單純按人均20平方米計(jì)算的話，可以滿足將近200萬(wàn)人的租房需求。
據(jù)了解，這次公房使用權(quán)交易試點(diǎn)從今年1月1日開(kāi)始，試行期長(zhǎng)達(dá)一年，包括樓房、平房、筒子樓、簡(jiǎn)易樓等直管公有住房都可以上市進(jìn)行交易。公房承租人可通過(guò)差價(jià)換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種形式交易。因此，這項(xiàng)草案的公布也被業(yè)界視為將引起北京存量房市場(chǎng)的“地震”。不但可以充分發(fā)揮公有住房的使用效益，公房承租人還能夠通過(guò)轉(zhuǎn)租、賣舊買新改善居住條件，北京房市的一二級(jí)市場(chǎng)也將跟著沾光。
不過(guò)，規(guī)定的出臺(tái)到執(zhí)行還會(huì)有許多的細(xì)則需要完善。按照規(guī)定，三級(jí)市場(chǎng)開(kāi)放的具體程序?qū)⒂杀本┦懈鲄^(qū)縣來(lái)操作，直管公房交易目前還沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段。
交易成本是個(gè)坎
相對(duì)于手續(xù)繁雜的二手房交易，應(yīng)該說(shuō)公房的出租手續(xù)還是比較簡(jiǎn)單的。北京市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年政府主管部門即將出臺(tái)稅費(fèi)再度降低、上市條件再度放寬、二手房入市審批手續(xù)繼續(xù)簡(jiǎn)化等政策，這些政策無(wú)疑將為公房的出租降低門檻，同時(shí)減少交易成本。
近幾年，由于多方面的原因，北京市公房出租一直籠罩在“多稅費(fèi)”的陰影下。據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市公房出租最多要交7種稅：首先是房產(chǎn)稅，按房屋租金的12％收�。黄浯问菭I(yíng)業(yè)稅，稅率為租金的5％；第三是城市維護(hù)建設(shè)稅，按營(yíng)業(yè)稅的7％收�。坏谒氖墙逃M(fèi)附加，為營(yíng)業(yè)稅的3％；第五是個(gè)人所得稅，分為兩個(gè)檔次，當(dāng)月租金所得在4000元以下的，減去800元和以上所繳的各種稅金，剩余所得為納稅所得額，再乘以20％即為個(gè)人所得稅納稅金額，當(dāng)月租金收入在4000元以上的，租金收入減去20％的費(fèi)用再減去以上所繳各種稅金，然后乘以20％，結(jié)果即為應(yīng)繳個(gè)稅金額；第六是土地使用稅，按租金的0．5％收�。坏谄呤怯』ǘ�，稅率僅為出租協(xié)議租金的1％。
如此多的稅費(fèi)使北京市的公房出租常年處在地下交易和隱性交易的狀態(tài)。據(jù)零點(diǎn)市場(chǎng)調(diào)查公司測(cè)算，目前北京至少有1．2萬(wàn)套以上公房被私租。而隱性市場(chǎng)直接的后果，是國(guó)家稅收資金的大量流失。北京市外地來(lái)京人員約300萬(wàn)人，按人均每月100元計(jì)算，一年房租收入總數(shù)就是36億元，北京市個(gè)人出租房稅率大約40％，即每年北京至少能征收到14．4億元的稅收。但實(shí)際征收到的1／10也不到。同時(shí)，私下交易的繁榮也直接催生了各種非法中介。
期待合法房屋中介
據(jù)了解，目前北京中介機(jī)構(gòu)4000多家，有執(zhí)照的企業(yè)約2000家，其中有資質(zhì)證明的只有600多家。公房的敞開(kāi)交易，也使各類房產(chǎn)中介蠢蠢欲動(dòng)。不過(guò)，我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總裁助理傅嚴(yán)的話反映了大量合法中介的想法：“公房出租能否在北京真正陽(yáng)光起來(lái)，關(guān)鍵看相關(guān)交易標(biāo)準(zhǔn)的繁簡(jiǎn)程度。”
而公房出租的火爆也將催生中介市場(chǎng)的演變。據(jù)了解，北京市房地產(chǎn)交易中心在朝陽(yáng)區(qū)已經(jīng)設(shè)立了第一個(gè)分中心，由此拉開(kāi)了地產(chǎn)中介公司構(gòu)建交易網(wǎng)絡(luò)、搶占市場(chǎng)份額的序幕。市房地產(chǎn)交易中心人士表示，第一分中心的設(shè)立只是第一步，今年還將采用特許、合作以及自辦等多種形式設(shè)立四五家分支機(jī)構(gòu)。
而來(lái)自新華社的消息稱，上海市房屋土地資源管理局昨天下發(fā)《關(guān)于取消本市非居住房屋租售對(duì)象限制的通知》，規(guī)定自2003年3月1日起，取消上海市國(guó)有土地上的商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等各類非居住房屋的租售對(duì)象內(nèi)、外之分，境內(nèi)外自然人、法人和其他組織均可購(gòu)買和租賃（國(guó)家和上海市有特殊規(guī)定的除外）。至此，境外單位和個(gè)人在滬購(gòu)房不再有任何限制�？磥�(lái)在對(duì)房地產(chǎn)交易的引導(dǎo)方面，上海的確可以值得許多城市學(xué)習(xí)。