北京二手房市場醞釀突破
發(fā)布時間：2003-4-3來源：摘自《中國建設(shè)報》
1999年下半年開放住房二級市場以來，北京二手房（或稱已購公房、房改房）市場一直不溫不火。有專家指出，其中最重要的制約因素在政策方面。
這種狀況看來即將改變。最近，北京市陸續(xù)出臺了有關(guān)促進(jìn)二手房市場發(fā)展的多項政策。
政策助力二手房市場日前，來自北京市地稅局的消息說，居民上市出售已購公有住房后，又在一年內(nèi)新購商品房的，按新購商品房與公有住房的差額計征契稅。即，如果購房價格超過售房價格，按差額計征契稅；如果購房的價格等于或低于售房價格，則不需繳納契稅。這項政策將二手房市場與商品房市場銜接起來，既起到了鼓勵公房上市流通的作用，又有利于促進(jìn)商品房消費(fèi)。
這是最近一年多來北京市大力培育住房二級市場的舉措之一。去年，北京市將轉(zhuǎn)讓二手房的契稅由原來的4％降到1.5％，現(xiàn)在又在此基礎(chǔ)上實行按差額計征契稅的方式，實質(zhì)上也有再降低契稅的作用。
3月1日起，《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）正式實施，從而一舉解決了幾年來一直困擾北京二手房市場的幾大問題：上市審批、收益分配和補(bǔ)交土地出讓金偏高等。
此前，雖然北京市有關(guān)部門曾表示，已購公房上市無需原產(chǎn)權(quán)單位同意，但仍有不少居民的已購公房因與原產(chǎn)權(quán)單位簽有協(xié)議而必須經(jīng)過原單位同意�，F(xiàn)按照新《辦法》的規(guī)定，無需原產(chǎn)權(quán)單位同意即可上市轉(zhuǎn)讓已購公房。
新《辦法》還取消了以前已購公房上市出售成交價在每平方米4000元以上部分需與原產(chǎn)權(quán)單位按比例進(jìn)行收益分配的規(guī)定（4000元以上部分單位分成20％，5000元以上部分單位分成50％），即只要是完全產(chǎn)權(quán)的已購公房，出售收入除應(yīng)交稅費(fèi)外，所得收入全歸居民個人。
新《辦法》將原來規(guī)定已購公房上市出售應(yīng)按成交價的3％補(bǔ)交土地出讓金，減至最多按當(dāng)年房改成本價的1％補(bǔ)交土地出讓金。按一套已購公房80平方米、每平方米上市出售價格4000元計算，原規(guī)定需補(bǔ)交9600元（80乘以4000元再乘以百分之三）的土地出讓金，現(xiàn)在最多只須補(bǔ)交1248元（80乘以今年房改成本價1560元再乘以百分之一）。
顯然，按照新的規(guī)定，政府對居民上市出售已購公房讓利不少。
紅火尚需時日二手房市場對于促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場繁榮的重要性已成業(yè)內(nèi)共識。但幾年來北京市二手房市場事實上一直處于“前預(yù)熱期”。
據(jù)了解，北京地區(qū)共有已購公房約160萬套、近2.5億平方米。但自1999年下半年以來，全市已購公房上市成交數(shù)量僅為13000套（約80萬平方米）左右。而上海市自1996年試行開放住房二級市場以來，成交量逐年增大。2002年，全市成交二手房數(shù)量達(dá)1600萬平方米，二手房成交數(shù)量與一級市場商品房成交數(shù)量幾乎持平，二手房與商品房成交比例接近西方國家的平均水平。有關(guān)部門表示，上海市二手房市場的繁榮，促進(jìn)了該市整個商品房市場的健康發(fā)展，二手房市場與商品房市場之間做到了良性互動、良性循環(huán)。而上海二手房市場的成熟，很大程度上得益于一系列政策的適時推動。如早在幾年前，上海市就將二手房的契稅減到了1.5％（一度曾低至0.75％），并對出售二手房與購買商品實行差額計征契稅，上海市出售二手房的手續(xù)費(fèi)也較低。
經(jīng)過新一輪政策調(diào)整，北京市對已購公房的若干政策也已基本到位。但是，這是否意味著北京二手房市場很快就將進(jìn)入全面繁榮、成交活躍的局面呢？
北京置業(yè)家園、我愛我家等北京知名（“放心”）房地產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人對記者說，雖然業(yè)內(nèi)都對未來北京二手房市場的潛力寄予很大希望，但這一房市場離真正的紅火還需經(jīng)過相當(dāng)一段時間。一方面，北京現(xiàn)有的160萬平方米已購公房中，還有相當(dāng)一部分事實上還不能流通，包括中央單位的房屋、軍隊房屋和學(xué)校房屋。雖然北京市和國務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定對所有已購公房都是鼓勵上市流通的，但不少中介公司說，許多單位職工的已購公房在實際操作中則被告知，上市轉(zhuǎn)讓須經(jīng)原單位同意。另一方面，作為一項新政策的出臺，它要真正付諸實施，需要一段時間的磨合，這個時間在北京至少需要半年以上。另外，有些區(qū)縣的房地產(chǎn)交易所仍然存在手續(xù)繁瑣、辦證周期長等問題。如有的區(qū)房地產(chǎn)交易所辦一個房產(chǎn)證至少要三個月以上。
同時，有的中介公司還告訴記者，北京二手房市場自身目前還有兩大問題有待解決。第一是沒有執(zhí)照、沒有資質(zhì)的房地產(chǎn)中介公司還很猖厥。2001年、2002年，北京市有關(guān)部門曾經(jīng)對全市數(shù)千家從事房地產(chǎn)中介服務(wù)的公司進(jìn)行了清理整頓，但效果不如人意。因為房地產(chǎn)中介的進(jìn)入門檻極低，三兩個人租個小門面就可攬活，管理起來殊為不易。最近，北京市工商局等部門又宣布要對房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行新一輪的清理整頓，但由于打擊力度有限，而小中介甚至“黑中介”基本處于有關(guān)部門的監(jiān)管視野之外，所以，“黑中介”很難完全清除，并將繼續(xù)擾亂這一市場。第二是二手房租售價格“虛高”。去年以來，二手房市場租售價格再次上漲。由于北京有著320多萬的暫住人口，二手房市場需求較大，而可供選擇的二手房數(shù)量并不多，所以不少居民對其已購公房抱有較高的期望價值。和商品房市場一樣，二手房市場的價格也必須有一個調(diào)整的過程。只有當(dāng)二手房市場的價格與商品房市場達(dá)到基本平衡，而二手房的供應(yīng)量也持續(xù)放大，這一市場才可能真正活躍起來，并走向全面的繁榮，而它對北京市房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展也將起到巨大的推動作用。