武漢房地產(chǎn)發(fā)展中的梗阻——停車位
發(fā)布時(shí)間：2003-4-3來源：摘自《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》
中國汽車業(yè)的發(fā)展勢頭十分強(qiáng)勁，汽車總需求出現(xiàn)超高速增長。即將過去的2002年，全國轎車市場火爆行情有些出乎意料。2002年1～10月，每月的轎車銷售數(shù)量同比增長都在35％左右，僅1～7月轎車總銷量就超過了1999年全年銷售量的總和。2001年中國十大城市私家汽車擁有量排名榜上沒有武漢市，但至2002年6月末，武漢市家庭轎車擁有量已達(dá)4萬輛（而5年前，武漢私家車不過幾千臺），比2001年同期增長了31.1％。這使武漢市交管專業(yè)人士也擔(dān)心，照此發(fā)展速度，武漢市交通建設(shè)將面臨前所未有的壓力。
汽車擁有量的急速增加，更加劇了房地產(chǎn)發(fā)展中的梗阻——停車位的緊缺。武漢許多房地產(chǎn)開發(fā)公司原本對大眾的汽車需求估計(jì)不足，在建房的同時(shí)沒有考慮安排足夠的車庫和停車位，有的甚至根本沒有考慮。因此，不少新建小區(qū)的車位與住房比不足10％，一部分小區(qū)只有幾十個(gè)甚至幾個(gè)車位，兩者比例嚴(yán)重失調(diào)，從而造成停車位嚴(yán)重短缺，為住戶帶來極大的煩惱和不便。例如武昌一位金先生住的小區(qū)占地7萬平方米，開發(fā)商當(dāng)初只留下了50多個(gè)車庫，沒有設(shè)計(jì)車位的空地，而住戶卻有600多家，沒有買到車庫的人要求再找停車位，物管公司只好在小區(qū)內(nèi)再用黃線拉出了30多個(gè)車位，最后，再也沒有地方可騰了，還是有一部分戶主無處可停車。
不僅在住宅區(qū)無處可停車，其他公共場所停車位也很難覓。這就給人帶來更大的煩惱。某日許先生開著新車帶女友去臺北路武漢影城看電影，由于影城停車場已無空車位，他開車在影城附近轉(zhuǎn)了3遍，還是找不到停車的地方。最后將車開到500米外的某酒店停車場，再步行回到影城，此時(shí)電影已開演了一刻鐘。
由于到處難覓停車位，自然就出現(xiàn)了有車族處處爭搶停車位的現(xiàn)象。徐東路上某新建小區(qū)有600戶居民，在小區(qū)外專門開辟了300個(gè)車位的停車場，但仍供不應(yīng)求，每晚都有業(yè)主為找不到車位而著急。上述那位許先生自述，只要開車出門，心里那根弦就繃得緊緊的，時(shí)刻提醒自己要早點(diǎn)回家，否則就搶不到車位，只能將車送到其他停車點(diǎn)“借宿”，自己再坐“麻木”回家。
不管人們怎樣使盡心計(jì)搶車位，最后總是有些人找不到停車點(diǎn)，于是又出現(xiàn)人車爭奪小區(qū)空地的現(xiàn)象。如有些找不到車位的車主就把車停在并不寬敞的人行道上，有的則開始侵占小區(qū)綠地，樓房下、道路邊也都有小車安營扎寨。小區(qū)的道路、綠地本為住戶們的公用設(shè)施，現(xiàn)在卻被有車族占用，加上早晚進(jìn)出汽車的喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)的轟鳴聲，橫七豎八的停車景象，使多數(shù)無車住戶倍感不公平，心理不平衡。何況這種亂糟糟的現(xiàn)象還直接影響到小區(qū)居民的進(jìn)出，如因車輛堵塞必須繞道而行，導(dǎo)致無車族和物管部門之間的爭吵。因?yàn)闊o車族要求物管部門保障他們的相鄰權(quán)、公益共享權(quán)等等。
正是這種車庫不足、車位難覓的狀況又給了開發(fā)商和物管公司放手提高停車收費(fèi)的機(jī)會(huì)。中國人喜歡湊熱鬧，那些沒車的購房者，一見車位緊缺，認(rèn)為幾年后自己肯定要買車，不如提前作準(zhǔn)備，于是也加入到購買車庫、車位的行列中來了，使車位價(jià)一漲再漲。如今武漢市的小區(qū)車位全以20平方米10萬元的“一口價(jià)”售出。香港路一小區(qū)出售車位，每平方米賣到5500余元，而房價(jià)每平方米才2600余元，車位價(jià)比房價(jià)高出1倍以上。有的小區(qū)，車位價(jià)最高每平方米賣6000元。武漢市房產(chǎn)部門指出，如果不合理規(guī)劃，5年后車位價(jià)會(huì)漲到每平方米2萬元。
反過來，車位難覓和車位漲價(jià)又使購房者產(chǎn)生了買車易、養(yǎng)車難、而停車竟是難上加難的壓抑心理，從而既制約了汽車業(yè)的發(fā)展，也影響了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步興旺。因此，筆者認(rèn)為在當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)一片興旺發(fā)達(dá)聲中，人們必須注意車位難所發(fā)出的預(yù)警聲，及早采取補(bǔ)救措施，特別是要對未建和將要興建的住宅區(qū)中進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，把解決停車問題放在重要位置。
就中國國情來說，徹底解決停車位問題，表面上不是大問題，實(shí)際上仍是很復(fù)雜很困難的。如果僅從地面上擴(kuò)建車庫車位，勢必占用更多土地，而中國城市住房和人口已夠密集，空地很少，勢必向城郊擴(kuò)建，占用農(nóng)地，導(dǎo)致與農(nóng)民爭地，引起城鄉(xiāng)關(guān)系緊張。中國人均耕地面積本來很少，再過多占用農(nóng)田，也將引起工農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加不平衡，不利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的均衡發(fā)展。解決停車問題的根本途徑似乎是兩條：一是著重發(fā)展大型公共交通運(yùn)輸事業(yè)，不鼓勵(lì)發(fā)展私車和小車，以減少城市車輛的運(yùn)行數(shù)量和占地面積。二是大力發(fā)展地下停車場和空中垂直升降停車場，減少地表占用面積。前一途徑恐怕為汽車業(yè)人士和有錢人所不能接受。這就需要政府通過經(jīng)濟(jì)杠桿和宣傳鼓動(dòng)來調(diào)節(jié)。從中國的人口和人均土地面積來衡量，我們絕不能向美國人每兩人一輛車的目標(biāo)奮斗。如果這樣做，不僅有害于中國，也有害于全世界，簡直會(huì)是大災(zāi)難！
還有住宅區(qū)車位的出售權(quán)利和價(jià)格暴漲的法理問題，我國憲法第10條規(guī)定，城市的土地屬于國家所有，也即全民所有。政府代表全民把某一地段出售給房地產(chǎn)開發(fā)公司，只是出售該地段一定期限（一般為70年）的使用權(quán)，而不是所有權(quán)，因此開發(fā)公司可以出售在該地段上所建的房屋，但能否再以高出房價(jià)1倍以上的價(jià)格出售地下車庫或停車位，卻是需要討論的問題。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在開發(fā)公司最多只能按所建車庫成本略加贏利的價(jià)格來收取車位費(fèi)，無權(quán)將車庫出售給車主。因?yàn)榈貦?quán)是全民所有。而住宅以外的相鄰空地，如果使用權(quán)未賣給開發(fā)公司，開發(fā)公司更無權(quán)興建停車位來出售，因?yàn)槟菍儆诠娴�，�?yīng)為全民共享。所以若有車族或開發(fā)公司占用公益地停車，無車族住戶有權(quán)提出異議。
此外，住宅一旦賣給住戶，住戶就是住宅的所有者和主人，該小區(qū)的所有住戶就是該小區(qū)的主人，他們有權(quán)設(shè)計(jì)和安排小區(qū)的管理。而物管公司只是由全體業(yè)主聘請或雇傭來為小區(qū)擔(dān)當(dāng)管理任務(wù)的，因此，物管公司是否有權(quán)出售車庫車位也有待探討。
所有這些問題都有待政府出臺“住宅法”、“物權(quán)法”等來加以規(guī)范和解決。