北京：二手房仍需等待
發(fā)布時(shí)間：2003-4-28來源：摘自《北京晚報(bào)》
2003年第一季度北京市二三級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出在希望中負(fù)重前行的局面，一方面受到春節(jié)時(shí)間效應(yīng)的影響；一方面又受到政策利好的刺激，同時(shí)出現(xiàn)了一些“外行”、“新手”往里擠的景象�？偠灾�，目前二三級(jí)市場(chǎng)并不如預(yù)期的那樣樂觀。
供求矛盾仍然突出
■二手房買賣市場(chǎng)
2003年第一季度二手房買賣的市場(chǎng)行情屬于淡季，無論客戶的購房需求量還是房主賣房的意向都大為減少，成交量也很低迷。其主要原因在于：1、由于春節(jié)的臨近影響人們的買房、賣房決定。有些消費(fèi)者因忙于過節(jié)而將買賣房屋的時(shí)間推后，使得客源、房源都有所減少。但由于原有的一些客戶房源的積累，使得業(yè)務(wù)不至于過于萎縮；2、2003年第一季度雖然有兩個(gè)利好政策出臺(tái)，但新的政策在剛實(shí)施的過程中對(duì)人們的影響不是很大，只在慢慢地為人所接受，這也就是人們常說的政策效力的滯后性。使得二手房的供求矛盾仍沒有得到緩解。出售者盲目要價(jià)，購房者難以找到在房型和價(jià)位上符合其實(shí)際需求的房源，從而影響二手房的成交量。
影響二手房成交的原因主要有三個(gè)：1、市場(chǎng)行情；2、政策制度；3、其他特殊情況，如展會(huì)、新業(yè)務(wù)等。據(jù)鏈家·寶業(yè)統(tǒng)計(jì)：從今年第一季度的二手房成交區(qū)域看，朝陽占45％，海淀占20％，豐臺(tái)占10％，昌平占13％，其他區(qū)域占12％。可以看出，昌平的成交量逐漸增加（去年昌平的成交量占二手房總成交量的7％），這與輕軌的開通有很大的關(guān)系。
政府出臺(tái)新的利好政策，隨著房產(chǎn)消費(fèi)者的逐漸接受，下一季度的市場(chǎng)行情將為人們所看好，預(yù)計(jì)下一季度的成交情況將會(huì)比第一季度增長(zhǎng)50％以上。
■房屋租賃市場(chǎng)
每年的一二月份對(duì)于租賃市場(chǎng)來說都是淡季，而今年的春節(jié)來得較往年早，租賃淡季也相應(yīng)提前，這主要受承租市場(chǎng)的影響。由于二手房買賣的活躍程度主要受有效房源的制約，而房屋租賃的成交量則是受到租房客戶的影響。而外地在京務(wù)工人員和高等院校外地生源是這一市場(chǎng)的主力，春節(jié)期間，這部分消費(fèi)群體返家探親，是租賃市場(chǎng)出現(xiàn)淡季的主要原因。因此，從整個(gè)年度的平均成交量來說，2003年的第一季度租賃的市場(chǎng)行情是屬于小高峰時(shí)期，這可以從第一季度的成交量中看出來。
來自鏈家·寶業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，從租賃的成交情況來看，朝陽區(qū)仍是租賃的旺區(qū)，占總量的48％。而朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖地區(qū)成為租房客戶的首選，主要是它靠三環(huán)，交通方便，能四通八達(dá)。其次是海淀區(qū)，占總量的30％。在海淀區(qū)中公主墳地區(qū)則受到廣大客戶的青睞，同樣是因?yàn)樗谖魅h(huán)附近，交通路線極多，很能適合客戶方便上班的要求。另外是東城（7％）及豐臺(tái)（5％），其他區(qū)域所占的份額較小。從這些區(qū)域來看，房屋所在地區(qū)的交通便捷程度直接影響了房屋租賃成交。
政策有待進(jìn)一步放開
就目前來說，租賃業(yè)務(wù)受政策的影響不是很大，而二手房買出臺(tái)，但目前來說，二手房的供求失衡問題并沒有得到真正的解決。而二手房的供求失衡問題沒有得到真正的緩解，北京的二手房市場(chǎng)就很難有大的發(fā)展。二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)新動(dòng)向進(jìn)入2003年，二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)新動(dòng)向：“外行”及“新手”紛紛進(jìn)軍二手房。在第一季度“外行”是指拍賣行進(jìn)軍二手房買賣市場(chǎng)以及以前杭州市出現(xiàn)的銀行系統(tǒng)進(jìn)入二手房；“新手”指有許多賣的活躍程度則受到政策的很大制約。在2003年北京出臺(tái)了兩個(gè)很重要的房產(chǎn)利好政策。一是直管公房敞開交易。2月17日北京市國土資源和房屋管理局正式公布了《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》；根據(jù)通知規(guī)定，公房承租人可通過差價(jià)換房、有償轉(zhuǎn)讓、以使用權(quán)交換產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)租四種交易形式交易；二是已購公有住房上市出售新辦法出臺(tái)。2003年2月18日北京市人民政府關(guān)于印發(fā)《北京市已購公有住房上市出售實(shí)施辦法》的通知。新政策解除的出臺(tái)掃除了公房上市的兩大障礙：一、簡(jiǎn)化上市程序，公房上市再不用征詢單位的意見；二、減少交易稅費(fèi)，收益分成免交、土地出讓金降為原來的十分之一。
目前對(duì)于二手房市場(chǎng)來說，仍屬于賣方市場(chǎng)，有效房源的供給量仍是制約二手房成交的關(guān)鍵因素。因此，要使二手房市場(chǎng)活躍起來，從根本上說就是應(yīng)使業(yè)主積極活躍起來，但公房上市新辦法在這方面的力度不是很大。一方面，免交收益分成。表面上看是為賣方減輕了負(fù)擔(dān)，而實(shí)際上賣方往往是要求凈得價(jià)，這樣收益分成的免收對(duì)他們來說就根本沒多大吸引力。其他的有利政策諸如：不用單位蓋章及賣舊房買新房的契稅優(yōu)惠政策，受眾面較窄，而且真正地有效實(shí)施并為廣大百姓所接受至少需半年的時(shí)間；另一方面，土地出讓金按成本價(jià)的1％收取。公房上市新辦法中土地出讓金的減少，使得買方受益匪淺。同時(shí)收益分成的減少也變相地減輕了買方的負(fù)擔(dān)，使得買方的稅費(fèi)大為減少，從而在一定程度上激起買房客戶的積極性，使得買二手房的客戶量增多，而賣房的業(yè)主增加量并不多，因此市場(chǎng)的供求失衡的問題仍沒有得到根本的解決。
從2003年1月1日起，房管局開始對(duì)直管公有住房使用權(quán)交易實(shí)行試點(diǎn)，使得直管公房使用權(quán)的房屋可以進(jìn)入市場(chǎng)交易，增加二手房源量的供給，進(jìn)一步緩解二手房供需失衡的問題。但由于這個(gè)政策只是直管公房交易的試點(diǎn)，而且房管局只對(duì)大的交易規(guī)則作了制定，這些具體的程序是由各區(qū)來操作。其中最為關(guān)鍵的稅費(fèi)及手續(xù)的辦理目前還沒有出臺(tái)，從而在很大程度上影響了它的正面效應(yīng)。如果使用權(quán)公房收益分配過高，人們反而會(huì)選擇以前那樣的“地下交易”。而且業(yè)主到手的錢也少很多，業(yè)主不愿去賣房使得房源的增加量不多。
新成立的二手房公房開始開展二手房業(yè)務(wù)，從中可以看出在未來的幾年內(nèi)北京的二手房市場(chǎng)將迎來一個(gè)春天。
■拍賣行業(yè)進(jìn)軍二手房
2003年1月9日北京就對(duì)二手房進(jìn)行拍賣，拍賣的房屋還可以做銀行貸款，這就給拍賣行進(jìn)軍二手房帶了個(gè)頭。前不久，在軍博的新春特展，也舉行了特價(jià)房的拍賣活動(dòng)。最近北京中拍在線拍賣公司將舉辦一次已購公房的拍賣，交通銀行已經(jīng)同意對(duì)中拍在線的購房者進(jìn)行按揭貸款，這種把保險(xiǎn)、評(píng)估、律師等服務(wù)融入到已購公房的拍賣會(huì)的興起，使得購房者購買已購公房又有了新的二手房交易渠道。
■銀行系統(tǒng)進(jìn)入二手房
2003年2月，杭州市商業(yè)銀行在市區(qū)的70多家網(wǎng)點(diǎn)為市民全面開辟二手房的房源信息查詢和登記服務(wù)。如果是買賣客戶自由配對(duì)交易成功，則免收中介費(fèi)。據(jù)專家分析，這種方便、快捷的找房服務(wù)讓老百姓得到了切實(shí)的實(shí)惠，也讓當(dāng)?shù)刂薪楣竞苁軅�，因�(yàn)檫@種免費(fèi)服務(wù)很容易產(chǎn)生“跳單”現(xiàn)象。