松綁二手樓市一飛沖天
發(fā)布時(shí)間：2003-5-12來(lái)源：摘自《成都商報(bào)》
從去年5月始，成都二手房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然升溫，大部分二手房中介公司全年的業(yè)務(wù)量及經(jīng)濟(jì)收入比前年翻了一倍還多。誠(chéng)然，大規(guī)模的舊城拆遷是引爆二手房的根源，但各大商業(yè)銀行從去年開(kāi)始陸續(xù)放開(kāi)貸款成數(shù)和還款年限是促進(jìn)二手房市場(chǎng)的直接動(dòng)因。時(shí)至今日，這場(chǎng)轟轟烈烈的二手房金融松綁運(yùn)動(dòng)已經(jīng)顯現(xiàn)出了巨大的市場(chǎng)推動(dòng)力和后續(xù)效能。
消費(fèi)者買(mǎi)賣(mài)輕松快捷
大學(xué)畢業(yè)三年多的胡先生購(gòu)買(mǎi)新房實(shí)屬無(wú)奈：“去年我買(mǎi)房時(shí)銀行只能提供6成10年的二手房按揭貸款，對(duì)于剛結(jié)婚不久的我們來(lái)說(shuō)首付和月供款壓力太大，因此后來(lái)選擇了7成20年的小戶型新商品房———新房的首付和月供相比二手房反而更低�！叭绻�(dāng)時(shí)二手房也有和新商品房一樣的貸款政策，我肯定會(huì)選擇買(mǎi)大一點(diǎn)的二手房�！比缤渌鞯募彝ブ鲖D，城東海椒市的龍女士去年還打算買(mǎi)新房，但今年經(jīng)過(guò)再三權(quán)衡以后終于還是買(mǎi)下了城東一套80多平方米的二手房。“城東不少位置理想的二手房每平方米一般都在2000元以下，現(xiàn)在銀行又能提供7成20年的按揭二手房貸款，70多平方米的二手房首付4萬(wàn)不到，月供五六百元，對(duì)于支付能力極其有限的家庭來(lái)說(shuō)二手房很有吸引力。”龍女士這樣解釋她的購(gòu)房理由。
與此同時(shí)，二手房的賣(mài)家也不再害怕買(mǎi)家通過(guò)銀行按揭貸款來(lái)支付購(gòu)房款。以前二手房按揭貸款交易時(shí)賣(mài)方往往要經(jīng)過(guò)一個(gè)多月后才能從銀行獲取購(gòu)房者的購(gòu)房全款，但現(xiàn)在買(mǎi)賣(mài)雙方不到十天就能將二手房的按揭貸款各項(xiàng)手續(xù)交割完畢。交易手續(xù)和時(shí)間的縮減也讓二手房買(mǎi)賣(mài)駛向快速通道。
房屋置換公司業(yè)務(wù)高速增長(zhǎng)
二手房按揭貸款在成數(shù)和年限上放開(kāi)以后，究竟在多大程度上刺激了市場(chǎng)潛能的爆發(fā)？富房置換已經(jīng)對(duì)外公布的信貸經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)或許能說(shuō)明問(wèn)題。去年全年富房二手房信貸總額為3000萬(wàn)元，但今年前4個(gè)月信貸總量就已經(jīng)超過(guò)3000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)今年二手房貸款總額將達(dá)到去年的三倍以上。此外，今年春季房交會(huì)期間通過(guò)富房置換成交的90多套二手房當(dāng)中，有30套以上選擇了銀行按揭貸款交易，這意味著二手房成交總額中有可能超過(guò)1/3的購(gòu)房者是通過(guò)銀行貸款消費(fèi)。富房信貸二部經(jīng)理呂明明證實(shí)了記者的猜測(cè)：“目前通過(guò)銀行按揭貸款買(mǎi)二手房的消費(fèi)者占總量的40％左右，但其中又有2/3的消費(fèi)者在銀行按揭貸款的年限在10年至20年區(qū)段，假如沒(méi)有7成20年按揭業(yè)務(wù)的出現(xiàn)，那大量通過(guò)按揭貸款消費(fèi)的潛在客戶都不能實(shí)現(xiàn)交易�！背砷L(zhǎng)性良好的二手房信貸業(yè)務(wù)已經(jīng)引起了地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注，富房置換從今年年初開(kāi)始更特別增設(shè)兩個(gè)信貸部以滿足信貸業(yè)務(wù)的高速增長(zhǎng)。
商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)生水起
隨著二手房市場(chǎng)的強(qiáng)力啟動(dòng)，銀行對(duì)于這一市場(chǎng)的爭(zhēng)奪也逐漸顯山露水。工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行及招商、交通等銀行和金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在都通過(guò)房屋中介機(jī)構(gòu)向市場(chǎng)提供7成20年的二手房貸款業(yè)務(wù)，其中還包括上月才推出該業(yè)務(wù)的公益金融機(jī)構(gòu)———個(gè)人住房公積金管理中心。
以前中介機(jī)構(gòu)在為消費(fèi)者辦理二手房按揭貸款手續(xù)時(shí)，還要繳納貸款總金額2%的保證金，現(xiàn)在這一規(guī)定已取消；以前20多天的貸款手續(xù)辦理時(shí)間現(xiàn)在只需要9天，甚至有的縮短到5天；而之前各大房屋置換公司和各大商業(yè)銀行之間有著一一對(duì)應(yīng)的排他性合作關(guān)系，但現(xiàn)在各中介公司可以根據(jù)銀行的服務(wù)質(zhì)量自由選擇各商業(yè)銀行提供的貸款服務(wù)。其中個(gè)別銀行甚至可以為中介公司代理銷售的尾盤(pán)（新商品房）提供8成30年按揭貸款業(yè)務(wù)，有的銀行還與多家中介機(jī)構(gòu)和房產(chǎn)商達(dá)成“戰(zhàn)略聯(lián)盟”，建行、工行還特別為二手房交易增設(shè)了轉(zhuǎn)按業(yè)務(wù)。二手房按揭貸款業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。
土地的稀缺性必然導(dǎo)致城市不能無(wú)休止地?cái)U(kuò)張，未來(lái)城市房地產(chǎn)的存量交易必將超過(guò)增量消費(fèi)，二手房地產(chǎn)市場(chǎng)將占主要地位。另外一方面，目前成都年收入達(dá)到3萬(wàn)元的家庭是近期購(gòu)房置業(yè)的主力軍，而房屋總價(jià)與家庭年收入的合理比例應(yīng)在6左右甚至在其以內(nèi)，因此大量20萬(wàn)以內(nèi)的二手房從價(jià)格上最貼近這一部分消費(fèi)群體。有業(yè)內(nèi)人士指出目前國(guó)內(nèi)部分城市新、舊住房的交易量比例現(xiàn)已占到了1：1，而成都其比例據(jù)說(shuō)為4：1，暫且不考慮該數(shù)據(jù)的精確性，但它至少說(shuō)明成都二手房市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭前景光明，這其實(shí)也是各商業(yè)銀行在二手房信貸業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)中你追我趕的根本動(dòng)力。
■ 二手房按揭貸款費(fèi)用總覽
成都目前大部分二手房按揭貸款相關(guān)費(fèi)用統(tǒng)計(jì)：（以房屋總價(jià)14萬(wàn)元左右，從銀行貸款10萬(wàn)元，7成20年分期還款為例）
1. 保險(xiǎn)費(fèi)：計(jì)算公式為：保險(xiǎn)費(fèi)=成交價(jià)×年限系數(shù)×年限， 從銀行以7成20年貸款10萬(wàn)元，保險(xiǎn)費(fèi)為900元；2. 公證費(fèi)：300~400元，以400元計(jì)；3. 評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)的4‰左右，總價(jià)14萬(wàn)元的二手房評(píng)估費(fèi)為560元；4. 抵押手續(xù)費(fèi)：貸款額的0.14‰，抵押手續(xù)費(fèi)為140元；5. 擔(dān)保手續(xù)費(fèi)：貸款額的1.5%左右，貸款10萬(wàn)元的擔(dān)保手續(xù)費(fèi)為1500元。
合計(jì)：房屋總價(jià)為14萬(wàn)元，購(gòu)房者從銀行以7成20年獲得貸款支持，貸款總額為10萬(wàn)元的二手房消費(fèi)者需要繳納各項(xiàng)費(fèi)用的總和為3500元左右。
■ 借款人需提供個(gè)人資料
1. 借款本人及配偶的有效身份證明；2. 借款人婚姻狀況證明；3. 借款人及配偶收入資信證明；4. 產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同及首付款收據(jù)；5. 最高學(xué)歷證明及一寸照片一張。
■ 銀行轉(zhuǎn)按流程（目前僅限建設(shè)銀行和工商銀行）
原債務(wù)人（出售方）與新債務(wù)人（購(gòu)買(mǎi)方）自行或通過(guò)中介達(dá)成房屋成交意向———>原債務(wù)人提交《借款合同》、《抵押合同》、《貸款償還證明》———>原、新債務(wù)人填寫(xiě)《貸款債務(wù)轉(zhuǎn)移申請(qǐng)表》并提交身份證原件，婚姻狀況證明———>新債務(wù)人提交《貸款申請(qǐng)表》、資信證明———>原、新債務(wù)人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議———>新債務(wù)人簽訂《抵押合同》并辦理保險(xiǎn)、公證手續(xù)———>雙方辦理產(chǎn)權(quán)變更和抵押登記手續(xù)
■ 銀行貸款流程
借款人在貸款擔(dān)保公司或取得貸款申請(qǐng)資格的房屋中介公司簽訂二手房購(gòu)買(mǎi)合同———>借款人向銀行提供相關(guān)資料并填寫(xiě)貸款申請(qǐng)表———>銀行對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查、審核貸款資格、對(duì)抵押房屋進(jìn)行評(píng)估———>借款人交納首付款———>銀行、借款人、擔(dān)保公司（或有回購(gòu)義務(wù)的中介公司）三方共同簽訂《借款合同》、《抵押合同》和《擔(dān)保合同》，并辦理保險(xiǎn)、公證、房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶及抵押登記等相關(guān)手續(xù)———>銀行向借款人發(fā)放貸款。