“新房貸政策”影響樓市二級市場
發(fā)布時(shí)間：2003-7-17來源：摘自《北京現(xiàn)代商報(bào)》
近期，各大媒體紛紛報(bào)道了央行出臺(tái)的《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》對房地產(chǎn)市場的影響，央行“新房貸政策”的出臺(tái)在一定程度上擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，將會(huì)引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)項(xiàng)目朝真正改善居民實(shí)際居住條件的方向開發(fā)。另一方面，也能促進(jìn)房地產(chǎn)投資和購買行為慢慢轉(zhuǎn)向理性消費(fèi)。
二手商品房供應(yīng)量將增多
二手房交易的房源主要來源于二手商品房及已購公房，目前由于其產(chǎn)權(quán)不可能盡快上市，城區(qū)不斷地拆遷，使得可上市出售的已購公房在逐漸減少房源量。從二手房經(jīng)紀(jì)公司在網(wǎng)上登記的房源中可以看出，二手商品房約占二手房房源總量的68％。隨著一級市場的不斷發(fā)展，二手商品房將會(huì)不斷地增加，這樣二手商品房將會(huì)逐漸成為二手房市場的主流。
數(shù)據(jù)顯示：在二手商品房出售中，有60％屬于正在還貸中，如果60％的人群想再次購買新建商品房用來投資，將會(huì)受到“新房貸政策”的影響。在“新房貸政策”出臺(tái)后，大量的投資者將會(huì)仔細(xì)核算該房的投資回報(bào)率，如果遇到更好的投資機(jī)會(huì)，會(huì)把原有的商品房改租為售。如此，這部分投資者就會(huì)享受原有房貸政策的優(yōu)惠利率。近而近期內(nèi)將釋放大量商品房再上市房源。
高檔商品房的租賃將會(huì)走向火熱
由于“新房貸政策”重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)限制。因此，今后大戶型、大面積、高檔商品房的開發(fā)量將會(huì)逐漸下降，出現(xiàn)更多適合普通百姓居住的、中小面積的普通住宅。在限制高檔住宅開發(fā)的同時(shí)，銀行也提高購買高檔商品房的貸款利率，這將使許多投資高檔商品房的客戶放棄購買，從而減少了高檔住宅的購買者。這兩方面的限制，將使得今后高檔商品住宅的供應(yīng)量逐漸減少。但是，北京作為一個(gè)國際大都市，發(fā)展和變化日新月異，將有更多的國際化企業(yè)落戶于北京，這群客戶將會(huì)加大對公寓租賃的需求。因此，專業(yè)人士預(yù)測，隨著“新房貸政策”的出臺(tái)，也勢必使得公寓租賃逐漸升溫。
二手房投資將受阻
貸款利率的調(diào)節(jié)，直接影響著房地產(chǎn)投資的走向。新出臺(tái)的房貸政策規(guī)定，對于貸款購買第二套的個(gè)人貸款，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。這規(guī)定直接導(dǎo)致了個(gè)人購買第二套住宅貸款利率的提高。目前個(gè)人住房貸款利率為4.77％（1－5年），5.04％（6－30年）；而同期同檔次的個(gè)人貸款利率為5.49％（1－3年），5.58％（3－5年），5.76％（6－30年）。
從(下圖)中可以看出，“新房貸政策”的出臺(tái)，讓貸款購買第二套住宅客戶的月還款額增加，同時(shí)又多負(fù)擔(dān)貸款利息。以貸款期限20年，貸款額20萬為例，按原來個(gè)人貸款利率計(jì)算，每月的還款額為1324元，利息總額117840元。按照新辦法去執(zhí)行，每月的還款額為1405元，利息總額137274元，每月需多還款81元，利息負(fù)擔(dān)增加了19434元。如果是貸款額為40萬，則每月需多還款162元，利息負(fù)擔(dān)增加了38868元。
例如，有位客戶想通過貸款購買西壩河的第二套住宅用于投資，該房屋為58平方米的兩居，售價(jià)為30萬元。首付款10萬元，貸款20萬元，貸款期限為20年。西壩河地區(qū)兩居的租金為1750元/月。按照原來的貸款利率計(jì)算，需要20年就能收回投資，投資回報(bào)率為5％左右；而按照新貸款利率計(jì)算，需要25年才能收回投資，投資回報(bào)率約為4％。據(jù)房產(chǎn)投資者分析：房地產(chǎn)投資在10－20年之間收回投資是較好的，一旦超過這個(gè)年限，這種投資就不具房產(chǎn)投資價(jià)值。新政策的出臺(tái)使得購房者每月要多還款80余元，增加近2萬元利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)投資回報(bào)率下降到4％。導(dǎo)致的結(jié)果就是直接阻礙了二手房的投資行為。在二級市場較為成熟的上海，投資類購房者約占二手房總成交量的30％左右。
可見，二手房的投資購買在很大程度上促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展�！靶路抠J政策”的出臺(tái)在較大程度上阻礙了二手房投資行為，進(jìn)而將影響二手房市場的發(fā)展。
二手商品房供應(yīng)量將增多
二手房交易的房源主要來源于二手商品房及已購公房，目前由于其產(chǎn)權(quán)不可能盡快上市，城區(qū)不斷地拆遷，使得可上市出售的已購公房在逐漸減少房源量。從二手房經(jīng)紀(jì)公司在網(wǎng)上登記的房源中可以看出，二手商品房約占二手房房源總量的68％。隨著一級市場的不斷發(fā)展，二手商品房將會(huì)不斷地增加，這樣二手商品房將會(huì)逐漸成為二手房市場的主流。
數(shù)據(jù)顯示：在二手商品房出售中，有60％屬于正在還貸中，如果60％的人群想再次購買新建商品房用來投資，將會(huì)受到“新房貸政策”的影響。在“新房貸政策”出臺(tái)后，大量的投資者將會(huì)仔細(xì)核算該房的投資回報(bào)率，如果遇到更好的投資機(jī)會(huì)，會(huì)把原有的商品房改租為售。如此，這部分投資者就會(huì)享受原有房貸政策的優(yōu)惠利率。近而近期內(nèi)將釋放大量商品房再上市房源。
高檔商品房的租賃將會(huì)走向火熱
由于“新房貸政策”重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項(xiàng)目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)限制。因此，今后大戶型、大面積、高檔商品房的開發(fā)量將會(huì)逐漸下降，出現(xiàn)更多適合普通百姓居住的、中小面積的普通住宅。在限制高檔住宅開發(fā)的同時(shí)，銀行也提高購買高檔商品房的貸款利率，這將使許多投資高檔商品房的客戶放棄購買，從而減少了高檔住宅的購買者。這兩方面的限制，將使得今后高檔商品住宅的供應(yīng)量逐漸減少。但是，北京作為一個(gè)國際大都市，發(fā)展和變化日新月異，將有更多的國際化企業(yè)落戶于北京，這群客戶將會(huì)加大對公寓租賃的需求。因此，專業(yè)人士預(yù)測，隨著“新房貸政策”的出臺(tái)，也勢必使得公寓租賃逐漸升溫。
二手房投資將受阻
貸款利率的調(diào)節(jié)，直接影響著房地產(chǎn)投資的走向。新出臺(tái)的房貸政策規(guī)定，對于貸款購買第二套的個(gè)人貸款，按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。這規(guī)定直接導(dǎo)致了個(gè)人購買第二套住宅貸款利率的提高。目前個(gè)人住房貸款利率為4.77％（1－5年），5.04％（6－30年）；而同期同檔次的個(gè)人貸款利率為5.49％（1－3年），5.58％（3－5年），5.76％（6－30年）。
從(下圖)中可以看出，“新房貸政策”的出臺(tái)，讓貸款購買第二套住宅客戶的月還款額增加，同時(shí)又多負(fù)擔(dān)貸款利息。以貸款期限20年，貸款額20萬為例，按原來個(gè)人貸款利率計(jì)算，每月的還款額為1324元，利息總額117840元。按照新辦法去執(zhí)行，每月的還款額為1405元，利息總額137274元，每月需多還款81元，利息負(fù)擔(dān)增加了19434元。如果是貸款額為40萬，則每月需多還款162元，利息負(fù)擔(dān)增加了38868元。
例如，有位客戶想通過貸款購買西壩河的第二套住宅用于投資，該房屋為58平方米的兩居，售價(jià)為30萬元。首付款10萬元，貸款20萬元，貸款期限為20年。西壩河地區(qū)兩居的租金為1750元/月。按照原來的貸款利率計(jì)算，需要20年就能收回投資，投資回報(bào)率為5％左右；而按照新貸款利率計(jì)算，需要25年才能收回投資，投資回報(bào)率約為4％。據(jù)房產(chǎn)投資者分析：房地產(chǎn)投資在10－20年之間收回投資是較好的，一旦超過這個(gè)年限，這種投資就不具房產(chǎn)投資價(jià)值。新政策的出臺(tái)使得購房者每月要多還款80余元，增加近2萬元利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)投資回報(bào)率下降到4％。導(dǎo)致的結(jié)果就是直接阻礙了二手房的投資行為。在二級市場較為成熟的上海，投資類購房者約占二手房總成交量的30％左右。
可見，二手房的投資購買在很大程度上促進(jìn)了二手房市場的發(fā)展�！靶路抠J政策”的出臺(tái)在較大程度上阻礙了二手房投資行為，進(jìn)而將影響二手房市場的發(fā)展。
