發(fā)布時間：2004-9-20來源：人民日報
記者：對于《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，普通百姓最關(guān)心的是其中的個人住房貸款部分。請問與過去的法規(guī)政策相比，《指引》中有哪些關(guān)于個人住房貸款的新規(guī)定？
李伏安：與以往的法規(guī)政策如《個人住房貸款管理辦法》（1998年5月9日施行）相比，《指引》首次規(guī)定了借款人住房貸款月支出與月收入的最高比例以及借款人的所有債務(wù)支出與收入的最高比例，即對借款人借款能力的空間作了限制。
《指引》規(guī)定，借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，也就是說借款人平均每月需還銀行的還款額和每月需繳納的物業(yè)管理費(fèi)不超過其月收入的50％，如果借款人每月收入不一，按照平均月收入計算。
同時，借款人每月如果還有其他的債務(wù)支出，比如歸還銀行的汽車貸款等，那么這些債務(wù)的月均支出與上述的月房產(chǎn)支出之和不能超過其月收入的55％。這里的月收入是指申請人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申請住房貸款，可以將配偶的收入一起計算，當(dāng)然配偶的債務(wù)也應(yīng)當(dāng)一起計入債務(wù)支出。
《指引》是宏觀調(diào)控“有保有壓”中“�！钡纳鷦芋w現(xiàn)
記者：發(fā)布《指引》的目的是什么？此舉與宏觀調(diào)控有什么內(nèi)在聯(lián)系？
李伏安：發(fā)布《指引》的目的，主要是引導(dǎo)商業(yè)銀行建立針對房地產(chǎn)貸款特點(diǎn)的有效、完善的內(nèi)部控制機(jī)制，監(jiān)測、識別、衡量并提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范能力�！吨敢返闹贫ㄅc發(fā)布，有利于較長時期我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，有利于引導(dǎo)商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險控制長效機(jī)制的建立和完善。
如果全面分析《指引》，我們會發(fā)現(xiàn)，《指引》并沒有對商業(yè)銀行個人住房貸款進(jìn)行比例限制，這與我國鼓勵個人消費(fèi)、擴(kuò)大內(nèi)需的宏觀經(jīng)濟(jì)政策是一致的，是宏觀調(diào)控政策“有保有壓”中“保”的生動體現(xiàn)。當(dāng)然，鼓勵并不代表盲目發(fā)展，而應(yīng)當(dāng)是在有效控制貸款風(fēng)險前提下的健康發(fā)展。
《指引》并不是為了抬高房貸門檻。銀行應(yīng)當(dāng)為收入較低者、年輕人等設(shè)計合理的按揭方式
記者：有人說，《指引》在一定程度上抬高了個人住房貸款的門檻；還有人說，《指引》出臺后會影響一部分百姓買房，比如收入較低者、工作時間不長的年輕人等，請問銀監(jiān)會對此怎么看？
李伏安：《指引》并不是為了抬高個人住房貸款的門檻，每個借款人要根據(jù)自己的實(shí)際還款能力“量體裁衣”地購買住房。
目前的情況是，大部分借款人的房貸支出并沒有超過他們所有收入的一半，規(guī)定這個比例主要是防止某些人過度消費(fèi)或過度投資，如果單個人這樣，還不會對銀行造成風(fēng)險，但如果大部分人都具有這種消費(fèi)心態(tài)或投資欲望，而又過度依賴銀行貸款，就會對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展及金融業(yè)的穩(wěn)健運(yùn)行造成較大的影響。
我們也看到，在準(zhǔn)備貸款買房的人當(dāng)中，有一些是工作時間不長的年輕人，也有一些收入不高的群眾。對這些人，首先，他們自己應(yīng)當(dāng)要有一個對未來收入的穩(wěn)定預(yù)期；同時銀行也要針對這部分人的收入狀況及其變化設(shè)計出符合其實(shí)際需要的按揭方式。比如，對參加工作不久的年輕人可以設(shè)計出一套起初還款額較低、日后逐漸增加其還款額的按揭品種；對依賴穩(wěn)定工資收入而年齡又偏大的借款人，可以設(shè)計出一套起初還款額較高而退休后還款額較低的按揭品種，因?yàn)檫@些人在退休后的醫(yī)療或其他支出可能會增加。總之，我們認(rèn)為商業(yè)銀行可以針對不同客戶的自身特點(diǎn)，提供更具針對性、更靈活的金融產(chǎn)品，以滿足他們的住房消費(fèi)需求。
個人收入的確定，需要銀行進(jìn)行多渠道、多角度的判斷，全面、綜合、靈活的分析
記者：《指引》出臺后，社會輿論的反應(yīng)以正面為主，但也有些不同看法，大多集中在個人收入的確定上。對銀行來說，單位開出的收入證明也許和個人實(shí)際收入有差距；存款證明，由于沒有一個聯(lián)網(wǎng)的個人征信系統(tǒng)，也可能被造假；至于銀行通過稅務(wù)、工商等第三方進(jìn)行調(diào)查，由于沒有立法保證，恐怕也很難執(zhí)行。對此您有何評論？
對于貸款買房的人來說，有的高收入者除了正常工資收入外還有業(yè)余時間從事一些工作所取得的額外收入，且數(shù)量不低，但這筆額外收入?yún)s較難提供被銀行所認(rèn)可的收入證明，結(jié)果他們有還款能力卻只能貸較少的款，買較小的房，請問對此您又有何評論？
李伏安：應(yīng)當(dāng)說，關(guān)于個人收入的確定，需要銀行進(jìn)行綜合判斷，監(jiān)管機(jī)構(gòu)并不能設(shè)計一套固定的方法。銀行的各種消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)展了若干年，個人信用卡的發(fā)放也有一段時間，在這些信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)展過程中，每家銀行都積累了一定的判斷個人收入的經(jīng)驗(yàn)，而不是簡單地依賴于借款人提供的收入證明。多渠道、多角度地判斷，全面、綜合、靈活地分析，會使商業(yè)銀行更充分地獲取客戶相關(guān)信息，從而作出恰當(dāng)?shù)男刨J決策。此外，我相信國家一定會加快征信、稅收、工商等信息基礎(chǔ)設(shè)施和法規(guī)建設(shè)，加快建立有利于消費(fèi)信貸發(fā)展的社會環(huán)境。
對于有多種收入來源的，不管是業(yè)余的，還是零散的，只要是合法的、穩(wěn)定的收入，經(jīng)過核實(shí)都應(yīng)該可以算作個人收入加以計算。
準(zhǔn)備貸款買房的你要與銀行一起協(xié)商設(shè)計一套“貼身”的還款計劃
記者：對正準(zhǔn)備貸款買房的百姓，銀監(jiān)會有哪些忠告和建議？
李伏安：我們的建議是：一定要理性購房，看到住房消費(fèi)和住房投資能夠帶來的收入和所隱藏的風(fēng)險，以及自己未來收入變化的趨勢，同時向銀行提出適合自身實(shí)際情況的借款申請，與銀行一起協(xié)商設(shè)計一套“貼身”的還款計劃，從而降低自己的還款壓力，提高個人履約能力，爭取保持良好的個人信用記錄。