發(fā)布時間：2004-9-20來源：中國經營報
物價一直在上漲，央行加息的壓力在加大，甚至有消息稱高層已經對加息達成共識，加息只是時間問題。最近，搜房一項大型調查顯示：如果房貸加息，滬市民將有７７％的購房計劃受到影響，只有２３％的購房打算仍將按原定步驟實施�！凹酉ⅰ睂υ沮吚涞纳虾鞘锌芍^雪上加霜。近期，長三角各城市地方政府紛紛出臺各項針對樓市的新舉措，“托市”之心昭然若揭。
■上海：一拖一放解危情
上海樓市形勢嚴峻。中國銀監(jiān)會發(fā)布《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》，明確要求，借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有債務支出與收入比控制在５５％以下（含５５％）。上海各家銀行也出臺了各自的政策，其中重要一點：收緊個人按揭貸款。為規(guī)避風險，目前上海奉賢、金山等偏遠五區(qū)有的銀行已經不發(fā)放二手房貸款，內環(huán)商品房最高貸款７成，內外環(huán)最高貸款額度６成，環(huán)線以外最高５成。而環(huán)線以外區(qū)域是上海樓市當前主要的供應區(qū)域。
有的銀行已經開始“加息”。中國農業(yè)銀行最新規(guī)定，申請第二套住房商業(yè)貸款利率上漲。貸款年限１年至１０年利率上調到５．７６％，１１年至１５年利率上調至６．３％，而１６年至３０年房貸利率甚至上調到６．６％。中國銀行也開始調整部分貸款利息。這似乎在暗示，各金融機構對上海樓市的判斷不再樂觀。
不過也有開發(fā)商提出了自己見解，復地集團董事總經理范偉對記者說：“澳大利亞、英國也加息了，但是，并不是立刻使得房價大幅度下跌。中國即使加息，也是小幅度加息，對市場直接影響不會很大。當然，對需求有些心理方面的影響。”
在上海，房地產對整個經濟的支柱作用極為明顯。２００３年，上海房地產業(yè)對ＧＤＰ的貢獻達到７．４％。上海中瑞營銷管理有限公司副總經理朱成綱分析：“上海經濟的增長對房地產業(yè)依賴很大。上海經濟還沒有完全轉型成功，還未真正形成國際金融、貿易、經濟和航運中心。未來２到３年，經濟的發(fā)展還要依靠房地產業(yè)發(fā)展�！�
今年，尤其５月實行宏觀調控后，上海樓市急轉直下，除了少數(shù)市中心樓盤外，絕大部分房子銷售不暢，樓盤直接、變相打折隨處可見。二手房交易大量萎縮，據(jù)住商不動產上海總部副總經理林倩對記者說：“六七月份以來，上海二手房成交數(shù)量下降了２０％左右。”
上海市政府并未坐視樓市變化，其化有形為無形的“托市”之舉，顯示出了一個成熟政府的水平。去年房價飆升時，上海市政府宣布，將連續(xù)三年每年建設３００萬平米的中低價商品房。今年５月，上海市房地局宣稱，今年計劃建成３００萬平方米中低價配套商品房。到５月，全市新建配套商品房已建成８０．２萬平方米，在建面積２４５萬平方米。同時，還計劃新開工３００萬平方米。但是，到現(xiàn)在第三季度，應當正是推出來的時候，卻反而沒有了任何消息，據(jù)稱已經延緩推出。業(yè)內人士認為，這可視作政府的“托市”之舉。因為，一旦政府推出這些低價房，對現(xiàn)有市場將是重大打擊。
同樣在不久前，《上海市住房公積金管理若干規(guī)定（草案）》開始公開征求市民意見。而規(guī)定的最大變化就是住房公積金的提取條件將放寬。這一利好消息的放出，也可以看出政府的“托市”意圖。更值得注意的是，原本媒體上難得一見的政府智囊專家們，紛紛在滬上各大媒體上撰文發(fā)表言論，為樓市唱贊歌。
一位不愿透露姓名的專家接受記者采訪時評價：“政府托市，根本上說是沒有錯誤的。房價低時政府出臺政策托市，與房價高時政府出臺政策平抑房價是一樣的，無可厚非�！�
■杭州：免稅救市
在業(yè)界，杭州樓市一直備受關注。由于在土地供應上實行饑餓戰(zhàn)略，土地價格居高不下，也導致房價一路走高。去年９月，杭州市政府提出了“居者有其屋”口號，為了打壓房價，出臺了征收２０％的二手房交易所得稅政策。政策于今年１月１日開始實施，于９月１日正式取消。市場一片歡呼，認為這給市場注入了一支強心劑。這一政策的出臺和取消，典型的反映了政府對樓市的政策調節(jié)，也是今年地方政府托市最為有力的舉措。
杭州樓市，從去年到今年可謂“冰火兩重天”。去年，交易量火爆，連續(xù)四年房價上漲。今年，還沒有開始宏觀調控，“五一”杭州房交會上二手房成交量已不如去年的三分之一，而且二手房交易量持續(xù)下降。浙江工業(yè)大學經貿學院副院長、房地產研究所所長虞曉芬對記者說：“宏觀調控對杭州樓市影響是很大的，動拆遷停止后，需求減少，未來杭州房價回調是必然的�！闭窃诜績r回調的關口，杭州市政府出臺了免二手房交易稅這一政策，用有形之手干涉市場。
■蘇州：運籌托市計劃
在江蘇，由于省會南京將開十運會，建設活動如火如荼，動拆遷總體放緩但相對于其他城市速度依然很快。樓市盡管不如去年，但是相對于長三角其他城市還算比較好。
蘇州市場，向來是蘇、錫、常三城的風向標。５月開始，蘇州樓市風向突變，一些原本很好的樓盤紛紛滯銷，一些新開樓盤不得不一再調低開盤價，整個樓市開始由賣方市場轉向買方市場。據(jù)資料顯示，５月份銷售面積為５５萬平方米，６月份為５０萬平方米，銷售面積開始下降。空置率則在上升，今年３月份蘇州樓市的空置率為７３萬平方米，６月份上升到８７萬平方米，增幅將近２０％。去年１０月，全國各路房地產巨頭蘇州拼搶土地，至今蘇州業(yè)界仍記憶猶新。但是到了今年５月，蘇州拍地居然兩塊土地流標。蘇州市工商聯(lián)房地產業(yè)商會秘書長王力行對記者說：“現(xiàn)在蘇州樓市不是很好，銷售不順利，變相降價到處都是�！睙o錫、常州行情大體如此。
鑒于如此市場情形，蘇州市建設局做了一項調研活動并形成了一份調研報告。報告中提出了多項措施，建議政府通過一些手段來調控樓市，如解決存量土地開工問題、限期限量開發(fā)，按照房產商開發(fā)項目面積大小確定分期開發(fā)計劃；對不能按規(guī)定計劃開發(fā)的，通過按延期時間長短加征高額基礎設施費予以調控；維持一定的拆遷規(guī)模的同時，提高拆遷安置補償，通過市場解決拆遷安置；政府調度有一定調控權的投資公司、商業(yè)銀行，對一些“開發(fā)前景好”的開發(fā)項目予以融資，解決房地產商融資難問題。報告中提出的“土地可以分期開發(fā)、動拆遷市場化、金融放寬”這三項措施是非常具有操作性的，如果能得以實施，將是對市場的有力支撐。據(jù)江蘇有關媒體報道：這份報告已被送到了蘇州市委最高領導的案頭。蘇州市委市政府高層對此事高度重視，要求有關部門對這些措施要召開會議“進行研討和部署”，以確保蘇州房地產市場“健康發(fā)展”。
■政府托市功效有限
冰凍三尺，非一日之寒。長三角樓市的現(xiàn)狀，其根源在于前幾年各地政府紛紛鼓勵房地產投資、消費，導致房價上漲過快。朱成鋼對記者說：“現(xiàn)在的房價下調，屬于樓市的理性回歸�！鄙虾Ｈf科房地產有限公司市場營銷部經理胡文魄認為：房價走勢，從根本上說是由市場供需關系決定的。
香港樓市就是很好的例證。１９９７年樓市崩盤前一片紅火，虛假繁榮。崩盤后，政府使出渾身解數(shù)，至今也起色不大。虞曉芬對記者說：“政府通過政策來托市，基本上說效果不會太明顯。”杭州取消二手房交易個人所得稅后，并沒有出現(xiàn)想象中的樓盤大放量。
復旦大學經濟學博士宋忠敏也認為：“政府托市，能起一點兒作用，但是作用不會很大。我們需要糾正一個認識上的誤區(qū)：房價只能漲不能跌，房價下跌就意味著房地產不是健康發(fā)展。上世紀９０年代，日本房地產不斷膨脹并破裂的教訓之一就是‘地價房價只漲不跌’的思想觀念促發(fā)了房地產的過度投機。房地產市場健康發(fā)展，并不是和只能漲不能跌劃等號！”
他分析， ２００２年，深圳市房價比１９９４年下降了１８％，房價收入比從１４．６倍下降到５．７４倍，房地產增加值則從１９９５年的５８．７４億元上升到２００１年的１１０．６９億元，年均增長１１．１％。他對記者強調：“因此，房價下調與房地產業(yè)的快速發(fā)展并不是相悖的。”