正常思維的人，已經(jīng)不相信房價會降了
發(fā)布時間：2016-1-14 17:19:01來源：觀點
導讀
現(xiàn)在，正常思維的人，已經(jīng)不相信房價會下降了。這就是政府多年宏觀調(diào)控的結果。十年多宏觀調(diào)控，最后變成了一堂語文課：“調(diào)控的意思其實就是漲價（避免大起大落，其實就是永遠穩(wěn)定上漲）”，我服了，你服嗎？
政府，如果真正想降房價
就得退到2003年狀態(tài)
沒有限購，沒有限貸，沒有房產(chǎn)稅，沒有利率歧視，沒有信貸限制，沒有期房限轉，沒有營業(yè)稅，沒有所得稅，沒有土地增 值稅，沒有任何交易稅費，徹底廢止經(jīng)濟適用房，徹底廢止保障房，沒有非普通住房，沒有7090，沒有規(guī)劃限制，允許開發(fā)商自由發(fā)債，允許信托計劃，允許房地產(chǎn)企業(yè)上市融資，允許境內(nèi)外資本投資房地產(chǎn)，清算造謠媒體，允許一個人買6-7套房，允許REITS上市，允許倒按揭，允許加按揭，允許轉按揭，取消抵押貸款用途限制，房貸利率打5折，優(yōu)質(zhì)客戶房貸利率打3折。
從政治上講，“利國利民”的可能性，
是極度悲觀的。
“動力”永遠存在。但政府采取“殺死信使”的方式，不聽不聞不看。限購限貸，頭埋在沙里，謊稱天下太平。
2015的今年，深圳、上海的事實，和2009年、2011年相似。水面下暗潮涌動，“因為宏觀調(diào)控，所以房價飛漲”，因為政府違反憲法推行二限房產(chǎn)稅，供應端一減再減。而另一頭，濫發(fā)紙幣絲毫沒有收斂，社會總紙幣購買力屢創(chuàng)新高。
超發(fā)的貨幣，去哪里最安全？一線大城市核心區(qū)域的房子里存著去啊。
1）2001-2015過去15年中，上海樓市一直在漲。累計漲幅大約9~12倍。
2）多軍（房產(chǎn)持有者）的報價“永遠”上升。僅空軍（潛在的買房者）心理才有“樓市漲跌”。
3）當多軍和空軍心理價位接近時，產(chǎn)生成交。
4）空軍有三大特點：
a）空軍的心理價位，永遠低于多軍
b）空軍常常落后一個Season
3）空軍最終會屈服于多軍報價。
2009-2014年，上海辦理居住證有登記的常住人口，凈增加500多萬人，流動人口凈增加720萬人，達到2430萬常住人口和3200萬凈人口的規(guī)模
2025-2030年，上海人口將達到4000萬左右（持平東京城市圈的規(guī)模），你說房價會繼續(xù)漲還是跌？
深圳南山區(qū)，2015年10月的房價：
要知道，政府人為限制土地供應是房價上漲的第一要因
土地供應全部在政府手里，慢慢放地，慢慢開盤，新房開盤8-10萬，拉動周邊二手房價到6-7萬很正常。
第二要因，是通貨膨脹。
每年24%的貨幣增發(fā)，9%是增加的物產(chǎn)，實際創(chuàng)造的價值部分。
另外14%是超發(fā)部分（沖淡社會整體財富），這部分貨幣首先從北京、上海和深圳三個地方熱線快錢流出，流入地呢？
自然這些城市的核心區(qū)、宜居區(qū)的房產(chǎn)增值部分。
2011-2015最近5年，上海外環(huán)內(nèi)房產(chǎn)平均月漲幅在0.87%-0.94%之間，復利計算就是每年9%-13%的漲幅，雷打不動。
2008年，一個四萬億政策，讓2009年初到2013年底這四年間的房價徹底飛天。只要共產(chǎn)專政一直增印錢，憑空創(chuàng)造財富，間接剝削全體人民的財富，每年1.5-2萬億的人民幣分發(fā)給維持中央政權的黨衛(wèi)軍、黨政機關和各種類型的事業(yè)單位，并且人民幣一直在國內(nèi)循環(huán)，不進行國際化（國際化了，ZF也會印更多的錢），那么京滬深的核心區(qū)房產(chǎn)，就是全國最能保值增值的資產(chǎn)。
印鈔機里面的熱錢、快錢，首先從北京、上海、深圳這三個地方冒出來（各種央企，銀行，大型創(chuàng)新型企業(yè)，ZF直接發(fā)錢的黨政機關，事業(yè)單位），所以這些地方對通脹的的情況最敏感，人們發(fā)財了，有了錢，都首先去買這些地方的房產(chǎn)，因為這些區(qū)域的醫(yī)療，教育，文化活動資源和各類高凈值人際資源水平而言，是全國頂級水平）。
這三個地方的市中心區(qū)域的房產(chǎn)，是最能抗通貨膨脹的東西。
像上海市中心的一些洋房區(qū)，就是這個價格，愛買不買，不買還漲，并且永遠不缺買家，因為沒有對手盤啊。
第三要因，是持續(xù)的人口導入。
現(xiàn)在 上海每年60-70萬的外地人口涌入，30-40萬在上海永久定居，20-30萬盲流，10-20萬回鄉(xiāng)。
定居的人口購買上海市區(qū)屌絲房，郊區(qū)新房，有了這筆賣房款的上海土著，向上置換好房子。
你問問在上海畢業(yè)的外地大學生，有幾個想離開上海的？
年復一年，來一線城市工作的外地二三線小城市的大學生的家長，把100-200萬的積蓄（包括沒用完的公積金），全給在北京、上海、深圳工作的兒子、女兒拿來買房。造成大城市的輸入型通貨膨脹。
地產(chǎn)商有了錢，繼續(xù)買地蓋房子。本地二手房的房東拿了這筆錢，置換新房子，大房子。二三線小城市越來越窮，當?shù)氐你y行存款越來越少，一線大城市銀行存款越來越多。
這個是中國社會經(jīng)濟的發(fā)展趨勢了。
放眼全國，核心城市只有三個
—— 北京、上海、香港+深圳
這三座核心城市的核心地段，只能容納這個國家0.1%的人口，想要進去，只有成為這個國家最有錢的0.1%。
➣天朝上國
中國是14億人口的在本屆政府任內(nèi)就能晉身世界第1大經(jīng)濟體的天朝上國。
最有錢的5%人口就是7000萬人，西方世界根本無力接納7000萬人移民，這7000萬人的歸宿只能是定居京滬港三城。
經(jīng)濟不斷增長，財富不斷積累，人口不斷聚集，這就是這個國家每分每秒都在演繹著的故事，和各能級核心城市地段概念不斷被顛覆的源泉。
➣中國經(jīng)濟素描
權貴階層設立無數(shù)路障，收買路錢，穩(wěn)賺不賠。小老板被搜刮的皮包骨頭，就想移民。
有錢無權階層，炒房炒地，或低調(diào)隱居。小知識分子，無力買房，集中火力炮轟房價。專業(yè)人士（醫(yī)療衛(wèi)生）吃拿卡要。外地和本地屌絲和大學生打工仔，無力致富，但希望公務員和小老板倒霉。鄉(xiāng)下人進城擺攤。城市貧民跳廣場舞黃昏戀。
現(xiàn)在上海最慘的人是有30～80萬存款的人。算是有那么點小錢，但是買房不夠，存錢虧本�，F(xiàn)在，不買房的人，是錢不夠，而不是等降價。
現(xiàn)在，正常思維的人，已經(jīng)不相信房價會下降了。這就是政府多年宏觀調(diào)控的結果。十年多宏觀調(diào)控，最后變成了一堂語文課：“調(diào)控的意思其實就是漲價（避免大起大落，其實就是永遠穩(wěn)定上漲）”，我服了，你服嗎？
人口凈流入，房價漲
人口凈流出，房價跌
日本東京圈，大約居住 3600 多萬人口。
中國的大城市圈人口，必然繼續(xù)上漲。
逃離北上廣只是傳說：5年來上海流入500多萬人。
6年前的2009年，一場世界金融風暴襲來，東莞的出口加工制造業(yè)深受重傷，隨后掀起了一場波瀾壯闊的產(chǎn)業(yè)轉移浪潮。與之相伴的，是農(nóng)民工們回鄉(xiāng)就業(yè)的新聞，不斷出現(xiàn)在網(wǎng)絡上。那個傳說中的世界工廠，就此衰落了嗎？
東莞
調(diào)查數(shù)據(jù)告訴我們，在過去幾年，東莞流入人口200萬，比內(nèi)陸任何一個城市增加的人口都要多，東莞的制鞋服裝廠搬走了，旁邊深圳不堪高地價壓力的高端制造業(yè)又搬過來了，比如華為和大疆創(chuàng)新的新生產(chǎn)基地，都聚集在東莞松山湖周邊，這里離深圳市中心的高速公路也不過大半個小時的車程，往來交流相當方便。而深圳白領到東莞置業(yè)，正在和二十年前的香港人到深圳買房一樣，成為新的流行趨勢。
以下是最近五年的一二線城市人口流入情況：
（注：數(shù)據(jù)來自各地政府統(tǒng)計公報或人口普查數(shù)據(jù)。單位：萬人。）
如果和中國人口密度圖結合，就是以下這個分布：
人口流入呈現(xiàn)三個規(guī)律——
第一，高度集中在三大都市圈。
人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。
長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。
珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。
渤海灣北京+天津=流入684萬人。
流入速度非常兇猛，以這個速度，2020年左右，上海就將擁有3000萬人口，北京也將突破2500萬人口，天津將擁有1800萬人口，廣州和深圳將分別突破1500萬和1300萬人口。
長三角7大城市將合計擁有8000萬人口，珠三角4大城市將合計擁有4800萬人口，京津合計將擁有4300萬人口。
放在全世界來說，這三大都市圈所擁有的人口數(shù)量都將是進入前三名的。
第二，非都市圈人口，流入集中在五大樞紐城市。
流入人口超過100萬的城市中，只有鄭州、成都、重慶、廈門、武漢五大城市不在三大都市圈。
其中的成都、重慶、武漢，這三大城市是近年來GDP快速增長的明星城市，分布在長江中上游的樞紐位置，既是國家規(guī)劃中成渝都市圈、長江中游城市群的核心，又得益于近年來沿海產(chǎn)業(yè)轉移的東風，出現(xiàn)在榜單上一點都不意外。
意外的是鄭州和廈門。
鄭州的GDP不高，經(jīng)濟水平并不矚目，但是其周邊巨大的農(nóng)業(yè)人口數(shù)量，和作為省會城市、鐵路交通中心所擁有的得天獨厚優(yōu)勢，使其產(chǎn)生了巨大的吸引力。五年時間里，這座城市吸引了185萬人口流入，以這個速度，五年之后就將追上武漢，成為中部第一大城市。
鄭州近幾年比較引人關注的，一個是吸引了富士康落戶，光這個工廠招聘的工人就超過了30萬，二是李博士發(fā)起的鄭東新區(qū)建設，大手筆的一揮，就劃了100平方公里的建成區(qū)，早年間曾經(jīng)是著名的鬼城，不過現(xiàn)在的入住率已經(jīng)有了很大的提高，發(fā)展前景還是不錯的說。
另一個是廈門。在一片巨無霸城市中，廈門只能算是袖珍級的。不過近年來，福建經(jīng)濟發(fā)展的不錯，得益于最高層的親切關懷，引入了一大堆石油化工廠，湄洲灣和古雷半島現(xiàn)在都已經(jīng)是國內(nèi)排名前列的石化煉油基地了。經(jīng)濟吃了偉哥，自然能夠吸引大量人口流入，五年時間廈門人口增長了50%，速度也真可謂驚人。
與人口迅猛流入相伴的，就是近幾年來廈門房價的節(jié)節(jié)攀高了。數(shù)據(jù)顯示，廈門2011年房價只有1.3萬元，2015年中已經(jīng)去到了2.7萬元的水平，足足翻了一倍。
第三，其他二三線城市，人口流入速度緩慢，甚至停滯。
35個主要城市合計流入3778萬人，其中前13個大城市就流入了2832萬人，后面的22個二線城市，則只流入了946萬人，相當于總數(shù)的25%。
事實上，這22個二線城市，基本上都是各省的省會，或者經(jīng)濟中心，那么可以想象，省會以下的三四線城鎮(zhèn)，人口的停滯或者流失將不可避免。
我們算一下，2009年中國人口133174萬人，2014年人口136782萬人，累計增長了3608萬人。以上35個一二線城市合計流入人口3778萬人，超過了中國的人口增長數(shù)。
換言之，在這五年間，三線及以下的城市已經(jīng)進入人口萎縮階段。
并且進一步觀察二線城市中排名最后的，長春、哈爾濱都是屬于東北，這完全符合我們的常識。
資源價格暴跌，東北經(jīng)濟塌陷，人口大規(guī)模流失，幾乎已經(jīng)是老生常談了。
嗯，怎么辦呢？其實也沒有什么好辦法，只能是逃離吧，找一個更有生機活力的地方去安家。
那么，是否是人口越多的大城市越適合安家呢？
并不完全如此。
35個一二線城市中，流入緩慢的有人口千萬級的石家莊和哈爾濱，流入快速的也有中等規(guī)模的東莞、佛山、廈門。
但是，如果我們換一個角度，從都市圈的角度而言，確實是人口越多的大“城市”，越適合生活。
因為在這三大都市圈里，城市與城市之間緊密聯(lián)系在一起，互相疊加，專業(yè)化分工協(xié)作，經(jīng)濟效率更高，工作機會也會相應的變得更多。
一個城市總是存在缺陷的，但是一個都市圈，綜合了以下所有這些功能，基本上就是無敵了。
金融：北京的銀行總部和新三板，上海的證交所，深圳的創(chuàng)業(yè)板和香港的金融中心。從經(jīng)濟聯(lián)系的角度而言，香港和澳門在珠三角發(fā)揮著巨大的影響力，沒有人能夠忽略。每次證監(jiān)會暫停A股的IPO，大堆的民營企業(yè)們就會蜂擁去香港上市，由此可見一斑。
科技：北京的中關村，上海的張江與杭州的阿里，深圳的南山，基本上聚集了中國的所有科技巨頭。
交通：北京、上海、廣州，是三大航空公司的總部，也是三大鐵路樞紐。
物流：大連、天津、上海、寧波、深圳、香港、廣州，都是全球排名前列的港口。
媒體：北京的央視和互聯(lián)網(wǎng)媒體，杭州、南京、上海的三大衛(wèi)視，深圳QQ和廣州微信的朋友圈公眾號，已經(jīng)牢牢控制了我們的眼睛。
文化：北京的先鋒話劇、音樂演出、電影，上海杭州橫店的古裝偶像劇，廣州深圳的動漫，香港的電影和流行樂。
教育：北京的清華北大，上海的復旦上交，杭州浙大南京南大，廣州中大華工，香港港大科大。香港的教育資源與深圳的科技創(chuàng)新活動聯(lián)系越來越緊密，*河蟹*行業(yè)龍頭大疆的創(chuàng)始人來自香港科大，就是一個例子。
政治：北京的中央政府，上海的總書記墊腳石，珠三角的五花八門特區(qū)地位。
專業(yè)服務：各種會計師事務所、律師所、管理咨詢公司、設計、策劃、廣告、媒體傳播公司都聚集在這里。
另一方面，覆蓋越來越密集完善的軌道交通，也將會讓我們的城市變得更舒適便利。
【京津都會圈】
根據(jù)政府的規(guī)劃，到2020年，北京地鐵將擁有30條線路，總長1050公里；天津將有14條線路，總長513公里。兩地軌道交通連接起來將有1563公里。
【滬寧杭都會圈】
2020年，上海將擁有21條線路，總里程800公里；杭州10條線路，375公里；南京9條線路，300公里；蘇州7條線路，282公里；無錫4條線路，105公里；常州4條線路，132公里；寧波5條線路，173公里。七大城市合計2167公里。
【廣深都會圈】
2020年，廣州將擁有15條線路，總里程558公里；深圳11條線路，434公里；東莞4條線路，218公里；佛山3條線路，155公里。4大城市合計1365公里。
【五大樞紐城市】
成都，2020年將擁有13條地鐵線路，總里程500公里；重慶，18條線路，820公里；武漢，17條線路，400公里；鄭州，5條線路，167公里；廈門，4條線路，137公里。5大城市合計2024公里。
根據(jù)公開資料，中國目前在修建地鐵的城市有39個，運營里程2764公里，至2020年規(guī)劃修建地鐵7300公里，合計將擁有10064公里的地鐵里程。而三大都市圈+五大樞紐城市合計擁有的地鐵里程數(shù)將達到7119公里，占全國總里程數(shù)的70%。
地鐵只是一個側面，在將來，包括教育、文化演出、休閑娛樂、醫(yī)療……各種各樣的專業(yè)服務和資源都將向這三大都市圈+五大樞紐城市集中。工作在都會圈核心，安家在城市郊區(qū)房價較低而又有地鐵可以通達的地方，周末通過軌道交通出行娛樂，慢慢的將會成為大部分中國人的生活方式。
到2020年，生活在3大都市圈+五大樞紐城市的中國人將達到2.5億，到2050年，生活在這些地方的人口將達到5億，而那時候，人口經(jīng)歷萎縮之后的中國，或許將只有10億人。
相對應的，生活在三線及以下中小城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人口，將會從目前的11億，緩慢下降到2050年的5億人左右。生活在這些地方，你將不得不面對以下情景：
1，農(nóng)村里的老人去世以后，超過一半的農(nóng)村將再無人煙，水土恢復，重新成為野生動物的天地。
2，學校合并，你的孩子將要到更遠的地方上學。
3，人口減少，消費市場萎縮，開個小餐館、小商店的生意額都將日漸零丁。
4，房價也將不可避免的下跌，你的財富與大都市圈的同齡人差距越來越大。
5，小城鎮(zhèn)被撤并，當公務員的名額也要減少。
6，娛樂還是日復一日的打麻將，最終你還是將忍無可忍的選擇逃離。