長租公寓至今未能盈利：風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了會被摔死嗎？
發(fā)布時間：2016-1-14 17:26:30來源：澎湃新聞
王瑩（化名）是一名普通的80后北漂，除了是一名朝九晚五的國企白領(lǐng)外，王瑩還是一枚未婚文藝女青年。
王瑩蝸居在北京一間8平方米左右的側(cè)臥中，房間內(nèi)僅僅夠放置一張小床和書桌，小床靠飄窗，從窗內(nèi)向外望，有時候可以看到夕陽中的北京城，有時候可以看到一片白色的霧霾。
王瑩就是長租公寓的租客之一，目前租住在鏈家旗下的自如公寓，戶型為三室一廳，王瑩住了最小的一間次臥，而王瑩的合租伙伴是兩戶剛剛結(jié)婚的小夫妻，三戶人家共用廚房和衛(wèi)生間，客廳暫時閑置，放置了一些晾曬的衣物。
王瑩的所住次臥雖然小，但是也是現(xiàn)代風(fēng)格的裝修，以木質(zhì)家居為主，墻上掛了一幅頗具藝術(shù)感的油畫。
“也是看了許多房，最后之所以選擇這里，比較喜歡這樣的裝修風(fēng)格，干凈簡單，適合單身女青年，而且房子也會有阿姨定期保潔�！蓖醅撜f，“但是，房租也貴了不少，像這樣的一個小單間每月的租金是1860元，在租房時不收取中介費(fèi)，但是需要交納月租*1.2的服務(wù)費(fèi)，比其他合租房貴了點(diǎn)”。
產(chǎn)品體驗(yàn)是第一道坎
長租公寓正處在一個上升風(fēng)口期，來自華創(chuàng)證券的一篇報告指出，長租公寓處于指數(shù)級發(fā)展的初期，2015年，國內(nèi)青年租房的市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到8000億元，每年新增應(yīng)屆生租房規(guī)模達(dá)到600億元，這無疑是一個“大蛋糕”。
隨著租房時代的到來，面臨租客對租房品質(zhì)的眾多痛點(diǎn)，打著“為都市白領(lǐng)提供家一樣的租房體驗(yàn)”的創(chuàng)業(yè)者們開始拓展市場，一時間，長租公寓成為資本熱逐的對象，例如蘑菇公寓、青客、YOU+公寓、自如公寓等，就連開發(fā)商萬科也表示將打造長租公寓產(chǎn)品萬科驛。
同樣是長租公寓的租客，李青（化名）就覺得比較不值，其租住的YOU+公寓的體驗(yàn)就吐槽點(diǎn)頗多，房間狹窄、缺少家電設(shè)備、租金高、“像大學(xué)里的一間學(xué)生宿舍”。
“YOU+公寓產(chǎn)品的亮點(diǎn)在于提供租房者社交空間，例如公共客廳、健身房、辦公區(qū)等，但是租戶最關(guān)心的還是住得否舒適，另外青年人更關(guān)心性價比是否高。”一位從事長租公寓的業(yè)內(nèi)人士分析稱。
長租公寓做的其實(shí)是二房東的生意，將一批房源從房東手中長期租賃下來，然后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的裝修，再面向市場公開出租，長租公寓的運(yùn)營者賺取的主要是轉(zhuǎn)租的差價費(fèi)用和管理費(fèi)用。
隨著長租公寓產(chǎn)品的落地，產(chǎn)品體驗(yàn)就成為檢驗(yàn)長租公寓的第一道坎，租戶愿意支付更多的房租來租長租公寓，看重的必然是體驗(yàn)。
（自如公寓）
“風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死”
但是對于長租公寓這個新興市場而言，這并不是個活得好不好的時代，而是如何活得下來。
蘑菇公寓聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平向澎湃新聞分析稱：“長租公寓的盈利模式其實(shí)很簡單，房租差價和管理費(fèi)，屬于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式，其最重要的在于成本的管控，例如收房成本、裝修成本和管理成本�！�
“一般來講，長租公寓由于前期投資大在初期都處于燒錢階段，很難盈利，比較快的盈利周期需要2年�！� 龍東平分析稱。
“長租公寓行業(yè)整體處于投入期，盈利的企業(yè)不多，隨著獲取房源的成本快速上升，公寓運(yùn)營的收益也會同比下降。”長租公寓行業(yè)資深投資和運(yùn)營管理人全靂認(rèn)為。
而對于2012年就率先進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的青客來講，目前尚未實(shí)現(xiàn)盈利�！坝性S多野蠻人涌進(jìn)長租公寓市場，資本和熱錢也隨之涌入，長租公寓公司也被推到了風(fēng)口浪尖，但是風(fēng)口上的豬，風(fēng)停了就要摔死。青客是一只笨鳥，借著風(fēng)滑行，扎扎實(shí)實(shí)做產(chǎn)品，飛得比較慢�！苯鸸饨鼙扔鞣Q。
目前，市場上多數(shù)長租公寓企業(yè)仍然靠著資本投資維持運(yùn)轉(zhuǎn)，例如，YOU+依托于順為資本投資的1億元、蘑菇公寓是平安創(chuàng)投、IDG投資的千萬美元，而鏈家自如是依托于鏈家上億元的投資。
但是，資本的耐心是有限的，是否能在預(yù)期時間內(nèi)建立盈利模式、實(shí)現(xiàn)扭虧轉(zhuǎn)盈是目前長租公寓企業(yè)面臨的生死挑戰(zhàn)。
（蘑菇公寓）
先行者開始轉(zhuǎn)型
有人在堅(jiān)守，有人卻放棄了，曾經(jīng)的蘑菇公寓如今放棄了長租公寓的生意，將原有的系統(tǒng)開放給公寓經(jīng)營者，聚合真實(shí)房源與租客，轉(zhuǎn)型為“白領(lǐng)租房平臺”，而不再是精品白領(lǐng)公寓的定位。
“長租公寓的運(yùn)營模式很重，前期投入大，而且盈利模式也比較傳統(tǒng)，并沒有更多的想象空間，而且在短時間內(nèi)很難做到量級上的擴(kuò)張，因?yàn)殚L租公寓需要更強(qiáng)大的管控能力，這將隨著房源的增多而變得更為復(fù)雜�！� 龍東平認(rèn)為。
但是，在蘑菇公寓經(jīng)過一年多的摸索，蘑菇團(tuán)隊(duì)卻發(fā)現(xiàn)了另外一門生意，而且在他看來，這門生意“更具有想象力”。
“在做蘑菇公寓的時候我們發(fā)現(xiàn)，租房市場上存在著很多的公寓經(jīng)營者，職業(yè)的或者非職業(yè)的，他們成為了區(qū)域內(nèi)的‘老大’，擁有著房源和人脈，目前我們要做的就是‘白領(lǐng)租房平臺’，通過給公寓經(jīng)營者各種支持，把各家公寓的真實(shí)房源引到蘑菇租房的平臺上，這好比你在攜程可以訂到各種品牌酒店，在蘑菇租房官網(wǎng)、APP上你也可以找到各種價位各種風(fēng)格的出租房源�！� 龍東平介紹稱。
不再持續(xù)擴(kuò)張自營公寓，轉(zhuǎn)做租房的平臺，龍東平認(rèn)為：“平臺可以快速實(shí)現(xiàn)量級上的擴(kuò)張，而且在平臺做大之后隨之而來的盈利方式也將多樣化，例如租房金融服務(wù)、生活服務(wù)娛樂餐飲消費(fèi)等等，這將具備更大的想象空間�！�
蘑菇公寓的轉(zhuǎn)型也凸顯了長租公寓“投入大”“很難快速在量上擴(kuò)張”“盈利模式單一”的困境，畢竟長租公寓領(lǐng)域確實(shí)需要一個成功的標(biāo)桿。
金光杰認(rèn)為，青客會一直堅(jiān)守長租公寓的市場，等待黎明的第一縷曙光。
（青客）
屈成才認(rèn)為，青客的競爭優(yōu)勢在于“效率”，即“資金的使用效率”和“管理效率”。盡可能用少量的資金投入撬動更多的資金，盡可能用少量的人管理更多的房間，據(jù)金光杰介紹，目前青客的資金使用效率為1:150，而管理效率的指標(biāo)人房比是同行的1.5倍。屈成才認(rèn)為，青客的競爭優(yōu)勢在于“效率”，即“資金的使用效率”和“管理效率”。盡可能用少量的資金投入撬動更多的資金，盡可能用少量的人管理更多的房間，據(jù)金光杰介紹，目前青客的資金使用效率為1:150，而管理效率的指標(biāo)人房比是同行的1.5倍。 而這些數(shù)據(jù)的背后是“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)化”，“大數(shù)據(jù)的運(yùn)算和管理”，青客的市場總監(jiān)屈成才告訴記者，“今年青客的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)盈利�！�