房地產(chǎn)去庫(kù)存是金融杠桿風(fēng)險(xiǎn)之戰(zhàn) 可能重蹈股災(zāi)覆轍
發(fā)布時(shí)間：2016-1-19 16:51:59來(lái)源：公民經(jīng)濟(jì)學(xué)家吳迪
2015年中國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存殲滅戰(zhàn)的開(kāi)局可謂不錯(cuò)，繼5月樓價(jià)止跌回升后實(shí)現(xiàn)了連續(xù)8個(gè)月同比增速上漲。但在研究萬(wàn)得資訊的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比增速數(shù)據(jù)（如下面4圖所示）后，我發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格通縮形勢(shì)自2015年5月至今的這一波改善，主要是由一線城市推動(dòng)的，其價(jià)格同比增速已接近過(guò)去5年的峰值；二三線城市復(fù)蘇乏力，依然處在強(qiáng)勁的價(jià)格通縮壓力之下。
數(shù)據(jù)來(lái)源：WIND資訊
除此之外，房地產(chǎn)還有一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，那就是購(gòu)房主力里面投機(jī)需求太大。反映投機(jī)需求程度的有一個(gè)數(shù)據(jù)，那就是住房空置率。長(zhǎng)久以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)的住房空置率一直沒(méi)有可靠的數(shù)據(jù)，直到西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心的重量級(jí)研報(bào)《城鎮(zhèn)住房空置率與住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)》給出了相關(guān)數(shù)據(jù)。
根據(jù)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心研報(bào)（有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下面7圖），中國(guó)的城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房達(dá)到了4898萬(wàn)套，比2011年增加了842萬(wàn)套。截至2013年8月，空置住房占據(jù)了4.2萬(wàn)億的住房貸款余額，占全國(guó)住房貸款余額的46.67%。2013年中國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，較2011年提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。
另外中國(guó)家庭自有住房擁有率已經(jīng)很高（達(dá)90.8%，顯著高于發(fā)達(dá)和新興市場(chǎng)國(guó)家的水平），而且還在迅速上升。同時(shí)，2013年中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率為18.6%，與2011年相比增長(zhǎng)了15.9%。2014年3月的季度數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已上升至21.0%。
高企的自有住房擁有率，空置率，多套房擁有率，全國(guó)住房貸款余額中的空置住房占比（46.67%）反映購(gòu)房主力里面投機(jī)需求太大，還有就是剛需并沒(méi)有如關(guān)方面所說(shuō)那么強(qiáng)大。該中心的數(shù)據(jù)顯示，自2011年8月到2014年第一季度，城鎮(zhèn)家庭剛性住房需求顯著下降，從28.2%跌至22.2%，跌幅6%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心