2015中國樓市去庫存元年初戰(zhàn)告捷
發(fā)布時間：2016-1-25 16:37:32來源：楊紅旭樓市研究
2015年11月，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，首次提出化解房地產(chǎn)庫存。12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，進(jìn)一步部署：在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域打五場殲滅戰(zhàn)，其中包括房地產(chǎn)去庫存。
這在中國房地產(chǎn)歷史上，可謂非常罕見。于是，全社會的眼光，聚焦于房地產(chǎn)，似乎房地產(chǎn)成了國民經(jīng)濟(jì)最大的困難戶！
其實(shí)，也沒那么嚴(yán)重，至少相比產(chǎn)能嚴(yán)重過剩的煤炭行業(yè)、鋼鐵行業(yè)，還要好很多。
一提到房地產(chǎn)庫存，學(xué)者們常引用全國商品房待售面積，截至2015年11月，這一數(shù)據(jù)為近7億平方米。其實(shí)，這個數(shù)據(jù)只是已經(jīng)竣工的現(xiàn)房數(shù)據(jù)，并不包括預(yù)售中的期房。而且，這其中包括了全國所有城市，其中三四五線城市庫存壓力山大，但一二線城市沒那么差。
其實(shí)，還有兩組更靠譜的數(shù)據(jù)，表明：2015年庫存量首次下滑，最糟糕的時點(diǎn)可能已經(jīng)過去。
易居房地產(chǎn)研究院跟蹤了全國35個典型城市的數(shù)據(jù)，包括四個一線城市、部分二線和部分三線城市，較好的兼顧了一二三線城市的樣本分布， 只是不含四五線中小城市鎮(zhèn)。
住宅庫存的增長，還是減少，主要取決于供應(yīng)和成交的動態(tài)變化，比如本年度的供應(yīng)量大于成交量，則年底時，庫存量必定增長。
下圖，是35城新建商品住宅年度供應(yīng)與成交面積的比較。
自2010年至2014年，每年的新房供應(yīng)量都大于成交量，所以導(dǎo)致每年的商品住宅庫存量都在增長。但到了2015年，卻首次出現(xiàn)成交量反超供應(yīng)量的重大轉(zhuǎn)變！這也就意味著，2015年庫存量首次減少！
由于2015年全國開發(fā)企業(yè)購地量大幅下滑，房屋新開工量也是下滑，所以2016年新房供應(yīng)量繼續(xù)縮量，而樓市卻繼續(xù)回暖，成交量還將繼續(xù)超過供應(yīng)量！
我們易居研究院還跟蹤了35城庫存（見下圖）。截至2015年12月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為2.6億平方米，同比一年前，減少4.4%。
回顧2011年以來，35城的庫存呈振蕩上行態(tài)勢，其中曾經(jīng)在2012年和2013年某些時段，庫存有所下滑，主要是當(dāng)時樓市復(fù)蘇，房子賣得快過供應(yīng)。2014年全國樓市低迷后，庫存繼續(xù)大增。
然而，值得關(guān)注的是，隨著2014年多數(shù)城市放松限購、限貸，中央出臺“9.30”新政，庫存在2014年三季度見頂，四季度開始下滑，并振蕩式下行至今。這是2010年以來，庫存下行時間最長、幅度最大的一次。
于是，反映在年度數(shù)據(jù)上，2015年就成為近六年35城庫下降的第一年。也可以說：2015年是全國多數(shù)城市去庫存元年！國家隊(duì)一出手，便首戰(zhàn)告捷。
而且，隨著中央高度重視化解房地產(chǎn)庫存，還將有新的利好政策出臺。2016年，多數(shù)二三線城市的庫存將繼續(xù)下滑，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力也將減小。
由此，也可以明白一點(diǎn)：中央既然敢于大張旗鼓的提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，一定是有信心、有手段，降低庫存！
庫存殲滅戰(zhàn)，對于一線城市，根本不算事兒，反倒是當(dāng)前房子不夠賣，急需補(bǔ)庫存；對于多數(shù)二線城市，也并不算什么難事兒；但對于三四線城市，估計沒有兩三年，難以見到實(shí)質(zhì)效果。
對此，雖有政策利好，但三四線城市的中小開發(fā)商，仍不宜盲目樂觀，如果資金實(shí)力撐不了兩三年，2016年還是應(yīng)適當(dāng)降價銷售。春天固然美麗，但必須先熬過冬天。