發(fā)布時(shí)間：2016-1-29 16:46:48來源：億房網(wǎng) 綜合
據(jù)長江商報(bào)報(bào)道 過去一年，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)凱歌高奏，勢(shì)如破竹。從武漢出現(xiàn)首個(gè)百億級(jí)房企，到融創(chuàng)、綠城、金科、龍湖等扎堆進(jìn)駐武漢，武漢樓市蟬聯(lián)全國樓市銷冠。那么，2016年武漢的土地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)會(huì)面臨怎樣的變局？
昨日，武漢500余家開發(fā)商共聚一堂，億房網(wǎng)研究中心、湖北中原、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕五大機(jī)構(gòu)聯(lián)袂發(fā)布2015年武漢房地產(chǎn)年度報(bào)告和2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望。
“對(duì)于2016年武漢市場(chǎng)的走勢(shì)，我有三個(gè)方面的擔(dān)憂�！� 武漢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員肖漢昌稱，第一，經(jīng)濟(jì)環(huán)境令人堪憂，例如股市暴跌、油價(jià)暴跌等，很多企業(yè)關(guān)門跑路；第二，政策利好效應(yīng)會(huì)逐漸減弱；第三，2015年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)釋放過度，今年將難以在去年基礎(chǔ)上再創(chuàng)新高。“基于以上三個(gè)方面的因素，我認(rèn)為2016年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量和成交價(jià)格都會(huì)呈現(xiàn)出回落態(tài)勢(shì)。成交量回落幅度可能要大于價(jià)格回落幅度�！�
中心城區(qū)新房供應(yīng)壓力將降低
“如果用一個(gè)關(guān)鍵詞來形容2016年土地市場(chǎng)，‘變’字最為貼切。” 湖北中原研究中心經(jīng)理?xiàng)铥愑钐岢觥?/p>
過去一年，包括首都機(jī)場(chǎng)等在內(nèi)的全國知名房企紛紛進(jìn)入武漢市場(chǎng)。譬如，首都機(jī)場(chǎng)地產(chǎn)集團(tuán)公開市場(chǎng)拿地，中信集團(tuán)先后簽訂武船一分廠地塊儲(chǔ)備協(xié)議和漢正街東片合作協(xié)議，融創(chuàng)收購美聯(lián)地產(chǎn)塔子湖片區(qū)項(xiàng)目，綠城代建藏龍島項(xiàng)目進(jìn)駐武漢�！八麄兓蛲ㄟ^合作方式拿地，或通過公開市場(chǎng)拿地，也有通過項(xiàng)目代建的方式進(jìn)入�！睏铥愑畋硎�，在外來知名房企為武漢市場(chǎng)注入新活力的同時(shí)，也體現(xiàn)了武漢市場(chǎng)對(duì)各大房企的誘惑力。
為什么今年土地市場(chǎng)如此火爆？楊麗宇認(rèn)為，這也是開發(fā)企業(yè)有錢任性的表現(xiàn)�！胺科笕谫Y成本大幅度降低，資本壓力得到緩解。萬科、保利等企業(yè)在2015年的融資額度均超過2014年，同比漲幅超過200%，特別是境外債的發(fā)行，對(duì)他們的融資起到了極大的作用�！�
土地市場(chǎng)風(fēng)云莫測(cè)，武漢土地成交的高峰時(shí)期發(fā)生在2007年、2009年到2010年、2012年和2015年，其中2010年和2015年的土地成交樓面地價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的上漲。
從空間分布來看，2015年中心城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)成交地塊總建面占比基本持平，中心城區(qū)同比減少16.6個(gè)百分點(diǎn)，如此一來，中心城區(qū)未來新房市場(chǎng)的供應(yīng)壓力也會(huì)相對(duì)降低。從各個(gè)區(qū)域數(shù)據(jù)來看，主城區(qū)中東湖高新、青山、洪山土地成交建面居前，這些地塊或?qū)⒃谖磥?到2年內(nèi)形成新房供給，加大區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。從成交價(jià)格來說，主城區(qū)僅江漢、漢陽、洪山區(qū)樓面地價(jià)漲幅低于新房價(jià)格漲幅，表明大部分主城區(qū)“面粉”價(jià)格漲幅超過“面包”，未來新房價(jià)格上漲動(dòng)力十足。
住宅市場(chǎng)需求將逐漸趨緩
“過去一年，全國大多數(shù)城市都面臨著樓市去庫存的難題，武漢樓市可謂是交出了一份滿意的答卷�！眱|房網(wǎng)研究中心總經(jīng)理明晶晶稱，全市商品房成交套數(shù)為25萬套，成交面積達(dá)到25萬平方米。
2015年，武漢城建項(xiàng)目進(jìn)入收獲期，同時(shí)，城市建設(shè)發(fā)展從中部中心城市到國家中心城市雛形初現(xiàn)。武漢樓市的紅火從年初持續(xù)到年末，淡旺季之間看不到明顯的銜接痕跡。
此外，2015年武漢市去化周期從上年14個(gè)月縮減到7.4個(gè)月。在這一年，品牌房企新增供應(yīng)同比增長了14.8%，供應(yīng)占比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到56.3%；其他房企供應(yīng)增長7.7%，占比下降至43.7%。預(yù)計(jì)2016年品牌房企市場(chǎng)供應(yīng)份額將進(jìn)一步提升，武漢房企洗牌及并購將進(jìn)一步加劇。
2015年，武漢房價(jià)亦表現(xiàn)出較為明顯的變化。一是總體漲幅收窄；二是區(qū)域需求結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格的影響較大，地價(jià)對(duì)房價(jià)尤其是未來房價(jià)的支撐和拉動(dòng)作用開始顯現(xiàn)；三是各環(huán)線間及高端樓盤與普通樓盤間的價(jià)格差加速擴(kuò)大，高端樓盤價(jià)格不斷突破武漢及區(qū)域價(jià)格高點(diǎn)。
明晶晶稱，“地價(jià)上漲對(duì)房價(jià)的托底效應(yīng)將于明年顯現(xiàn)。”2015年除青島路和二七沿江相繼出現(xiàn)武漢地王外，共計(jì)約有后湖、古田、關(guān)山、東西湖、青山、武昌中心、白沙洲、沌口等10個(gè)片區(qū)刷新了區(qū)域地王。在武漢19個(gè)片區(qū)中，有15個(gè)片區(qū)住宅平均樓面地價(jià)出現(xiàn)上漲，并且地價(jià)漲幅超過房價(jià)漲幅。
其中關(guān)山、南湖、古田、武昌中心等片區(qū)地價(jià)超過房價(jià)漲幅，一方面這些片區(qū)地價(jià)對(duì)房價(jià)上漲的傳導(dǎo)壓力較大，另一方面也增加了高地價(jià)尤其是地王項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。較典型的后湖尤其是塔子湖區(qū)域，自2012年以來不斷刷新片區(qū)樓盤地價(jià)最高紀(jì)錄，但由于其片區(qū)巨大的供應(yīng)量，部分地王項(xiàng)目去化緩慢，2015年整體房價(jià)出現(xiàn)滯漲。當(dāng)然隨著未來供應(yīng)的快速衰減和配套水平的提高，這種抑制因素會(huì)很快減弱或消失，后湖整體房價(jià)將在2016年下半年迎來一個(gè)較大漲幅。
同時(shí)需要考慮的是，高地價(jià)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)�！氨容^典型的后湖區(qū)域，2012年以來，片區(qū)樓面地價(jià)不斷被刷新，但由于片區(qū)供應(yīng)量大，全年房價(jià)呈負(fù)增長狀態(tài)。未來隨著供應(yīng)衰減和區(qū)域配套水平的提高，我們預(yù)計(jì)在2016年下半年房價(jià)會(huì)迎來一個(gè)較大的漲幅�！�
億房研究中心預(yù)計(jì)，2016年整個(gè)市場(chǎng)需求將逐漸趨緩，且下半年銷量萎縮明顯，但整體仍將居全國前列。同時(shí)，區(qū)域繼續(xù)深度分化，高端住宅與普通住宅價(jià)格差進(jìn)一步拉大，新城區(qū)繼續(xù)成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。而品牌房企的市場(chǎng)份額將增60%左右，企業(yè)并購多于2015年。
去年成交面積全國第一
據(jù)武漢晨報(bào)報(bào)道 2015年，武漢樓市成交2120.30萬平米，創(chuàng)歷史新高，居全國各城市之首。昨天，武漢500余家開發(fā)商匯聚一堂，由億房網(wǎng)研究中心、湖北中原、仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕五大機(jī)構(gòu)聯(lián)袂發(fā)布“2015年武漢房地產(chǎn)年度報(bào)告”和“2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望”。2016年，武漢樓市會(huì)有哪些變化？買房該買在哪里？記者就市民關(guān)注的熱點(diǎn)進(jìn)行解讀。
2015年，武漢樓市均價(jià)8916.79元/平米，上漲8.4%。成交套數(shù)20.48萬套，成交面積2120.30萬平米，增幅達(dá)39.7%。隨著限購放開、二套房首付門檻降低，加之降準(zhǔn)降息的政策疊加效應(yīng)，2015年武漢樓市改善性需求得到釋放，面積大、地段好、均價(jià)高的高端住宅走俏。價(jià)格在15000元/平米以上的高端住宅銷售套數(shù)同比增長106.3%，高端住宅銷售周期從2014年的29.16個(gè)月降至14.27個(gè)月，速度同比加快了51.1%，明顯高于普通住宅。
據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2015年武漢商品住宅新增供應(yīng)約2190.44萬平米，首次突破2000萬平米大關(guān)，為連續(xù)第5年增長。2015年武漢商品住宅供應(yīng)同比增長11.6%，總體供應(yīng)仍然偏高。但在庫存方面，各片區(qū)分化明顯。關(guān)山、光谷南、二七后湖、古田、沌口、江夏等6個(gè)片區(qū)在7個(gè)月左右，這些片區(qū)房價(jià)面臨較大的上漲壓力。作為供銷主力漢口、武昌尤其是漢陽中心區(qū)銷售周期均在11個(gè)月以上，面臨較大銷售壓力。此外，新洲、蔡甸和漢南仍是庫存重壓區(qū)。庫存較大區(qū)域或?qū)⒋嬖诜績r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。
展望2016年武漢樓市，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會(huì)首席研究員肖漢昌預(yù)測(cè)，2016年武漢樓市將出現(xiàn)成交量和成交價(jià)增幅雙雙回落的情況，并且成交量回落幅度大于成交價(jià)。億房網(wǎng)研究中心明晶晶認(rèn)為，隨著市場(chǎng)需求逐漸趨緩，今年下半年銷量將明顯萎縮，但整體仍將居全國前列。
武漢主要高端居住區(qū)在一二環(huán)線的聚集和發(fā)展使得武漢各環(huán)線房價(jià)差加速擴(kuò)大，去年，CBD、永清黃浦、中北路、漢陽濱江等區(qū)域高端項(xiàng)目價(jià)格和成交大幅增長，促使一環(huán)至二環(huán)均價(jià)同比上漲16.2%。楊汊湖、寶豐商務(wù)、王家灣、古田、南湖等區(qū)域大量城改項(xiàng)目上市使得二環(huán)至三環(huán)均價(jià)上漲了5.5%。而三環(huán)外，無論是主城區(qū)還是新城區(qū)均表現(xiàn)乏力。明晶晶認(rèn)為，2015年武漢中心區(qū)尤其是一環(huán)到三環(huán)之間的區(qū)域，房價(jià)漲幅整體高于三環(huán)外、非中心區(qū)房價(jià)。2016年這種趨勢(shì)還將延續(xù)。