房地產(chǎn)庫(kù)存可供近3億人居住，中國(guó)離房地產(chǎn)崩潰還有多少日子？
發(fā)布時(shí)間：2016-2-3 14:46:55來(lái)源：破土
房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)浩浩蕩蕩地在中國(guó)大地發(fā)展了好幾年了，有沒(méi)有在奇怪：建了這么多房子，到底夠不夠人們�。堪残抛C券在近日發(fā)布的報(bào)告中指出，房地產(chǎn)真實(shí)庫(kù)存約98.3億平方米。破土小編計(jì)算了一下，以人均35平米來(lái)算，這么多庫(kù)存已經(jīng)足夠3億人居住了！
可是明明已經(jīng)足夠，怎么還有那么多人或是流落街頭，或是擠在地下室里，或是用大半的工資租一間小房子呢？產(chǎn)能過(guò)剩導(dǎo)致浪費(fèi)，導(dǎo)致矛盾，但可怕的是，一邊產(chǎn)能過(guò)剩，一邊嚴(yán)重分配不均。如此之下，中國(guó)力房地產(chǎn)崩潰還有多遠(yuǎn)？崩潰之后呢，是不是我們就有房子住了？
— G R O U N D B R E A K I N G . C N —
新世紀(jì)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)信貸創(chuàng)造了市場(chǎng)的極大需求，成為新世紀(jì)以來(lái)中國(guó)高增長(zhǎng)的巨大拉動(dòng)力量。但隨著房?jī)r(jià)的瘋漲和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量的暴增，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也發(fā)生了重大變化，房地產(chǎn)泡沫日益嚴(yán)重。
在2014年初，住建部副部長(zhǎng)仇保興在演講中說(shuō)，中國(guó)離房地產(chǎn)崩潰時(shí)間還有一些日子。從2014年到現(xiàn)在兩年過(guò)去了，當(dāng)一直看漲房?jī)r(jià)的任大炮都開(kāi)始呼吁炸掉過(guò)剩庫(kù)存的時(shí)候，我們不禁要思考，房地產(chǎn)崩潰離我們究竟還有多少日子？
房地產(chǎn)庫(kù)存有多嚴(yán)重？——98億平米，可供近3億人居住
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年10月末發(fā)布的數(shù)字顯示，商品房待售面積已增至68632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。樓市高庫(kù)存已經(jīng)成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)的痛點(diǎn)。
68632萬(wàn)平方米的待售面積到底有多大？按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2000萬(wàn)人口居住。如果算上全國(guó)各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒(méi)有納入統(tǒng)計(jì)口徑的房子，中國(guó)住房過(guò)剩的狀況會(huì)更加嚴(yán)重。
更讓人心驚的是，這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，但大量已建設(shè)未竣工、以及還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)，一旦計(jì)入，中國(guó)樓市的庫(kù)存可能倍增。
安信證券在近日發(fā)布的報(bào)告中指出，房地產(chǎn)真實(shí)庫(kù)存約98.3億平方米，完全消化需10年。安信證券分析師陳天誠(chéng)認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的68632萬(wàn)平方米這個(gè)指標(biāo)有兩個(gè)遺漏的地方：1）尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：會(huì)計(jì)上尚未開(kāi)工的土地均記入房地產(chǎn)企業(yè)存貨，從現(xiàn)實(shí)理解也 是，這部分企業(yè)通過(guò)招拍掛拿到的土地終究是要形成供給，因此現(xiàn)階段未開(kāi)工的土地也應(yīng)計(jì)入存貨。2）未竣工的在建項(xiàng)目（除已經(jīng)預(yù)售）應(yīng)當(dāng)計(jì)入庫(kù)存：統(tǒng)計(jì)局的 口徑僅僅考慮已經(jīng)竣工尚未銷(xiāo)售的，但行業(yè)內(nèi)一大部分是在建項(xiàng)目，都是企業(yè)庫(kù)存，當(dāng)然需要扣除部分已經(jīng)預(yù)售的。
將上述所說(shuō)的兩項(xiàng)遺漏加總就得到了相對(duì)接近的行業(yè)真實(shí)庫(kù)存，即總庫(kù)存約98.3億平方米，其中待售面積6.86億平方米，尚未開(kāi)工的企業(yè)拿地42.3億平方米，在建商品房庫(kù)存約49.1億平方米。按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，98.3億平方米的庫(kù)存可供2億8000萬(wàn)人口居住。
過(guò)剩庫(kù)存如何消化？——任志強(qiáng)：只能炸掉
去房市高庫(kù)存正在成為左右國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。而既要去庫(kù)存，又要維系房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，卻是個(gè)令人望而生畏的愿景。
中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀是，一、二線(xiàn)城市因?yàn)楸旧硇枨笸⑷?kù)存無(wú)壓力；三、四線(xiàn)地區(qū)因人口基數(shù)較小，而同時(shí)為消費(fèi)能力根本無(wú)法與房?jī)r(jià)匹配，房地產(chǎn)去庫(kù)存壓力非常大，并形成了大量的“鬼城”。比如華北地區(qū)的唐山市，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于北京市的17%、38%和18%，但前四年平均土地出讓面積相當(dāng)于北京的93%�；葜菖c廣州相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于廣州的17%、36%和31%，但土地成交量相當(dāng)于廣州的94%。連云港和南京相比，其經(jīng)濟(jì)總量、人口數(shù)量和2011年商品房成交量分別相當(dāng)于南京的23%、55%和55%，但土地成交面積已經(jīng)是南京的117%。
在加快樓市去庫(kù)存的道路上，三四線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始積極行動(dòng)起來(lái)，紛紛推出購(gòu)房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)進(jìn)城農(nóng)民購(gòu)房的政策。對(duì)于這些城市的住房市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩，采取讓農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)買(mǎi)、讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商降價(jià)、讓投資者購(gòu)買(mǎi)出租等優(yōu)惠政策，可能會(huì)起到一定作用，但不會(huì)太大。
因?yàn)檫@些城市多數(shù)都沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐、就業(yè)機(jī)會(huì)少，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入相對(duì)較低，想讓農(nóng)民自愿遷移到這些城市購(gòu)買(mǎi)住房并非易事，除非免費(fèi)送住房給他們。但是，這些地方政府本來(lái)就由于房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重庫(kù)存財(cái)政壓得喘不過(guò)氣來(lái)，豈有能力出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)住房免費(fèi)給農(nóng)民？
而房地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)也清楚地認(rèn)識(shí)到了這一點(diǎn)，他在最近的采訪(fǎng)中表示，房地產(chǎn)過(guò)剩庫(kù)存中，有很大一部分屬于很難消化的部分，除了炸掉之外，不會(huì)因?yàn)槿魏握叨�。作為“�?yōu)秀共產(chǎn)黨員”的任志強(qiáng)，一定是認(rèn)真研讀過(guò)馬克思的《資本論》，對(duì)資本主義由于生產(chǎn)過(guò)剩所造成的經(jīng)濟(jì)危機(jī)有深刻的體悟，并創(chuàng)造性地發(fā)展了大蕭條時(shí)期資本主義倒牛奶的歷史經(jīng)驗(yàn)。
樓市崩盤(pán)后果
除了任志強(qiáng)之外，包括宗慶后、王健林、李嘉誠(chéng)在內(nèi)的資本寡頭都紛紛認(rèn)識(shí)到，當(dāng)前樓市已經(jīng)處于嚴(yán)重的供過(guò)于求的狀態(tài)。在2015年召開(kāi)的浙商大會(huì)上，前首富宗慶后直言：“不能再造房子了！”他說(shuō)，現(xiàn)在不光是城市有空置房，農(nóng)村也有空置房，“房產(chǎn)泡沫已經(jīng)形成了，再造房子不得了了�！�
當(dāng)樓市嚴(yán)重地供大于求的時(shí)候，那么就說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一種不夠健康的狀態(tài)。而房地產(chǎn)市場(chǎng)又和其他產(chǎn)業(yè)、行業(yè)存在著密切的聯(lián)系，比如水泥、鋼鐵、裝修材料 市場(chǎng)等等。這也就意味著，房地產(chǎn)行業(yè)和這些行業(yè)之間存在一種“一榮俱榮，一損俱損”的關(guān)系。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不夠健康，甚至是陷入困境，那么就會(huì)波及 眾多的行業(yè)以及其中的從業(yè)者，影響一個(gè)地方的整體經(jīng)濟(jì)狀況和發(fā)展環(huán)境。以馬來(lái)西亞為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅以后，當(dāng)年 的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人們對(duì)日益惡化的經(jīng)濟(jì)危機(jī)感到不滿(mǎn)，社會(huì)危機(jī)逐漸加劇。工人、學(xué)生反政府的示威游行引起暴亂，社會(huì)動(dòng)蕩不安。
一旦樓市崩盤(pán)，有可能造成哪些后果呢？
NO 1：失業(yè)率飆升
如果樓市崩盤(pán)，在房地產(chǎn)以及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)工作的人們將無(wú)法避免的遭受降薪甚至是失業(yè)。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)的衰退還將間接波及到更多的行業(yè)，以至于更多的人無(wú)法置身事外。
眾所周知很多的地方政府長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)于土地出讓的收入在他的財(cái)政收入當(dāng)中是占有一個(gè)相當(dāng)?shù)谋戎氐�，所以一旦發(fā)生了樓市崩盤(pán)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有辦法正常運(yùn)營(yíng)之下，他所牽連到的關(guān)聯(lián)性非常非常龐大的，包括地方政府，包括銀行，包括五十八種到六十種直接關(guān)聯(lián)進(jìn)而帶動(dòng)大量的就業(yè)困難，恐怕是如果真的發(fā)生樓市崩盤(pán)的 話(huà)，會(huì)出現(xiàn)那一種剛剛講的一些慘狀，尤其是在失業(yè)率方面帶來(lái)的影響和沖擊是非常非常大的。這是中國(guó)承受不起的!
NO 2：經(jīng)濟(jì)倒退
回顧美國(guó)、日本、香港這三次樓市崩盤(pán)的后果來(lái)看，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的打擊無(wú)疑是巨大的。
以日本為例，1991年后，隨著國(guó)際資本獲利后撤離，由外來(lái)資本推動(dòng)的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來(lái)的壞賬高達(dá)6000億美元。而這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來(lái)歷史上為漫長(zhǎng) 的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長(zhǎng)達(dá)15年的蕭條和低迷，即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟(jì)也未能徹底走出陰影。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)香港，1997-2003年的香港，那時(shí)媒體齊呼降房?jī)r(jià)，鬧得連想買(mǎi)房的人也不敢出手。他們說(shuō)“不都說(shuō)房?jī)r(jià)要降嗎?等等再買(mǎi)吧”。結(jié)果真的造成樓 市蕭殺，房?jī)r(jià)六年下降70%。連無(wú)房者都因失業(yè)遭受損失。然而，港媒原以為樓價(jià)下降有利于民眾，卻沒(méi)想到低收入階層大量失業(yè)更買(mǎi)不起房。直鬧到媒體也裁員才頓然醒悟，趕緊改唱衰為唱盛。而美國(guó)的樓市崩盤(pán)，甚至還導(dǎo)致了20世紀(jì)30年代的世界經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。
有學(xué)者表示，因?yàn)橹袊?guó)真的在城市化水平還實(shí)際上不到40%的這個(gè)階段上，如果就出現(xiàn)崩盤(pán)，可能都回不到像美國(guó)和日本那樣一個(gè)回調(diào)期，而是跌入中等收入陷井的問(wèn)題，經(jīng)濟(jì)很可能一蹶不振就是幾十年。
所謂的經(jīng)濟(jì)三駕馬車(chē)當(dāng)中內(nèi)需這一塊的部分其實(shí)就是房地產(chǎn)，那么如果說(shuō)我們現(xiàn)在的狀況是三駕馬車(chē)當(dāng)中出口，所謂的外貿(mào)目前的狀況不理想，另外一駕馬車(chē)是投資，投資長(zhǎng)期以來(lái)是靠公部門(mén)的資金投入，也很難有辦法一直持續(xù)下去，所以現(xiàn)在內(nèi)需這個(gè)市場(chǎng)是非常重要的，而內(nèi)需 里面房地產(chǎn)又是很重要的一塊，如果說(shuō)今天中國(guó)的房地產(chǎn)面臨到所謂的崩盤(pán)這樣的狀況的話(huà)，對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)來(lái)講是會(huì)形成一種滅頂之災(zāi)。
NO 3：新的房地產(chǎn)貸款銀行不會(huì)再批
中國(guó)房產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，當(dāng)然離不開(kāi)銀行的支持，可以說(shuō)，銀行貸款的主要渠道現(xiàn)在已基本集中在房產(chǎn)業(yè)，一旦房產(chǎn)業(yè)崩盤(pán)，銀行貸款將大部分打水漂，其后果當(dāng)然是銀行支付都成問(wèn)題，這就必然導(dǎo)致有些銀行可能會(huì)破產(chǎn)，雖然中國(guó)的支柱銀行是國(guó)有企業(yè)，破產(chǎn)不易，但要恢復(fù)也不易。
每年的銀行都有一個(gè)放貸的額度。因?yàn)�，錢(qián)放在銀行肯定是沒(méi)有任何收益的，他一定要存進(jìn)來(lái)然后放出去，但是如果說(shuō)是房?jī)r(jià)下降了，大家都不買(mǎi)地了，在整個(gè)房地 產(chǎn)的投資我都都不投了，也不開(kāi)工了，像這種情況出現(xiàn)了的話(huà)，那銀行的錢(qián)也就不用往外貸了，就放著，那可能對(duì)銀行收益會(huì)有很大的影響。
而對(duì)個(gè)人貸款的影響，或許有人認(rèn)為，雖然收入下降，但房?jī)r(jià)跌得更慘，可以用積蓄作個(gè)首付，買(mǎi)上房了，從此，不再為房子著急上火。但這只可能是你的一廂情愿，一旦危機(jī)來(lái)臨，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，他首先想的是如何回收已經(jīng)放出去的貸款。
NO 4：民間貸款或集資將消失
現(xiàn)在的中國(guó)樓市不但集中了大量的銀行貸款，更集中了民間主要的貸款，雖然非法，但存在是誰(shuí)也無(wú)法忽略的事實(shí)。
目前，民間集資到底有多大的金額恐怕是一個(gè)誰(shuí)也無(wú)法計(jì)算的數(shù)據(jù)，但從幾個(gè)非法集資大案來(lái)看，其額度似乎比銀行貸給房產(chǎn)業(yè)的金額還要大。一旦樓市崩盤(pán)，這些 民間集資或貸款就會(huì)灰飛煙滅，雖然有無(wú)數(shù)大大小小的老板跑路、跳樓，都無(wú)法挽回這些民間集資，而到時(shí)候，我們或許看到的將是無(wú)數(shù)老百姓憤怒而哀嘆的神情。
在中國(guó)，房地產(chǎn)，銀行及金融板塊占了中國(guó)股市1/5以上的市值。樓市崩盤(pán)后果將直接影響這些板塊股票大跌，其他板塊也難以幸免，大規(guī)模的資金將造就股市的末日。
你還能通過(guò)資產(chǎn)多元配置來(lái)避免風(fēng)險(xiǎn)嗎?早在2010年，就有人分析認(rèn)為，僅溫州人投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的資金規(guī)模達(dá)到1000多億元。一旦樓市崩盤(pán)，這些資金將大多有去無(wú)回。這些，都是在房地產(chǎn)崩盤(pán)時(shí)將發(fā)生的事實(shí)，身在這個(gè)體系，一旦崩盤(pán)來(lái)臨，我們將無(wú)一幸免。
NO 5：貨幣貶值更加嚴(yán)重
一旦銀行支付出現(xiàn)問(wèn)題，國(guó)家不可能讓國(guó)有銀行倒閉，不可能不去拯救銀行，而拯救銀行政府最常用的辦法就是瘋狂印鈔票，實(shí)行量化寬松政策，前幾年，幾度幾萬(wàn) 億救市，其實(shí)就是印鈔票，因?yàn)檎豢赡苌X(qián)，除了印鈔票沒(méi)有其他辦法。這樣，貨幣貶值就會(huì)更加嚴(yán)重，到底有多嚴(yán)重，從現(xiàn)在樓市如此景氣來(lái)看，五年時(shí)間， 人民幣的購(gòu)買(mǎi)力就下降了一半，如果樓市崩盤(pán)，銀行支付吃力，但救市的錢(qián)將是龐大的金額，貶值多少，也許只能靠想象。
NO 6：財(cái)富更加集中，貧富差別更加可怕
經(jīng)濟(jì)蕭條，失業(yè)激增，各行各業(yè)都不景氣，受傷的永遠(yuǎn)只能是老百姓，沒(méi)有收入來(lái)源的老百姓，吃飯都會(huì)成問(wèn)題，如此現(xiàn)狀之下，那些財(cái)富擁有者會(huì)更加加大對(duì)勞動(dòng)者的剝削，因?yàn)閯趧?dòng)力太多，財(cái)富會(huì)更加集中。