發(fā)布時(shí)間：2016-2-3 15:36:35來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
東莞長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)是萬達(dá)集團(tuán)繼廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)后，布局珠三角的另一力作，投資總額高達(dá)150億元，2012年動(dòng)工。目前，該項(xiàng)目遇到了麻煩——因商鋪買賣合同糾紛引起的官司已持續(xù)了近兩年。
2014年，有40戶業(yè)主因商鋪買賣合同糾紛向法院起訴東莞長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)安萬達(dá)）。業(yè)主稱，他們一開始跟長(zhǎng)安萬達(dá)簽的是70年商鋪使用權(quán)年限的合同，交完購(gòu)鋪款后，臨近收鋪時(shí)卻被告知商鋪使用權(quán)年限要從70年變更至40年，雙方多次協(xié)商未果，故將其訴上法庭。
法院一審判決認(rèn)為，原被告最初約定的70年使用權(quán)年限有約束力，長(zhǎng)安萬達(dá)構(gòu)成違約，判處雙方解除買賣合同。此后原被告均不服一審判決提出上訴，日前東莞市中級(jí)人民法院二審作出將案件發(fā)回重審的裁定。
1月22日，長(zhǎng)安萬達(dá)總經(jīng)理魏東濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者采訪時(shí)表示，不服一審判決上訴是因?yàn)榕袥Q過重——不至于退鋪。但對(duì)于案件的其他問題，他多次強(qiáng)調(diào)，“只要案件在訴訟階段，我們都不會(huì)回應(yīng)。最終結(jié)論要以法院的判決為準(zhǔn)，我們所有的態(tài)度取決于法院的最終判決�！�
土地使用年限由70年變40年
事情要從2012年講起。業(yè)主們告訴記者，2012年5月，一批業(yè)主在長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)買鋪?zhàn)錾虡I(yè)地產(chǎn)投資。業(yè)主之一的徐女士稱，當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安萬達(dá)宣傳的商鋪使用權(quán)年限是70年，簽約現(xiàn)場(chǎng)看到的經(jīng)相關(guān)部門蓋章的商品房買賣合同模板也明確使用權(quán)年限是70年；而在房管局網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)簽時(shí)，合同顯示的商品房使用權(quán)年限還是70年。但是到了2013年9月，業(yè)主紛紛接到長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)售樓部的電話要求前往修改合同。
“他們?cè)陔娫捓镆矝]明說，只是讓我們把合同帶過去，說要修改個(gè)東西，結(jié)果我們?nèi)チ酥蟛胖朗呛贤晗抻袉栴}，他們現(xiàn)場(chǎng)還找了個(gè)律師說要改（合同），我們肯定不改啊，我們有的一次性付款，有的按揭，都真金白銀交給了萬達(dá)�！毙炫勘硎尽Ｋ蛴浾哒故镜南嚓P(guān)文件顯示，其2012年5月以每平方米2.5萬元的價(jià)格，向長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)買了面積141.12平方米的商鋪，總價(jià)款為354萬元。
“其實(shí)房管局在我們簽合同1個(gè)月后就（年限違反相關(guān)規(guī)定）告訴了萬達(dá)不能備案，合同也退回給了萬達(dá)，但是萬達(dá)不去拿，也不告訴我們，等到快要交樓了，萬達(dá)才告訴我們�！毙炫空f。
業(yè)主周先生告訴記者，在得知最初約定商鋪所涉土地使用年限為70年違反相關(guān)部門規(guī)定，合同不能備案后，業(yè)主方與長(zhǎng)安萬達(dá)也曾多次協(xié)商。當(dāng)時(shí)長(zhǎng)安萬達(dá)提出按照地面地價(jià)（單位土地面積的價(jià)格）1140元/平方米對(duì)業(yè)主進(jìn)行賠償，但部分業(yè)主不同意，最終未能與長(zhǎng)安萬達(dá)達(dá)成一致的40名業(yè)主將其訴上法庭。
40名業(yè)主起訴所涉資金高達(dá)1.7億元，周先生說。但記者未能證實(shí)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
一審判決業(yè)主有權(quán)解除合同
值得注意的是，長(zhǎng)安萬達(dá)在上述糾紛案件一審判決中敗訴。
業(yè)主方向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者提供的東莞市第二人民法院的一審判決書中，法院在基礎(chǔ)事實(shí)陳述中指出，“房管部門在2012年7月發(fā)現(xiàn)被告提交的已售商鋪合同第一條載明的使用年限終止日期與被告《國(guó)有土地使用證》所載明的商服用地使用年限不符，房管部門要求被告在變更合同土地終止日期內(nèi)容后再申請(qǐng)辦理。被告稱2012年9月接到上述通知后多次與政府相關(guān)主管部門協(xié)調(diào)，2013年9月底至10月初，被告收到東莞市人民政府的文件。于是，被告在2013年10月~11月通知相關(guān)商鋪業(yè)主變更合同使用年限終止日期，但部分業(yè)主不同意變更，在2014年案涉商鋪交付期間屆滿時(shí)，部分業(yè)主拒絕收樓，雙方引發(fā)糾紛。”
一審判決書顯示，原告業(yè)主方認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)格與土地使用年限應(yīng)該成正比關(guān)系，當(dāng)時(shí)業(yè)主購(gòu)買案涉商鋪就是基于其價(jià)格相較于土地使用年限70年而言符合原告的投資取向和合同目的，也促成業(yè)主購(gòu)買商鋪的基本動(dòng)因，但是現(xiàn)在合同無法按約定的70年使用期限備案，意味著被告違約，且這一違約行為致使原告的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。業(yè)主們請(qǐng)求法院判令，解除與長(zhǎng)安萬達(dá)的商鋪買賣合同、退還購(gòu)鋪款并賠償業(yè)主銀行貸款利息、購(gòu)鋪款逾期付款利息、印花稅、訴訟費(fèi)等損失。
就此，長(zhǎng)安萬達(dá)方面辯稱，當(dāng)初合同的70年使用年限約定，是根據(jù)東莞市長(zhǎng)期以來的通行做法以及經(jīng)有關(guān)主管部門一再認(rèn)可后作出。東莞市有關(guān)主管部門長(zhǎng)期將底層為商鋪、商鋪以上為住宅的地塊土地用途定性為“商住用地”，并將土地使用年限統(tǒng)一規(guī)定為70年。
“主管部門對(duì)案涉商鋪的土地使用年限是70年是一直予以認(rèn)可，只是后來因?yàn)闁|莞市從長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)招拍掛期間開始對(duì)土地用途及年限進(jìn)行規(guī)范，長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)摘牌之后，東莞市再無土地用途為商住用途的情況，東莞市房地產(chǎn)交易所這才以案涉合同填寫的土地使用年限與《國(guó)有土地使用證》記載的商服用地使用年限不符為由將"備案章"作廢且不同意備案�！遍L(zhǎng)安萬達(dá)方面解釋說。
長(zhǎng)安萬達(dá)認(rèn)為，將案涉商鋪的土地使用年限變更為40年，符合法律規(guī)定，案涉商鋪的土地使用權(quán)年限在期滿后可以續(xù)期，不會(huì)導(dǎo)致原告的合同目的落空，長(zhǎng)安萬達(dá)不構(gòu)成根本違約。而且長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)銷售的第二期商鋪約定土地使用年限為40年，但其售價(jià)沒有明顯浮動(dòng)，“這也可以看出商鋪售價(jià)不因土地年限的變更而受到影響�！�
“原告對(duì)合同約定的使用年限為70年同樣存在過錯(cuò)，因法律頒布之后，推定所有公民知曉。原告明知法律規(guī)定商鋪的土地使用年限為40年，仍與被告簽訂土地使用權(quán)為70年的合同，自身存在過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的過錯(cuò)責(zé)任�！遍L(zhǎng)安萬達(dá)辯稱。
最終綜合相關(guān)法規(guī)條文及所存事實(shí)，一審法院認(rèn)為，案涉合同涉及70年使用權(quán)的約定對(duì)當(dāng)事人雙方有約束力；雖然被告稱在法定年限屆滿后，年限可以續(xù)期，但屆時(shí)能否續(xù)期及續(xù)期多久等不確定因素等于將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給原告；另外，從合同對(duì)價(jià)上說，按照常理，原告在購(gòu)買商鋪時(shí)應(yīng)預(yù)先考慮了70年土地使用年限，無論是否其在法定40年期限屆滿后是否獲得續(xù)期，都意味著原告購(gòu)買商鋪的成本大大增加，這已經(jīng)影響到原告在合同中的根本利益，從而影響到原告合同目的的實(shí)現(xiàn)�！氨桓嬖诒景钢刑岢銎鋵�(duì)合同無法履行不存在過錯(cuò)，但被告對(duì)此所主張的事由并非法定可以使其免責(zé)的事由，故本院不予采納。”
“因此，本院認(rèn)為被告構(gòu)成根本違約，原告在此情形下，有權(quán)解除合同�！睎|莞市第二人民法院一審作出原、被告雙方解除商品房買賣合同、被告支付業(yè)主銀行貸款利息及相關(guān)稅費(fèi)的判決，同時(shí)駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。
二審裁定發(fā)回重審
一審結(jié)果宣布后，長(zhǎng)安萬達(dá)表示不服判決，同時(shí)，業(yè)主方也不滿一審判決賠償標(biāo)準(zhǔn)。雙方向東莞中院提起上訴。
據(jù)了解，業(yè)主與長(zhǎng)安萬達(dá)廣場(chǎng)的糾紛案在二審階段，東莞中院曾對(duì)案件進(jìn)行過兩次延期審判。今年1月初，東莞中院下達(dá)二審裁定書。
業(yè)主方提供的二審民事裁定書顯示，東莞中院推翻一審法院的部分結(jié)論，認(rèn)為案涉商鋪所在土地的使用年限為70年的約定，違反了《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第144條以及《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓暫行條例》中關(guān)于商業(yè)用地使用權(quán)出讓及轉(zhuǎn)讓最高年限為40年的規(guī)定。超過土地使用權(quán)法定年限的部分約定違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為無效，合同出售方應(yīng)賠償因超過法定年限的部分約定無效給買受方造成的損失。
東莞中院稱為保障雙方當(dāng)事人的訴訟權(quán)利，本案發(fā)回重審，并建議“原審法院應(yīng)就合同效力問題向當(dāng)事人釋明后告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，并根據(jù)變更后的訴訟請(qǐng)求重新進(jìn)行審理�！�
業(yè)主們收到裁定書后，決定就裁定書內(nèi)容向廣東省高院尋求幫助。廣東省高院信訪接待的相關(guān)法官解釋稱，案件發(fā)回重審需要等待重審最終結(jié)果出來后，如果不服，方可以向省高院提起訴訟，由于案件仍在下級(jí)法院審理中，廣東省高院無法對(duì)案件作出任何處理。而從以往案例來看，法院也有權(quán)對(duì)案件進(jìn)行二次延期，東莞中院也有權(quán)在裁定書中對(duì)原審法院作指引。
至于長(zhǎng)安萬達(dá)為什么不同意退鋪還款，魏東濤表示，“二審法院也認(rèn)為不至于退鋪。不是我們?cè)覆辉敢馔虽伒膯栴}，二審法院做出這樣的結(jié)論的話，說明本來就不應(yīng)該退鋪�！庇浾呔驮摪讣蜷L(zhǎng)安萬達(dá)方面尋求更多的說法以及核實(shí)案件涉及的事實(shí)，但魏東濤表示，“案件發(fā)回重審表示案件還在訴訟階段，在案件未完結(jié)之前我們都不會(huì)回應(yīng)�！�
“我們肯定是和業(yè)主積極溝通，有的事情可以溝通，但有的事情是溝通不了的。我們保持緘默，最終結(jié)論要以法院的判決為準(zhǔn)。”魏東濤說，“只要在訴訟過程中，我能說業(yè)主詆毀萬達(dá)嗎？我不會(huì)這么說，誰對(duì)誰錯(cuò)不是業(yè)主說，也不是我們說來判斷的，我們尊重法院的最后裁定�！�