各地二手房重現(xiàn)加價毀約潮 北京一套房兩天漲20萬
發(fā)布時間：2016-3-4 15:30:19來源：億房網(wǎng)綜合
北京二手房重現(xiàn)加價毀約 望京一套房一天漲10萬
北京青年報消息 央行行長周小川2月26日在G20峰會上稱“個人住房貸款占總貸款比例是偏低的，住房貸款應(yīng)該有一個大力發(fā)展的階段”的表態(tài)迅速被樓市捕捉。從昨天起，網(wǎng)上鋪天蓋地都是各地樓市火爆景象以及新一輪二手房“加價毀約”故事。加上此前的契稅新政，新政利好催生的京滬深二手房交易火爆已成不爭事實。
這一輪漲價大潮中，北京樓市如何？新政對北京樓市下一步走勢會有什么意味？北京青年報記者近日通過對區(qū)不動產(chǎn)登記中心、地產(chǎn)中介、開發(fā)商以及買房者和賣房者的調(diào)查，試圖厘清二手房成交火爆背后的市場邏輯。
現(xiàn)場
不動產(chǎn)登記大廳6點不到就排起長隊
2月26日，北青報記者分別來到通州不動產(chǎn)登記中心和朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心實地探訪二手房市場的交易情況�，F(xiàn)場如網(wǎng)上傳的一樣火爆，大廳里基本上擠滿了人。
朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員介紹，登記中心從每天8點40分開始現(xiàn)場放號，但是幾乎6點鐘門口就排起了長隊。這種情況從去年年中開始，春節(jié)后前來辦理過戶手續(xù)的人數(shù)明顯又增加了。據(jù)了解，目前朝陽區(qū)過戶全部采用網(wǎng)上預(yù)約、現(xiàn)場辦理的方式。由于現(xiàn)在成交量很大，過戶的人比較多，因此預(yù)約號還是比較困難。一些精明的商家嗅到“過戶代辦”的生意，淘寶上預(yù)約號最高叫價已近千元。對此，朝陽區(qū)不動產(chǎn)登記中心相關(guān)工作人員表示，實際上預(yù)約號沒有那么緊張，一些號販子在借機炒作。附近的一些地產(chǎn)中介也做起了幫客戶拿號的生意�！懊刻煸缟衔覀兌既涂蛻襞抨犇锰�。”
北青報記者了解到，目前在交易中心辦理過戶的市民，九成以上是年前，甚至是去年底就簽訂了買賣合同的。經(jīng)過定金、首付款支付、上家核稅、下家查限購以及銀行貸款審批等環(huán)節(jié)，走完這些程序往往需要近一個月的時間。
通州新華大街附近鏈家地產(chǎn)的一名員工介紹，單獨契稅調(diào)整本身影響很小，況且減少的稅額跟144平方米以上的房子的總價相比，幾乎可以忽略不計，更多的是一種心理上的影響。目前交易中心還有一部分交易是唯一一套住房契稅調(diào)整后重新審稅或者是來申請退稅的。
西城區(qū)不動產(chǎn)登記中心的一名工作人員表示，不動產(chǎn)登記中心的火爆行情主要有幾個方面的原因，首先就是新政刺激下二手房交易市場的火爆，而其中學(xué)區(qū)房的交易又占了很大一部分。另外，由于去年供暖補貼新政的出臺，很多夫妻選擇變更登記不動產(chǎn)證書以符合新的報銷條件。
該工作人員表示，二手房交易往往涉及抵押貸款等業(yè)務(wù)。一般市民家庭難以一下拿出上百萬元的現(xiàn)金，相關(guān)的抵押貸款業(yè)務(wù)就不可避免。如果家庭需要以舊換新，一買一賣，涉及兩個家庭，光辦理相關(guān)的登記手續(xù)就需要4次。目前，抵押相關(guān)的不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)已經(jīng)超過了30%。
調(diào)查
買房人眼下的恐慌已在樓市多年未見
剛過去的周末，艷陽天下人群最密集的不是各大公園游玩處，而是各地的房地產(chǎn)交易中心以及新開樓盤的售樓處。借助微信、微博等自媒體，一張張排起長隊、人滿為患的圖片迅猛地擴(kuò)散。驚呼和唏噓之后，是那些買房猶豫者的著急和恐慌。這種場面，在樓市中已經(jīng)多年不見。
北京二手房市場是從去年年中開始升溫的。今年以來，在持續(xù)的貨幣新政的刺激下，二手房市場維持了高溫運行。據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年以來，北京二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達(dá)86.7%。而從簽約價格看，1月北京二手房簽約均價為3.76萬，春節(jié)后北京二手房簽約均價達(dá)到了3.82萬，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。
北青報記者注意到，北京二手房的升溫跟幾個貨幣政策的節(jié)點非常契合�？梢哉f，去年以來，對北京二手房交易構(gòu)成直接影響的重大房產(chǎn)新政策多為信貸政策，還有一個就是二手房交易稅費政策的調(diào)整，歷次政策調(diào)整如下：
去年以來，貨幣政策持續(xù)寬松，央行多次降準(zhǔn)降息，對房屋交易的心理預(yù)期產(chǎn)生了重要影響。其中對二手房市場影響最大的是去年的“330新政”。新政調(diào)整了公積金貸款首付比例；二套房商業(yè)貸款從此前的七成首付降低為四成首付；營業(yè)稅免征5年改為2年。此后一線城市的樓市開啟了量價齊升的行情。
今年2月19日，財政部、國家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅，對個人購買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。另外，個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。雖然北、上、廣、深暫不執(zhí)行第二項契稅優(yōu)惠政策及營業(yè)稅優(yōu)惠政策，就北京而言，若要享受此輪新政，必須符合首次置業(yè)并且房屋面積大于144平方米的條件，但市場將其解讀為樓市持續(xù)寬松政策的延續(xù)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這是對住房交易和住房消費的又一個刺激手段，活躍了交易的氣氛。
買房
北京一套二手房兩天加價20萬
各種鋪天蓋地排隊買房的信息，幾乎要摧垮購房者脆弱的心理。有業(yè)內(nèi)人士稱，這一次給市場帶來的恐慌心理甚至超過了2008年、2009年那一次暴漲。給市場的恐慌澆上了一把油的則是關(guān)于“漲價毀約”的故事。
在一家媒體工作的林英(化名)在2月23日看中了望京新城的一套91平方米的房子，中介報價380萬元，當(dāng)天，林英帶好了現(xiàn)金，隨中介去見業(yè)主，但業(yè)主表示，他要在原價基礎(chǔ)上加價到390萬元，否則免談。這位業(yè)主告訴林英，他打算把這套賣了買一套新的，由于自己看好的房源被賣家“加價毀約”了，他也決定毀約。
林英回家以后和家人商量了一個晚上，決定按390萬元買下前一天看中的房源。但此刻他們又接到了中介的電話，稱業(yè)主要求再加價10萬元，而且這也是一個詢價過程，并不代表該業(yè)主的最后定價。幾經(jīng)折磨之后，林英決定放棄這套房子�！靶那榫趩柿艘魂嚕B工作都沒有心情了�！�
買房的挫折給林英一家人帶來了恐慌。買還是不買？在哪個區(qū)域買？買一個一居室還是兩居室？這樣的行情下都是一個艱難的抉擇，林英也沒有大把的時間去思考這個問題。按照林英的情況，其收入穩(wěn)定，為結(jié)婚準(zhǔn)備首次購房，是標(biāo)準(zhǔn)的剛需。
“市場的瘋狂已經(jīng)快要把剛需折磨瘋了�！币幻禺a(chǎn)中介人士稱，對于那些投資客來說，快進(jìn)快出，在市場的瘋狂中可亂中取栗，深圳去年房價的漲幅其實已經(jīng)消滅了剛需，政府已經(jīng)不會允許在首都出現(xiàn)這種情況。
除了林英以外，賣房者劉剛則是另外一種焦慮，自從家里添了個孩子以后，他打算把小的兩居室賣了，買一個三居室的房子。目前老房子已經(jīng)掛出去了，但新房還沒有定下來。一賣一買有一個時間差，市場的瘋狂讓劉剛焦慮萬分，如果房價上漲太快，那就虧大了。另外，目前的房地產(chǎn)的瘋狂也讓劉剛嗅到了危機，換新房該用多大的杠桿成了問題。
追訪
漲價毀約的是房主還是二手房中介？
昨日，林英在自媒體上看到了無數(shù)個和她一樣的買房故事，就是不停地漲價毀約。林英在反思自己買房經(jīng)歷的時候，也提出了疑問。到底是業(yè)主要漲價還是中介的意圖？
林英表示，整個過程處于高度的信息不對稱當(dāng)中，其中只和業(yè)主見過一次面，所有的信息都是中介和他溝通。而且中介的有些舉動自己至今沒想明白，此前她曾看中一套房，但中介卻聲稱該房比市場價貴不建議她買。
上�！版溂沂录卑l(fā)生以后，有上海媒體報道，鏈家通過自己的房源壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，然后就開始哄抬房價。一些中介甚至將房東的房屋提前購買過來，然后自己再轉(zhuǎn)手加價賣掉來抬高房價。上海房價上漲的背后除了市場本身的因素，中介也在暗中助力。
對此，有樓市觀察者指出，借助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業(yè)稅等的影響，籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進(jìn)場，這一跡象迅速被房產(chǎn)中介和開發(fā)商捕獲，相當(dāng)部分的房產(chǎn)中介等開始利用房市高度不對稱的信息優(yōu)勢，通過建議業(yè)主加價和毀約，人為制造了一部分恐慌情緒。
對此，北京一名地產(chǎn)中介工作人員向北青報記者透露了部分實情，有些房子業(yè)主本來就不準(zhǔn)備賣，掛出來只是用來詢價，有些房源本身就是中介長期托管或者自有的，通過對意向業(yè)主的“加價毀約”，可以強化他們的買房預(yù)期，接下來再順勢推出其他真正代售的房源，借助政策利好的預(yù)期，這套鮮有失手。
另外，部分房源業(yè)主委托給中介賣，超過一定的售價，雙方將按比例分成，中介就得想法子把房子高價賣出去，高價賣房對于小中介比較難，但如果在一個區(qū)域壟斷了大部分房源，抬高房價就不難了。
風(fēng)險
推升一線城市房價背后的金融杠桿
根據(jù)統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，政策刺激下一、二線城市開始飛漲。其中漲幅最高的是深圳，為52.7%。深圳成為歷史上第一個出現(xiàn)指數(shù)同比上漲超過50%的城市。從同比看，城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二、三線城市，三線城市房價同比平均仍在下降。
在“330新政”為代表的樓市刺激新政下，為何一線城市能夠走出與二、三線城市截然相反的行情，而同為一線城市，深圳為何能夠一騎絕塵領(lǐng)先北、上、廣呢。對此，北青報曾在今年1月25日刊發(fā)相關(guān)調(diào)查文章《杠桿上的深圳樓市》，深圳樓市迅猛發(fā)展得益于深圳放開信貸，其在2015年的住房貸款突破6000億元。以全國百分之一的人口，占據(jù)了約5%的住房貸款額度，可謂是名副其實的“杠桿樓市”。
根據(jù)鏈家監(jiān)測數(shù)據(jù)，深圳樓市投資客比例已超過25%，正常市場投資客的比例應(yīng)介于10%至15%之間。另外，去年深圳買房者中換房或改善置業(yè)占了近三分之二，他們大都用已有住房進(jìn)行二次抵押貸款，從銀行套錢出來再投資，許多家庭不惜多方借貸投資買房。
在此背景下，越來越多的深圳人加入眾籌買房、聯(lián)合炒房的隊伍。眾籌買房即幾個朋友湊首付，備好兩年月供，房價上漲到某個點時拋出，獲利分成。聯(lián)合炒房的極端是“包樓”，即與開發(fā)商協(xié)商承包整棟樓，自己慢慢賣。
如今，杠桿上的樓市正在向上海蔓延。本身公積金貸款、商業(yè)貸款首付的下降已經(jīng)拉高買房的杠桿�！皥鐾馀渲谩�，一個原本用于股市的名詞，現(xiàn)在正快速向房地產(chǎn)領(lǐng)域延伸。據(jù)上海方面的媒體報道，從去年下半年開始，上海不少中介公司和開發(fā)商都與有牌照的金融機構(gòu)推出金融衍生品，向購房者推出首付短期墊付等金融產(chǎn)品，而上海鏈家近日的“金融危機”也與這些金融產(chǎn)品有關(guān)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，讓短期內(nèi)沒有購房能力的人，可以提前買了，這部分需求被集中且迅速地釋放，讓樓市成交量急速提升。而去年下半年，正是上海樓市瘋狂推高的開始。
財經(jīng)觀察
北京二手房高溫運行背后存什么樣預(yù)期？
北青報記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京的購房者當(dāng)中，通過“場外配資”加杠桿的購房者也不在少數(shù)。這部分杠桿的來源包括商業(yè)銀行的消費貸、信用貸以及中介提供的首付貸。購房者通過“場外配資”加杠桿，比例動輒超過1比5，甚至高達(dá)1比10。
而杠桿的風(fēng)險已經(jīng)通過去年的股災(zāi)演繹得淋漓盡致，10倍杠桿下，只要房價下跌10%，資產(chǎn)將清零。鏈家的一名分析師稱，由于這些資金成本都不低，一旦信貸政策收緊，市場將迅速冷卻，房子是流動性較差的不動產(chǎn)，購房者買漲不買跌，投資客并非想賣就能賣出去，面臨的風(fēng)險很大。
另外，具體到北京二手市場而言，今年來，北京二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，相比2015年同期的19491套漲幅高達(dá)86.7%，但價格的環(huán)比漲幅只有1.5%，并不顯著。一名樓市分析師指出，二手房的特殊性在于，每一宗買的背后都對應(yīng)著一個賣，背后是多空的博弈�！案呶环帕俊钡男星椋坏﹥r格滯漲，就是風(fēng)險將至。
今年以來，北京二手房交易市場延續(xù)了去年下半年以來的高溫運行。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，貨幣政策的寬松、樓市利好不斷，影響了購房者的心理。具體到北京市場，人口凈流入，整體庫存數(shù)量少，土地高端化趨勢明顯，尤其是各區(qū)域頻繁出現(xiàn)“地王”，給市場帶來的恐慌心理非常強烈。
另外，北京市場進(jìn)入二手房階段，從2月成交數(shù)據(jù)看，二手房簽約已經(jīng)達(dá)到了9425套，新建純商品房住宅只有1009套。二手房的成交量已經(jīng)是新房的九倍，而二手房的很大部分是改善性需求。
張大偉介紹，從目前北京商品房住宅市場以及最近幾年的住宅土地供應(yīng)看，商品房高端化趨勢非常明顯，開發(fā)商惜售出現(xiàn)，這些都造成了房價上漲的預(yù)期。
最新消息
上海市住建委：上海將繼續(xù)抑制投資投機性購房
昨日晚間，上海市政府新聞辦就近期上海各房地產(chǎn)交易中心受理大廳人員激增進(jìn)行了回復(fù)：2月19日，財政部等三部委發(fā)文《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》對個人購買家庭唯一住房的給予稅收優(yōu)惠。政策出臺后，上海市區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心受理大廳客戶成倍增加，個別中介借機鼓動不明真相的購房居民提前辦理相關(guān)手續(xù)，同時部分房地產(chǎn)交易中心由于場地狹小，采取了臨時限流措施，經(jīng)媒體報道，在社會上產(chǎn)生了一定反響。
上海市政府新聞辦稱，住建部門將會同相關(guān)管理部門加強對交易秩序監(jiān)管，保證交易大廳正常交易，對散布不實信息的房地產(chǎn)中介機構(gòu)將予以嚴(yán)肅處理。
上海市住建委表示，上海將繼續(xù)按照“三個為主”的原則，抑制投資投機性購房，支持自住和改善性住房需求，嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策，確保上海房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。商品房交易涉及面廣，房產(chǎn)交易部門將高度關(guān)注購房居民們的需求，及時發(fā)布房地產(chǎn)市場相關(guān)信息，進(jìn)一步提高市場透明度。
上海樓市開春持續(xù)火爆 房地產(chǎn)交易中心限客流
羊城晚報消息 上周末，來上海各區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行退稅或交割的市民絡(luò)繹不絕，隨著22日房產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策正式落地以及市場利好消息不斷，上海房價節(jié)后上漲已成為熱議的話題。
交易中心周末限流
由于客流量過大，上海寶山區(qū)交易中心實施非常時期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候(見上圖)，逐批放行進(jìn)入大樓辦理業(yè)務(wù)。江蘇徐州的朱先生一早就來到這里，他向羊城晚報記者表示，自己去年就開始看房子，沒有想到上海房價漲得這么快�！氨热绾缈趨^(qū)曲陽路的一處樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。聽朋友說寶山區(qū)房源較多，特意過來咨詢一下。”據(jù)《第一財經(jīng)日報》報道，2月21日，上海虹口區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)某新樓盤推出的352套房源銷售一空，一天完成了36億元的銷售額，每套房屋的銷售均價接近1000萬元。業(yè)內(nèi)人士告訴羊城晚報記者，兩三年前上海價值1000萬元的房子堪稱豪宅，從今年的房價走勢來看，千萬級的房子僅為改善性住宅。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理龔敏表示，上海房價自去年一路飆升，主要原因是改善、中高端和豪宅成交增長迅速，而政策利好也為購房者提供了二套改善需求。
房產(chǎn)中介暗助房價上漲
有業(yè)內(nèi)人士表示，在上海房價漲聲一片之下，中介很可能起到“推波助瀾”的作用。
張其帥在上海某中央科研機構(gòu)從事行政工作，春節(jié)過后，他希望在上海楊浦區(qū)買一套70平方米左右的二手房，預(yù)算大約是300萬元，但在中介一起看房的過程中，發(fā)現(xiàn)掛牌房源并不多，他坦言，過去都是房產(chǎn)中介給自己推介房源，現(xiàn)在都是自己打電話催著中介看房子。對此，負(fù)責(zé)張其帥的中介趙先生表示，近期房東跳價的情況比較普遍，“上午報價250萬元，下午可能就漲至270萬元了�！�
有媒體指出，滬上某些大型房產(chǎn)中介通過自己的房源壟斷能力，將房源鎖定到自己手中，暗中就開始哄抬房價。甚至一些中介甚至將房東房屋提前購買過來，隨后再轉(zhuǎn)手加價賣掉來抬高房價。
上海市消保委近日重點通報了上海鏈家的兩起案件。從通報情況看，兩起案件均涉及購房人在非知情情況下購買了抵押房或查封房，鏈家未盡到中介服務(wù)應(yīng)盡的責(zé)任。針對此事，上海鏈家公開回應(yīng)稱是員工在交易過程中的不嚴(yán)謹(jǐn)。羊城晚報記者昨日從上海市住建委獲悉，上海鏈家的金融產(chǎn)品已經(jīng)全線暫停。
瘋狂樓市！深圳買房女遭毀約加價30萬 記者被20大漢群毆
光明網(wǎng)訊 如今深圳這個樓市火爆，有開發(fā)商也是賺錢紅眼，紅眼之后可能就是黑心和不講理。春節(jié)前，丁女士就在羅湖看中了一套房子，還交了10萬塊的定金。然而春節(jié)后他去交首付的時候，人家告訴他想要買這套房，就要多交30萬，這還不算，接下來的事真的讓人想不到。
丁女士說，她在羅湖這個名為錦園里的樓盤，看中了一套房子，只付了10萬塊的定金，約定等他賣了舊房，春節(jié)后再交首付款。但春節(jié)以后丁女士去交首付款的時候，銷售人員卻告訴他，想買這套房子得再加30萬塊。丁女士不愿意接受，表示不想買了，要求其把10萬塊定金退還給他但遭到拒絕。
為了了解情況，今天上午，公共頻道和都市頻道3名記者來到位于沿河南路和深南大道交匯處的情緣里樓盤剛走到樓盤綠化區(qū)保安就來阻攔，記者立即亮明身份，然而在一名男子的指揮下，將近20名彪形大漢對記者推推搡搡，并口出臟言。
被打記者的臉上留下了明顯的傷痕
耳孔也開始出血
在被這些大漢推搡阻撓的過程中，一名攝像記者不僅被圍攻，還被一名穿白色上衣的男子帶頭辱罵，遭到對方掌握和腳踹，記者推到馬路上以后，對方才收手，被打記者的臉上留下了明顯的傷痕。耳孔也開始出血，記者立即撥打110報警，才避免被進(jìn)一步傷害。