大學(xué)生買房零首付？三四線城市進(jìn)入最丑陋的時(shí)刻
發(fā)布時(shí)間：2016-3-4 17:18:07來源：真叫盧俊的地產(chǎn)觀
最近和好多朋友聊天，從入行十五年的到入行兩三年的，都得到一個(gè)差不多的結(jié)論，說：今年的樓市太出乎意料。知道一線城市的好，但是沒想到會(huì)這么的好，甚至好的有點(diǎn)恐怖。想得到三四線城市的樓市很艱難，但是沒想到會(huì)這樣的艱難
中央出臺(tái)政策也是異常的高節(jié)奏，毋庸置疑所有的節(jié)奏都是針對(duì)三四線城市的，希望三四線城市的樓市可以因此甩開臂膀大力的去庫存。
朋友圈看到一個(gè)政策出臺(tái)一覽表，和大家分享
我們可以看到，政府出臺(tái)的所有政策，核心總結(jié)一句話就是：給大家減輕買房的負(fù)擔(dān)，從而增加購(gòu)房的欲望
這樣的政策基本上還是基于市場(chǎng)面的調(diào)整，就是所有政策都攤開來對(duì)所有人有效，哪些人想要買都隨便你。
這樣的政策調(diào)節(jié)依然還是基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大前提下進(jìn)行的
但是這兩天一些三四線城市出臺(tái)的政策，頓時(shí)讓我感覺樓市即將被政府接管，進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代
和大家分享幾個(gè)案例，大家或多或少的都知道
首先是廣東出臺(tái)的這個(gè)去庫存任務(wù)表，說實(shí)話我們都知道其實(shí)每年政府都會(huì)收到各種指標(biāo)，然后也會(huì)將這樣的指標(biāo)進(jìn)行分解然后對(duì)下發(fā)放。但是這些數(shù)據(jù)基本都是對(duì)內(nèi)的不公開的，畢竟第一這樣的人頭分配制度不光彩，第二萬一完不成最后會(huì)很沒面子
這一次廣東如此高調(diào)的把這樣的去庫存任務(wù)表公開，非常罕見，這樣任務(wù)表的也對(duì)外詮釋一個(gè)事實(shí)：未來的房地產(chǎn)消化從過去的開發(fā)商主導(dǎo)轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)，從某一種角度來說，這是一個(gè)典型的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)
然后，我想請(qǐng)各位留意下一個(gè)數(shù)據(jù)，整個(gè)廣東省目前的整體庫存數(shù)據(jù)是1.63億平米。各位還記得2015年全國(guó)的庫存數(shù)據(jù)么，全國(guó)也只有7萬億，
一個(gè)廣東就占了接近四分之一的全國(guó)庫存？
很明顯這個(gè)邏輯說不通，所以我大膽的假設(shè)：樓市真實(shí)的庫存數(shù)據(jù)比想象中的要大的多，也許會(huì)是雙倍
這個(gè)也是數(shù)據(jù)修飾也是可以理解的，就像我們看每年每一個(gè)城市的地方gdp都是高于全國(guó)整體gdp的，這是比較典型的中國(guó)特色
第二個(gè)是安徽，針對(duì)農(nóng)民工的
這個(gè)政策的出臺(tái)也非常的有中國(guó)特色，環(huán)顧了一下四周還有哪些客戶群沒有買房，給他們一點(diǎn)政策不就把庫存消化了么。結(jié)果看來看去，中國(guó)還有8億農(nóng)民在，這個(gè)基數(shù)可是城市人口的兩倍，如果可以激活這樣的市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)的庫存就不是問題
在這樣背景下，安徽就有這樣的政策，鼓勵(lì)農(nóng)民工買房，還特意署名了愿意退出宅基地的農(nóng)民，真的一箭雙雕啊
最后一個(gè)政策，來自沈陽，鼓動(dòng)的則是在校大學(xué)生
這個(gè)政策把目標(biāo)放在象牙塔里的大學(xué)生，可能是考慮大部分的大學(xué)生都沒有買房，可能考慮大學(xué)生涉世未深，沈陽這一次給到大學(xué)生的利好則是非常優(yōu)惠啊，比如零首付，比如財(cái)稅補(bǔ)貼，比如契稅全免，甚至還有在校大學(xué)生每平米200元的減免，這樣的扶持的確非常的誘人。
其實(shí)這樣的政策在每個(gè)城市都有，比如寧波很早就出臺(tái)了針對(duì)大學(xué)生有兩個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠、比如河北出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房、比如內(nèi)蒙古出臺(tái)不賣掉庫存就不推新地等等，每一個(gè)城市都在為消化庫存這個(gè)目的想盡所有辦法
面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，我多少有點(diǎn)無奈，因?yàn)檫@樣的場(chǎng)景，多多少少讓我想到了我非常小的時(shí)候，我聽我老媽說過的一些事情
他說在他小的時(shí)候：
——那個(gè)時(shí)候全國(guó)提倡滅四害，所以導(dǎo)致學(xué)校里的每一個(gè)學(xué)生分配指標(biāo)，每周都要上繳老鼠尾巴四根，所以我媽那個(gè)時(shí)候沒事就去田里抓老鼠
——有一年紅薯大豐收，當(dāng)時(shí)每家都會(huì)領(lǐng)到五斤紅薯，番薯湯、番薯羹、番薯絲等相關(guān)衍生品就是當(dāng)年發(fā)明出來的
——還有比較明顯的就是計(jì)劃生育政策，我媽媽這一帶子女滿群，就是因?yàn)閲?guó)家鼓勵(lì)生，但是到了我媽生我的時(shí)候卻只能生一個(gè)，就是因?yàn)閲?guó)家限制你生
偶爾看到那個(gè)年代出臺(tái)的各種政策，那種措辭那種語調(diào)多多少少和現(xiàn)象有點(diǎn)類似
所以當(dāng)我最近高密度的看到各地出臺(tái)的各種政策之后，我是一聲苦笑，這就是擺明讓三四線樓市回歸計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代啊，把賣不掉的房子盤一盤，大家定個(gè)時(shí)間，每隔一陣子給不同區(qū)域分一點(diǎn)分一點(diǎn)，用這樣強(qiáng)硬的方式消化庫存
這種方式好么，這種方式?jīng)]什么好，這樣的去化其實(shí)是在證明政府的無能，沒辦法用最健康的方式將房屋去化掉。這是整個(gè)社會(huì)的倒退，也證明了過去幾年房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的問題
但是這種方式合理么，其實(shí)這種方式還滿合理的，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)就是用最集權(quán)的方式，針對(duì)目標(biāo)采取最有效最直接的方式，是比較容易在短期之內(nèi)取得成效的方式�？纯从�(jì)劃生育和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)當(dāng)時(shí)取得的成效就知道，這簡(jiǎn)直是立竿見影的
但是我想說的是，我們是不是選錯(cuò)了對(duì)象
的確農(nóng)民工和在校大學(xué)生是目前購(gòu)房比例最低的人群，也是最大的基數(shù)，但是我們不覺得把房屋通過誘導(dǎo)的方式銷售給他們不是很人道么
房屋在這一輪的銷售過程中被不少人據(jù)說，就說明這個(gè)產(chǎn)品是有風(fēng)險(xiǎn)或者有瑕疵的
而這一輪的政策引導(dǎo)的客群，他們屬于社會(huì)的底層，購(gòu)買力最弱，可以說買一次房幾乎會(huì)消耗掉他們大部分的積蓄，對(duì)于他們來說失去這些積蓄幾乎和拿掉他們的命一樣。而他們獲得信息的渠道相對(duì)較少，很多時(shí)候都處于迷茫的狀態(tài)，的確誘導(dǎo)他們會(huì)很有效，但是誘導(dǎo)他們不覺得很殘忍么
退一萬步的來說
我們看看歷史，農(nóng)民和學(xué)生都是社會(huì)底層，但是每一次起義都是因?yàn)樗麄兌�，毛澤東能夠打下江山就是結(jié)合了農(nóng)民的力量，五四起義的導(dǎo)火索就是成功激活了學(xué)生，這兩群人是最薄弱最脆弱的，同樣也是最敏感的，我們不就擔(dān)心把問題拋給他們之后引發(fā)社會(huì)的不和諧么
所有的動(dòng)蕩都有一定的積累周期，所有的動(dòng)蕩都會(huì)有一個(gè)導(dǎo)火索，但是所有的動(dòng)蕩農(nóng)民和學(xué)生都是最核心的力量，把庫存的消化目標(biāo)鎖定在他們身上真的不是一個(gè)明智的選擇
把所有的寶都?jí)旱睫r(nóng)民和大學(xué)生身上，這是樓市最丑陋的時(shí)刻
我想給各個(gè)地方政府提一些建議，如果希望實(shí)現(xiàn)去庫存的方式，也許這樣的方式會(huì)更有效而且更加的皆大歡喜
1、鼓勵(lì)城市里所有的公務(wù)員買房，且給他們一定的優(yōu)惠：他們是這個(gè)城市的富裕人群，而且他們是最不愿失去現(xiàn)在的飯碗的，所以給他們下行政命令一定會(huì)是最有效的，而且對(duì)于他們來說購(gòu)買了房屋之后哪怕自己不需要居住也可以投放租賃市場(chǎng)，我相信價(jià)格一定會(huì)很誘人，非常能夠吸引外來人口導(dǎo)入
2、鼓勵(lì)政府官員用房屋抵扣工資的方式購(gòu)買，所有利益環(huán)節(jié)上的人，只有自己親身體驗(yàn)過多套無效房在手上的感覺之后，才會(huì)想出真正能夠?qū)崿F(xiàn)去庫存的方式，因?yàn)榭梢韵胂瘢麄冏约壕蜁?huì)想要賣掉手上的房子。只有感受過痛楚才會(huì)真正領(lǐng)悟
3、對(duì)于所有的企業(yè)，允許接受用購(gòu)房房款的方式抵押營(yíng)業(yè)稅所得稅等各種稅種。接觸過一些企業(yè)，知道目前運(yùn)營(yíng)一家公司有多難，因?yàn)榇罅康氖杖攵蓟啥愂丈侠U了。而如果沿用這個(gè)政策，首先企業(yè)會(huì)非常歡迎，對(duì)于他們來說白白繳稅不如擁有房產(chǎn)。而房產(chǎn)如果太多怎么辦，就可以轉(zhuǎn)化為員工宿舍，對(duì)于一個(gè)企業(yè)甚至一個(gè)城市的人才引進(jìn)來說也是非常的利好，可以說是一箭雙雕啊
以上三條，相對(duì)來說都比現(xiàn)在我所看到的樓市去化政策要健康，而且目測(cè)也更加有效，建議其他地方政府采用，一定給你立竿見影的去庫存效果
總而言之一句話，可以接受行政力量介入樓市，可以接受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的模式強(qiáng)勢(shì)去庫存，但是不能接受把這個(gè)指標(biāo)放在農(nóng)民和大學(xué)生身上，這兩撥客群是國(guó)家穩(wěn)定的根本，萬萬動(dòng)不得
三四線城市，你本不應(yīng)該如此丑陋