你還在為房子瘋狂？富人正撤離房產(chǎn)市場
發(fā)布時(shí)間：2016-3-8 15:07:07來源：中國企業(yè)家雜志
來源：綜合劉維明的微財(cái)經(jīng)、政商內(nèi)參
作者：劉維明
任何奇葩的事情都可能在中國這塊土地上發(fā)生，比如房地產(chǎn)去庫存，竟然去出個(gè)如火如荼的房價(jià)大漲和“恐慌性購房”。
如果一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)的商品需要去庫存，說明它的產(chǎn)品積壓賣不出去，其中原因無外乎幾種：供大于求、價(jià)格過高、質(zhì)量低劣，或者企業(yè)資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)了問題，急于將庫存出清換取現(xiàn)金。
去庫需要拉動(dòng)需求，最直接在、最有效和最通行的方法就是降價(jià)傾銷，盡快回籠資金。
中國房地產(chǎn)供大于求、價(jià)格過高、地產(chǎn)企業(yè)面臨負(fù)債壓力令資金困難，按照正常的規(guī)律，房地產(chǎn)去庫存的第一個(gè)選擇就是降價(jià)提質(zhì)，讓更多的“剛需”釋放。
然而，伴隨著中國的房地產(chǎn)的去庫存出現(xiàn)的卻是房價(jià)飛上了天！
不僅是在一線城市，事實(shí)上二、三、四線城市房價(jià)都在上漲。
去庫存是一種商業(yè)行為，是企業(yè)自身的經(jīng)營選項(xiàng)。庫存去不掉，企業(yè)就生存不下去，企業(yè)必須想盡辦法活下來。此時(shí)，企業(yè)自然處于弱勢地位，放下身段遷就需求者是必須的。
但令人大跌眼鏡的是，我們看到的現(xiàn)象恰恰相反----全國范圍內(nèi)正在上演著一輪以房價(jià)大漲為主題的去庫存！
只因去庫存又已成為了一項(xiàng)“政策”或者“政治任務(wù)”。
不想再羅嗦地解讀一個(gè)市場問題變成一項(xiàng)政治任務(wù)的內(nèi)在傳遞過程和質(zhì)變過程，只想大家回憶一個(gè)歷歷在目的例子：當(dāng)大力發(fā)展資本市場、股權(quán)市場、直接融資成為一項(xiàng)國策和政治任務(wù)之后，股市發(fā)生了什么？
炒家習(xí)慣利用各種信息來蠱惑市場，在房市里也不例外。。。。。。
人們只看到一線城市的房價(jià)在暴漲，其實(shí)二、三、四線的房價(jià)也一樣在上漲，這就無法用供求關(guān)系來解釋了。
下圖為部分二線城市房價(jià)指數(shù)走勢
下圖為部分三線城市房價(jià)指數(shù)走勢
房地產(chǎn)去庫存的配套措施很多，減稅、降首付、降低門檻、提供融資便利。。。。。。
很多人沖著減稅帶來的名義支出減少1-2%的政策去購房，殊不知房價(jià)此刻漲了豈止2%，對(duì)這種隱性的高支出卻無所察覺！降低首付帶來的是高負(fù)債杠桿，不僅要多還利息，還會(huì)影響生活質(zhì)量和加大負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。
在中國，房子正在或者已經(jīng)淪為一種純粹的金融資產(chǎn)，是供資金游戲的工具。這種游戲以一線城市為風(fēng)向標(biāo)蔓延至二、三線城市----如果一線城市房價(jià)上漲而二、三、四線下跌或許還能夠說明供需問題，但全面上漲只能說明是炒作之風(fēng)又起，因?yàn)榇藭r(shí)中國房地產(chǎn)的整體現(xiàn)狀是嚴(yán)重的供過于求！
當(dāng)房子徹底淪為金融資產(chǎn)，那么它的波動(dòng)會(huì)變得與證券和商品一樣劇烈，而一旦風(fēng)險(xiǎn)釋放，其破壞性要遠(yuǎn)高于股災(zāi)。
北、上、深的房價(jià)已遠(yuǎn)超東京和紐約，有人說還要漲，因?yàn)槿硕�。。。。。。這種蹩腳謊言很容易識(shí)破----北上深的人均GDP和家庭可支配收入是否也遠(yuǎn)超了紐約、東京呢？
有人對(duì)房價(jià)會(huì)下跌感到懷疑，在網(wǎng)上充斥著關(guān)于東京、紐約房價(jià)高得驚人的傳言，那么我們用實(shí)施說話：
下圖為日本房地產(chǎn)用途土地價(jià)格走勢，1990年日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，地價(jià)持續(xù)下跌近80%，其中包括東京在內(nèi)的6大城市漲幅也一度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，但此后的下跌幅度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其他城市，這就是所謂稀缺資源被資金追逐炒作的結(jié)果，也就是房子淪為純粹的金融資產(chǎn)的結(jié)果。
除六大城市外的地價(jià)仍然在下跌，這個(gè)現(xiàn)象預(yù)示著大多數(shù)中國二、三、四線城市的未來。
下圖為紐約不同地段的一套成屋（約150平米）的價(jià)格走勢，較高的為距曼哈頓40余公里的富人區(qū)房價(jià)，每套只有46.5萬美元，約合人民幣300萬元左右，在通州會(huì)是什么價(jià)格？
中國的經(jīng)濟(jì)增長和民眾收入不足以支撐遠(yuǎn)超紐約、東京的房價(jià)，某種意義上，中國的房地產(chǎn)正在走向日本的老路。
下圖為部分一線城市的房價(jià)指數(shù)走勢，我們可以看到深圳的夸張正如當(dāng)年的三亞
深圳的房價(jià)自年初至今上漲超過了50%，上海的波動(dòng)也很大，這在很大程度上是由于上述兩個(gè)城市本身具有強(qiáng)烈的金融屬性和豐富的金融資源和環(huán)境。
從歷史上看，深圳的房價(jià)波動(dòng)率遠(yuǎn)高于其他城市，具有典型的金融資產(chǎn)特征。一旦價(jià)格下跌，其跌幅也遠(yuǎn)大于其他城市。
需要注意的是，深圳的房價(jià)一旦與北京、上海之間形成巨大的剪刀差，則向后者回歸的概率就會(huì)大大上升，現(xiàn)在已是如此。
如果仔細(xì)觀察，全國大多數(shù)城市的房價(jià)上漲是從2015年6月份左右開始的，你是否還記得那時(shí)候發(fā)生了什么？
去年5月份某日，我與一位尊敬的領(lǐng)導(dǎo)聊天，他說很同意我對(duì)股市將要大跌的看法，事實(shí)上他周邊有很多富豪都已拋掉股票去買豪宅了。。。。。。
在這里不得不提的是，深圳房市見底的時(shí)間要遠(yuǎn)早于其他城市，其中奧妙大家可以自己去揣測。
因此，你要知道的是資金的游戲從什么時(shí)候開始，是什么人早已布了局，然后他們要做什么，那么你要做什么。
既然房子已經(jīng)淪為了一種金融資產(chǎn)，那么圍繞著這種資產(chǎn)的金融鏈條就會(huì)被建立起來，無論是影子銀行、P2P、中介、隱性杠桿、資金流動(dòng)。。。。。。
你在股票市場里看到的現(xiàn)象、經(jīng)歷的過程，很有可能在樓市里重演。
正如5100點(diǎn)有人一邊讓你加杠桿買入，一邊自己瘋狂減持、拋售一樣，現(xiàn)在也有人讓你加杠桿買入已經(jīng)瘋狂上漲的房子，然后他們在去庫存。。。。。。
回想2015年充斥股市的一種論調(diào)：未來居民的資產(chǎn)配置會(huì)發(fā)生長期趨勢的變化，即從已經(jīng)由于虛高和過剩失去上漲空間的固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)）投資向具有長期價(jià)值、大力發(fā)展的金融資產(chǎn)(股市)轉(zhuǎn)移，因此會(huì)令樓市下跌、股市上漲。。。。。。
言猶在耳，只不過這次的位置倒了過來。
客觀來講，資產(chǎn)配置趨勢的轉(zhuǎn)變邏輯本身沒有錯(cuò)誤，只不過被炒家利用成為短期推高股市的工具而已，長期來看，這種配置策略是正確的。
如果你已經(jīng)在5100點(diǎn)被割了韭菜，這次在樓市里還是當(dāng)心為妙。
事實(shí)上，從內(nèi)外環(huán)境來看，無論是全球政策的一致行動(dòng)、人民幣匯率的穩(wěn)定還是能源價(jià)格的反彈，都使中國股市的環(huán)境正在改善，尤其是全球主要央行都在拼命放水的情況下，中國不可能不動(dòng)作，否則會(huì)便宜可別人卻將陷自己于危險(xiǎn)境地。
寬松將對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋（主要是債務(wù)）和金融市場的穩(wěn)定都將產(chǎn)生正面影響 ，也就極大緩解了市場徹底悲觀令股市長期陷入熊市的風(fēng)險(xiǎn)。
今天上午我首次在股市盤中而不是盤后在財(cái)經(jīng)交流群中建議抄底，即是因?yàn)楫?dāng)前行情類似訛詐，目只是讓你交出帶血籌碼。
此文書寫期間傳來央行降準(zhǔn)消息，希望能助力A股企穩(wěn)回升。
現(xiàn)在賣股買房，等于5100點(diǎn)賣房買股。
漂亮的房地產(chǎn)去庫存，應(yīng)該是價(jià)跌、量漲，消費(fèi)者、地產(chǎn)商、政府多贏；糟糕的去庫存是價(jià)漲、加杠桿、量先漲后跌、去杠桿、崩盤，多輸。
我們已經(jīng)制造了一次股災(zāi)，但愿不要再制造一次房災(zāi)。
以下來源為政商內(nèi)參的《2016高端財(cái)富白皮書》：
屌絲們?yōu)闃鞘写来烙麆?dòng)，但真正的富人們是怎么做的呢？最新調(diào)查報(bào)告顯示，中國的富人現(xiàn)在對(duì)房產(chǎn)投資的興趣正在逐漸降低，將財(cái)富配置到其他投資領(lǐng)域。
上周，在紐交所上市的諾亞財(cái)富正式發(fā)布了《2016高端財(cái)富白皮書》，這份報(bào)告根據(jù)對(duì)大量中國“高凈值人士”的調(diào)查顯示，中國高端財(cái)富市場正在發(fā)生一些重要的變化，其中之一就是，中國的富人對(duì)投資性房地產(chǎn)的興趣大幅下降，正在將財(cái)富轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域。數(shù)字顯示，接受調(diào)查的富人中，45.3%顯示未來將減少在房地產(chǎn)方面的投資，只有14.6%的富人表示會(huì)增加地產(chǎn)投資，其余40%亦表示不會(huì)增加投資。
所謂“高凈值人群”是指除了買房買奢侈品之外，可投資資產(chǎn)（不包括房地產(chǎn)、奢侈品等）起線在100萬元人民幣以上的個(gè)人，可謂中國真正的富人人群，諾亞財(cái)富是中國最大的獨(dú)立財(cái)富管理公司之一，協(xié)助中國富人配置資產(chǎn)兩千多億，與其他渠道相比，諾亞財(cái)富這類機(jī)構(gòu)的獨(dú)立調(diào)查有其獨(dú)特的參照意義，因?yàn)楦蝗藢?duì)這些財(cái)富管理者更容易講真話。
富人真的在撤離房地產(chǎn)市場嗎？客觀說，大趨勢應(yīng)該是不錯(cuò)的，因?yàn)榻陙�，伴隨人口結(jié)構(gòu)的變化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩，改善型需求逐漸替代剛性需求，導(dǎo)致2014年之后，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速顯著低于以往水平，房地產(chǎn)市場也告別了過去十年的黃金期，這都會(huì)影響到未來樓價(jià)的上漲。而且從邏輯上講，現(xiàn)在北上深的房價(jià)也不可能一直維持上漲，現(xiàn)在單北京的樓市總值就已經(jīng)差不多能買下整個(gè)美國（地產(chǎn)）了，價(jià)格到頂只是時(shí)間而已。
春江水暖鴨先知，近半年以來，香港地產(chǎn)商拋售大陸物業(yè)和資產(chǎn)的消息不斷見諸媒體。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2014年至今，李嘉誠通過轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)或其他方式套現(xiàn)近800億元人民幣。另外一個(gè)香港地產(chǎn)大亨鄭裕彤也拋售了其位于成都、貴陽、青島、上海、北京的5個(gè)超大型項(xiàng)目，總得金204億。在財(cái)富而言，富人肯定比窮人掌握更多的信息，判斷更準(zhǔn)確一些，李嘉誠等人的拋售或許會(huì)有一些借鑒意義。
對(duì)于中國樓市未來前景如何現(xiàn)在沒有能夠確切知道，但從富人們的集體選擇看，持有謹(jǐn)慎態(tài)度是必須的，千萬不能頭腦發(fā)熱，如果是因剛需買房則無所謂，但如果是投資地產(chǎn)則要慎之又慎。
對(duì)地產(chǎn)無興趣，富人的錢都去了哪兒？他們總要投資出去，使錢能生錢。《2016高端財(cái)富白皮書》的調(diào)查揭示了一些變化可做參考，大概有幾個(gè)去向。
其一，富人的資產(chǎn)被更多的配置到了證券投資上。即使經(jīng)歷2015年股災(zāi)，盡管目前股市依然低迷，但仍有四成的人士計(jì)劃增加配置。
股市不好反而要增加投資，這是為什么？主要原因是過去富人在證券的投資上比例太少，資產(chǎn)配置的手段太少，導(dǎo)致投資比較單一，近年來隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與多層次資本市場提升，越來越多的高凈值人士接受了科學(xué)的資產(chǎn)配置理念，他們把資金從房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)移出一部分，配置到股市、私募股權(quán)投資以及類固定收益投資（非標(biāo)產(chǎn)品）。
現(xiàn)在有一個(gè)段子說得好，經(jīng)濟(jì)形勢不景氣，富人賬面上都沒什么錢，但賣兩套北京的房子，整個(gè)公司都能扭虧為盈。
其二，流向了海外市場。雖然目前將海外投資作為主要配置資產(chǎn)的高凈值人士占比只有12%，但由于海外資產(chǎn)尤其是美元資產(chǎn)的吸引力，以及國內(nèi)符合收益要求資產(chǎn)的減少，更主要是出于分散風(fēng)險(xiǎn)的目的，調(diào)查顯示近八成的高凈值人士計(jì)劃在未來增加海外投資的配置比例。高凈值人群海外資產(chǎn)配置青睞權(quán)益投資，香港和美國市場是首選。
此外，資金流向了健康、教育、慈善等領(lǐng)域。這雖然主要是消費(fèi)而不是投資，但也是一種積極健康的流向，表明不少富人已經(jīng)度過財(cái)富積累時(shí)期，越來越關(guān)注生活品質(zhì)的提升與人生理想的實(shí)現(xiàn)，尤其是健康、教育與慈善等。