上海房價再漲6倍才崩？5組數(shù)據(jù)證明萬科董秘既冤也錯了
發(fā)布時間：2016-3-8 15:08:25來源：一財(cái)網(wǎng)
房地產(chǎn)話題實(shí)在是太熱了，各種言論也是迭出。但牛熊交易室想說，一片火熱之中卻少有人去冷靜地去分析，以訛傳訛之多讓人匪夷所思。本文為牛熊交易室中國房市觀察系列第5篇。
譬如前幾日傳四成上市公司的一年凈利潤買不起一線城市的一套房子，其實(shí)這要看設(shè)定的門檻值，牛熊交易室在之前的房地產(chǎn)系列文章已分析。還有一則就是網(wǎng)傳萬科董秘表示上海房價要趕超紐約，而且從東京、香港的崩盤案例看，上海應(yīng)該還有6倍空間。
圖1：網(wǎng)傳的萬科董秘對上海房價的看法
1、萬科董秘成了冤大頭：2012年的研究而已
但實(shí)際上是這樣嗎?有人詢問了萬科董秘譚華杰，被告之這是其2012年的研究，而且用的是2010年的數(shù)據(jù)。瞧，萬科董秘成了冤大頭!
牛熊交易室(ID：niuxiong2016)想起了日本管理學(xué)大師大前研一所寫的《低智商社會》，如果一個社會中大多數(shù)人只滿足于聽到各種奇聞而不去學(xué)習(xí)尤其是獨(dú)立思考，那么這個社會是沒有前途的。
有位小伙子在后臺留言說，大意是“你幾篇文章分析房地產(chǎn)市場，那些論據(jù)我不需要，但一直沒有表明態(tài)度，我們要的是李大霄那樣的態(tài)度，哪怕是錯的。”我真的很遺憾，如果說前面系列3篇以及我那本《房市大衰退：33年房市變遷大推演》(華爾街日報、金融時報都因此書多次采訪我)還看不出態(tài)度的話，我該怎么說你呢?
另外，2月26日起除了正常的休息時間，我都在重新研究房地產(chǎn)市場，我不用數(shù)據(jù)和邏輯說話，就扯個大嗓門看多和看空你就不怕被誤導(dǎo)?對不起，我沒興趣也拉不下臉做那種大嗓門的大炮，我一貫推崇個體的獨(dú)立思考。另外，畢竟對你負(fù)責(zé)的只能是你自己。
好了，我們看看萬科董秘是如何成了冤大頭。
萬科董秘實(shí)際是這么說的：
1、2010年，北京、廣州和深圳的居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重明顯低于紐約、東京;而工業(yè)用地占比則大幅高于紐約、東京(數(shù)據(jù)見下)。上海沒有公布相關(guān)數(shù)據(jù)，但情況與北深廣應(yīng)該類似
2、1990年東京每套房屋中位數(shù)價格是紐約3.2倍，不是4倍
3、目前北京、上海中心區(qū)的房價與紐約接近并略低。但5%、10%的差距只是打比方，不是真的準(zhǔn)確計(jì)算結(jié)果
4、這個研究是2012年做的，用的是2010年的數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)現(xiàn)在有點(diǎn)過時了，但大結(jié)論依然成立
5、所謂北京、上海房價還要再漲6-8倍，絕非我的觀點(diǎn)
也就是說，萬科董秘并未說上海房價還要猛漲6倍以上，而且這是2012年用2010年做的研究。
2、上海真的比得上紐約嗎?
不過，鑒于這樣的傳聞負(fù)面效應(yīng)如此之大，牛熊交易室(ID:niuxiong2016)仔細(xì)檢驗(yàn)了下數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)萬科董秘之言還有很多可以斟酌。
從上述萬科董秘的表態(tài)看，譚華杰之所以看好房地產(chǎn)市場主要有3個理由。
第一個理由是北京、上海的房價應(yīng)基于整個經(jīng)濟(jì)體的總量來判斷。理由是北京、上海的定位應(yīng)和紐約一樣，作為特大經(jīng)濟(jì)體的核心都市，房價與當(dāng)?shù)厝丝诿芏�、和�?dāng)?shù)刭徺I力水平相關(guān)性比較低。
但這樣的邏輯是有漏洞的。紐約作為國際金融中心，不管從城市吸引力還是城市競爭力來說都比京滬要高一檔次。據(jù)2015全球城市競爭力排行榜顯示，紐約的城市綜合競爭力排在第2位，而上海排在第17位，北京第18位。
如果說上海的房價是由整個中國的財(cái)富來決定，那在相同邏輯下，紐約的房價可以說是由世界的財(cái)富來決定的。
3、美國的貧富差距比中國更大
萬科董秘第二個理由是中國社會貧富差距大，換句話說就是基尼系數(shù)高，更簡單來說就是中國有錢人多，而有錢人又都會去北京、上海這樣的核心城市買房，所有房價只要看中國的有錢人就行了。
然而根據(jù)牛熊交易室統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在用于衡量貧富差距的基尼系數(shù)中，中國的貧富差距并沒有比美國更大。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2015年的數(shù)據(jù)顯示，中國的基尼系數(shù)為0.462，已經(jīng)連著7年下跌并達(dá)到了15年以來的最低點(diǎn)。而美國統(tǒng)計(jì)局 (United States Census Bureau)公布的數(shù)據(jù)則顯示美國的基尼系數(shù)比中國更高，為0.476，而紐約更達(dá)到了0.5048。
所以從貧富差距來看，中國與美國并沒有多大的差別，甚至說中國在控制貧富差距這一方面做的比美國更好，那從何而來的中國房價應(yīng)該超過紐約呢?如果你對統(tǒng)計(jì)局表示“呵呵”，那就去看看好萊塢電影中的紐約吧。
圖2：中美、紐約基尼系數(shù) 資料來源：牛熊交易室
4、紐約的住宅用地比例高但面積少多啦!
萬科董秘第三個理由的邏輯是這樣的：中國一線城市里如北京、廣州、深圳的居住用地占城市建設(shè)用地的面積比都不到30%，最低的是深圳，只有26%。
而相比較紐約44%的居住用地占比要低了不少。所以相對紐約的比例來看，國內(nèi)房屋供應(yīng)更少，房價超過紐約是有充足依據(jù)的。
圖3：幾大城市居住用地比例
雖然中國一線城市住宅用地占比要低于紐約，但萬科董秘忽略了一個總量的問題。北上廣深的建設(shè)用地總面積分別為3480、2590、1615、930平方公里，而紐約全市面積只有789平方公里。
就算按國際上一般的50%用于建設(shè)用地的比例，總共394平方公里的總建設(shè)用地面積，按44%的住宅比來算，也只有173.58平方公里。
假設(shè)上海住房面積占總建設(shè)面積的26%(取最低算)，那就是有673.4平方公里的居住用面積。而2015年上海人口是2415萬，相當(dāng)于每人可分到27.88平方米。而紐約這個數(shù)值則只有20平方米，比上海要低了約30%。
所以從房屋供給來看，紐約的房屋供給是明顯比中國的一線城市要緊張的。
5、上海接盤俠在減少了，15年首現(xiàn)
另外，從人口密度看，紐約全市人口密度在10636人/平方公里，上海則在3809人/公里。當(dāng)然上海在去除寶山、嘉定、金山、松江、青浦、奉賢、以及崇明之后的人口密度在12440人/平方公里，比紐約是要高。(資料來源：上海2015年統(tǒng)計(jì)年鑒)
不過，3月1日晚上海統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的統(tǒng)計(jì)公報顯示，2015年末上海市常住人口總數(shù)為2415.27萬人，相比2014年末減少10.41萬人。這是15年來上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長。恩，接盤俠又減少了!
6、最重要的是：上海房價已超紐約
此外，牛熊交易室(ID:niuxiong2016)進(jìn)一步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，根據(jù)紐約市政府規(guī)劃部資料，2016年1月紐約城 (New York City) 公寓的中位數(shù)在53.95萬美元。而從2月29日的百城價格指數(shù)來看，上海房地產(chǎn)每平米均價已達(dá)到37114元。
而按上海市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公布中的人均建筑面積35.5平方米來看，3口之家的一套房屋約60.8萬美元，已經(jīng)高于了紐約公寓的中位數(shù)。
所以，萬科董秘縱然是做了冤大頭，被網(wǎng)傳失實(shí)，但即便從其論據(jù)來看，邏輯和數(shù)據(jù)上也是存在很大瑕疵的。
圖4：居住占地面積與城市密度對比 資料來源：牛熊交易室
7、萬科董秘其他預(yù)測準(zhǔn)不準(zhǔn)呢?
牛熊交易室順便查看了下萬科董秘譚華杰以往的觀點(diǎn)，其2014年6月初認(rèn)為，
“2014年5月整個行業(yè)是接近底部的狀態(tài)，全國14個重點(diǎn)城市的批售比降至0.72，為近兩年來最低;北上廣深四個一線城市的批售比都降到了1以下，這在往年是很罕見的。6月是由底部開始復(fù)蘇的關(guān)鍵時間段�！�
但實(shí)際上，2014年2月那輪杭州領(lǐng)先的全國性房價下跌，直到2014年11月才開始打住，而且這是當(dāng)年9月首付降低以及11月的降準(zhǔn)降息刺激才導(dǎo)致的。
所以，不要迷信地產(chǎn)商的話，即便是萬科2012年預(yù)測到拐點(diǎn)并率先降價。更不要覺得任志強(qiáng)作為地產(chǎn)商數(shù)據(jù)多就有說服力。關(guān)鍵看是否有認(rèn)真的態(tài)度，專業(yè)客觀的立場。