觀點：這也許是當下上海樓市最接近真相的版本
發(fā)布時間：2016-3-8 16:23:51來源：真叫盧俊的地產觀
過完年之后，上海樓市的突然爆棚，這個來的有點猛也有點突然，不少業(yè)內的朋友都表示雖然見識過，但是沒料到在這個時間點出現。不少人有過解析，我都看了但是基本不信，我最相信的，是后面我說的版本
先說說這一輪奇怪的原因哈
第一：這一輪價格暴漲的核心來自二手房，反而一手房市場相對比較穩(wěn)定，并沒有聽到哪個項目單價突然提升的案例
第二：二手房現象不可能有人策劃，也沒人可以蠱惑二手房市場，但是這兩個月的單價波動卻是實在發(fā)生
第三：聊過不少操盤手，一手開發(fā)商在面對二手的狂歡，只有一點點的開心，但大部分都是在焦慮
我認真看過大量數據，也聊過不少操盤手，可能一些點上的現象串聯起來，會是一個比較接近真相的版本
這個故事是這樣的
其實每一個行業(yè)都有自己的一個行規(guī)，就像到了12月，所有銀行都不準備大量放款了一樣，上海的一手房供應預售許可證基本上也都會在11月份關上，然后平平穩(wěn)穩(wěn)度過這一年，到了明年的1月份開始陸續(xù)發(fā)放預售許可證
而這個12月份，政府部門重點會做什么事情呢，針對房地產么頂多就是看看房價情況，今年的成交情況。關心房價大部分是關心輿論導向，年底了希望不要出現大量和過年不和諧氣質的新聞出現
上海的2015年基本也是這樣度過的
在2016年1月份的時候，本來準備開始發(fā)放預售許可證了，但是回顧上海樓市的時候發(fā)現一個不對的苗頭
給大家看兩個數據
這是上海2015年的市場成交數據，藍色的是供應面積，黃色的是成交面積，各位可以看到非常明顯，11月－12月，上海的供應就下滑的非常明顯，而從現場不少操盤的項目來看，并沒有降低推盤的欲望，很顯然是政府降低了市場的供應量
但是對應的我們卻看到，2015年的12月卻做了一件事情，成為這一整年上海成交最為爆棚的一個月，188萬這個數據你放在任何一年的任何一個月都是一個非常驚人的數據
而很顯然，這樣的爆棚成交不是政府所希望看到的
政府還不希望看到的第二個地方
上海收尾兩個月，市場成交的均價也非常的不給面子，成交單價都在3.4萬左右，而上海2015年全年的成交均價也只在3.2萬左右，業(yè)內都說有這么一個段子，每年年底12月的時候，全國都要評比今年房價漲幅最大的五個城市，而這五個城市在開會的時候都要受到批評的。
起碼這么看來，最后兩個月上海的表現不僅沒把數據做好，而且讓上海的各級部門都遭受到了巨大的壓力
要知道不論這個城市的房價是否合理，但是一旦對外釋放出房價飆升的信號，各界媒體的輿論壓力以及中央壓力都是不可想象的
年底這本賬，上海沒有算好，所以對于各級政府來說，兩會時候的這本賬單，一定要做的非常漂亮。
兩會在什么時候，2016年3月份
所以過好年之后，當所有的項目拿著自己的預售證明條件去申請許可證的時候，突然發(fā)現，那個部門會千方百計的給你各種理由，反正最后一句話就是：現在許可證不給辦了，回頭再說吧。
所以我們可以看到這樣一個數據
這個是最近12周上海的供求走勢，藍色是供應，黃色是成交，發(fā)現很明顯的，1月份之后，市場的供應銳減啊，最近幾個禮拜幾乎無房可賣的狀態(tài)
而需求就像韭菜一樣，不論什么房子，反正出來一點消滅一點出來一點消滅一點
所以在這樣的驅使下，我們才看到這樣的新聞
3.7個月的庫存量其實是非常危險的一個數據，這就意味著一點供應放開會出現非�？膳碌默F象
可能不少有人問，你把供應量卡住就意味著可以把房價控制住，順利度過兩會？
我們可以看一下這兩個月能夠拿到預售許可證的都是什么房子
花了點功夫，截了后臺一些數據，這是上海1-2月能夠拿到預售證的項目，可以看到非常明顯的，大量的是外郊環(huán)的項目，也就是說，大量的低價房源在這個時間點入市
也就是說，市場已經沒房子賣了，所以這個時候入市低價的房子，那么上海的成交均價就會下滑降低，這樣整個城市的房地產趨勢圖就會好看的很多
所以整個小算盤其實已經非常明顯了，在3月份之前，嚴控新入市項目，確保整個城市的成交均價得到有效控制，讓部門參加會議的時候報出數據的時候可以有點底氣
但是不巧的是，中央在過好年的時候，出臺了一系列的量化寬松政策
比如說降息，比如說減稅，比如說降低首付等等，這些個政策的寓意也是非常的明顯，希望能夠推動二三線城市的去庫存
但是各位要知道，資金是最聰明的，他總是會流向最應該去的地方。
所有人都知道三四線的風險所在，資金瘋狂的流向了北上廣深等一線城市。流到上海的時候，猛然發(fā)現，上海沒有一手房可以賣了
那么在這樣的情況下，資金就洶涌的擠到了二手房市場
有這么個數據，就是今年的2月份，二手房漲幅擴大到2.51%，是2007年11月以來的最高點，各位要知道，這個是一個月的漲幅哦，達到2.51%真的是恐怖的數據
這就是造成現在上海樓市如此境況的核心原因
在勉強控制住了一手房的時候，各個部門看到了二手房這樣的情況，當然也會采取手段控制，當然一樣還是用行政手段
最大的舉措就是，拿鏈家開刀，殺雞給猴看，讓這個市場降降溫
我個人認為，鏈家在這次事件里，雖然不能說很厚道，但是頂多是借勢賺錢，值得懲罰但是不應該受到這樣的對待，在剛過好年就出臺這樣大力度懲罰一家企業(yè)，說實話有點可憐鏈家
對我而言，這個事件更像是通過鏈家來給市場警示，從而實現降溫的目的
說到這里，我們還可以在想的深一點
有沒有感覺最近唱空上海樓市的輿論聲音突然多了一些
我不用搜百度就可以想到幾個
1、拿所謂的東京泡沫和上海比較，推斷出上海房價即將崩盤
2、極力放大今年常駐人口下滑的數據，用來宣稱人口導入失敗樓市支撐危險
3、用現在樓市的各種政策類比去年股市的各種政策，用股市的結局暗示未來地產的結局
這些個消息幾乎都是同一時間出現的，密集度之高讓人震驚
其實有點常識的人都知道這三個案例都有非常嚴重的邏輯問題
——東京泡沫十年前就用來類比過上海了，每一年都說和現在的上海嚴絲合縫地像，但是每一年的地產走勢都和東京不一樣；
——上海的常住人口此次釋放的數據并非人口普查數據而是統計公報數據，而這個犯錯在2005年上海就發(fā)生過，而且人口下滑主要是人口結構轉型導致，根本不需要放大夸張
——而類比股市我就不說了，但凡有點智商的都不會覺得可以這樣類比
輿論傳播其實可以互相引導的，每年都有利空聲音，但是今年突然在2天內這么密集的出現我覺得非常奇怪
很明顯有人在唱空地產，到底是誰我不知道，我知道我也不會告訴你，就是很明顯，不希望上海的地產漲的太猛，特別是在3月份之前
所以當下樓市為什么說糾結，為什么說怪
就是因為第一，現在賣的一手房，要么是去年11月份拿到預售許可證的項目，要么就是1-2月被同意銷售但是集中在郊區(qū)的項目
第二，二手房市場通過對龍頭中介公司的打壓，控制市場成交，然后通過輿論引導，降低客戶對市場的期待
總而言之，需要在2-3月份交出一分非常滿意的答卷
這個任務，只許成功，不許失敗。
如果以上邏輯想得通，那么我們可以想一想，到了四月份之后，上海樓市會是怎么樣一個趨勢
首先，到了四月份，過去被擠壓的，不允許銷售的高端物業(yè)會在這個時候拿到預售證，也就是說4月份之后，上海樓市的成交結構會有一個較大調整，換一句話來說，那個時候的成交均價也許會有一個飆升
然后二手房可能會快速降溫，一手的供應跟進會快速的降低二手房市場火苗，二手房的成交降低之后房東的心態(tài)自然會平穩(wěn)，所謂的價格也會得到有效控制
而此時的輿論也會平穩(wěn)很多
所以所有的點就集中在一手房會不會成交爆棚或者價格突升，我覺得這一切的決定權還是在供應量上，我希望各位一定要明白，能夠控制房價走勢的，一定是需要加大供應才可以得到緩解，其他的都是輔助因素
很明顯，兩會這樣一個全國會議一定是有全國性指導政策，而當下全國的樓市背景必然會是繼續(xù)量化寬松政策，上海這樣的一線城市出現地方性政策哪怕要出臺也不會在這個節(jié)點出臺，不然多少有點尷尬
所以今年上海樓市走勢的勝負手，就集中在供應這一個環(huán)節(jié)上，供應量能夠跟得上，樓市還可以控制，如果人為的抑制或者控制，那么上海樓市將會非常危險
這個決定權很明顯不在開發(fā)商手上
而能夠看透趨勢的關鍵點，就在4月份
屏氣等待
大戲開演！
最后我想說，以上內容純屬虛構，所以千萬不要當真。