發(fā)布時(shí)間：2016-3-18 11:01:41來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
在綠地完成上市及混改、招商重組成功之后，中海和中信這兩家央企巨無(wú)霸的聯(lián)合再次留給市場(chǎng)巨大的想象空間。
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 雖然中海2015年的年報(bào)還沒有披露，但3月11日下午的一則消息已經(jīng)讓房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)炸開了鍋。
當(dāng)天下午，香港媒體率先曝出，稱中信股份有意將旗下的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)售予中海地產(chǎn)，涉及資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1000億元人民幣。
上述消息還稱，在下周中海的全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海方面將正式公布此交易的詳細(xì)信息。
雖然中信方面對(duì)此并無(wú)回應(yīng)，中海深圳方面也表示暫時(shí)還沒有聽說(shuō)過(guò)此事。但這并沒有影響資本市場(chǎng)對(duì)此消息的反應(yīng)。
11日下午，中信股份的股價(jià)大幅飆升10%。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料顯示，中信集團(tuán)涉及房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)分別有中信地產(chǎn)、中信泰富地產(chǎn)、中信和業(yè)、中信興業(yè)及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
千億資產(chǎn)并購(gòu)浮現(xiàn)地產(chǎn)巨無(wú)霸
公開資料顯示，中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心一直集中于京津環(huán)渤海及珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，主要以住宅開發(fā)為主。
有統(tǒng)計(jì)顯示，2014年中信地產(chǎn)的銷售額為215.2億元，而截至2014年底，中信地產(chǎn)總資產(chǎn)已超1100億元人民幣，土地儲(chǔ)備超2000萬(wàn)平方米。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱中信地產(chǎn)官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，其公布地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局29個(gè)城市及區(qū)域，項(xiàng)目總數(shù)有50個(gè)，其中已經(jīng)售罄的項(xiàng)目有11個(gè)，處于在售狀態(tài)的有26個(gè)，處于在建狀態(tài)的項(xiàng)目有13個(gè)。
至于中信泰富地產(chǎn)則主打高端房地產(chǎn)投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)，主要以商業(yè)地產(chǎn)和城市綜合體開發(fā)為主，以上海為中心，輻射至長(zhǎng)三角及海南的項(xiàng)目分布格局，項(xiàng)目分布在上海、揚(yáng)州、無(wú)錫、寧波及海南等地，所開發(fā)的物業(yè)類型涵蓋服務(wù)式公寓、辦公樓、商業(yè)零售、住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)等。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體在中信泰富地產(chǎn)官網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，其目前的各種地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)19個(gè)，包括商辦項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目和高爾夫項(xiàng)目，其中住宅項(xiàng)目7個(gè)，分布在上海、海南、揚(yáng)州、無(wú)錫和香港。
不過(guò)，2015年上半年，中信旗下房地產(chǎn)及基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)表現(xiàn)并不理想，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查中信股份2015年半年報(bào)顯示，其凈利潤(rùn)同比減少16%至22億港元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤(rùn)下跌最大。中信方面解釋，房地產(chǎn)盈利下降主要由于大部分住宅項(xiàng)目仍處于開發(fā)階段，故前6個(gè)月僅有少量項(xiàng)目交付入賬。
至于傳言中的收盤者中海，其2015年全年銷售1806億港元，約人民幣1500億。按照中海2015年中報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，其土地儲(chǔ)備約為4409萬(wàn)平方米。加上三季報(bào)新增土儲(chǔ)僅64萬(wàn)平方米，其截至2015年9月底的土地儲(chǔ)備未超過(guò)4500萬(wàn)平方米。
而這里面的相當(dāng)部分也是中海通過(guò)收購(gòu)而獲得的，據(jù)中海的報(bào)告顯示，其通過(guò)資產(chǎn)收購(gòu)而獲取的土地約為891萬(wàn)平方米。
換而言之，如果中海收購(gòu)中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的交易屬實(shí)，中海的土地儲(chǔ)備將直接擴(kuò)大至目前的1.5倍。
或許并不難理解為什么中海會(huì)作出如此選擇，一組數(shù)據(jù)或許可以說(shuō)明。按照企業(yè)公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，中海2015年的銷售為1806億港元，折合人民幣1500億元左右。而銷售金額排在中海之上的企業(yè)包括萬(wàn)科、綠地、恒大、碧桂園、萬(wàn)達(dá)和保利，而從中報(bào)顯示的土地儲(chǔ)備來(lái)看，除了萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備比中海略少之外，其他幾家的土地儲(chǔ)備都超過(guò)中海。
甚至恒大和綠地兩家的土儲(chǔ)已經(jīng)超過(guò)1.4億平方米規(guī)模。
正在力推小股操盤和輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科對(duì)土地的要求自然可以少一些，但一向獨(dú)立開發(fā)為主的中海則對(duì)土地的需求明顯更加依賴，加上如今北京、上海、南京等一線暨熱門二線城市的土地價(jià)格高漲，通過(guò)收購(gòu)而獲得大批量的土地儲(chǔ)備看起來(lái)確實(shí)是相當(dāng)劃算的事情。
中信地產(chǎn)整合漫途未完
在綠地完成上市及混改、招商重組成功之后，中海和中信這兩家央企巨無(wú)霸的聯(lián)合再次留給市場(chǎng)巨大的想象空間。
事實(shí)上，這兩家公司也剛剛分別完成各自重組。
一直以來(lái)，中信地產(chǎn)的獨(dú)立上市計(jì)劃總是以各種原因而無(wú)法達(dá)成。
公開資料顯示，早在2007年中信地產(chǎn)就已開始積極整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，希望能在一兩年內(nèi)上市。其走的第一步，是擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，當(dāng)年就已布局至全國(guó)一線城市，長(zhǎng)三角、珠三角的二線城市，以及長(zhǎng)沙、重慶、成都等中西部地區(qū)。
接下來(lái)，就是整合旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此前，中信集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要集中在中信華南集團(tuán)、中信深圳集團(tuán)與中信國(guó)安集團(tuán)。其中，中信華南集團(tuán)與中信深圳集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模分別在150億元與70億元左右，是中信地產(chǎn)業(yè)務(wù)的龍頭，但中信華南與中信深圳共同使用“中信地產(chǎn)”品牌，一直存在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
從2007年下半年開始，中信集團(tuán)對(duì)旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)開始整合。2008年1月21日，整合而成的中信房地產(chǎn)股份有限公司正式在北京掛牌成立。
2009年，有消息傳出，中信地產(chǎn)將借殼珠江控股實(shí)現(xiàn)A股上市，但該消息后遭中信地產(chǎn)否認(rèn)。此后，再次有消息稱，中信地產(chǎn)有意借殼粵宏遠(yuǎn)完成上市計(jì)劃，但也被粵宏遠(yuǎn)發(fā)布公告澄清。
2011年5月30日，有市場(chǎng)人士稱，受中信集團(tuán)整體赴港上市計(jì)劃影響，中信地產(chǎn)單獨(dú)上市的計(jì)劃終止，并將隨中信集團(tuán)一并赴香港聯(lián)交所完成上市。
直到2014年4月16日下午，中信泰富正式宣布，將以約2269億元收購(gòu)母公司資產(chǎn)，收購(gòu)?fù)瓿珊髮⒏麨橹袊?guó)中信股份。
此舉意味著，中信集團(tuán)將通過(guò)把擁有其絕大部分凈資產(chǎn)的中信股份注入香港上市平臺(tái)中信泰富，從而實(shí)現(xiàn)集團(tuán)整體上市。其中，當(dāng)然也包括了中信集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。
彼時(shí)，中信集團(tuán)董事長(zhǎng)常振明表態(tài)，實(shí)現(xiàn)整體上市后中信集團(tuán)將全面綜合地去考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，目標(biāo)是將中信地產(chǎn)系“做到國(guó)內(nèi)前十的位置”。
為解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題，中信集團(tuán)一直在謀劃旗下兩個(gè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)：中信地產(chǎn)和中信泰富的重組，卻一直未能有突破性的進(jìn)展。
在去年中信股份的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，中信股份副董事長(zhǎng)及總經(jīng)理王炯還明確對(duì)投資者稱，有關(guān)中信地產(chǎn)與中信泰富地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間的整合方案已經(jīng)初步完成，資金也基本到位，預(yù)計(jì)9月份具體方案就可以正式出臺(tái)。
然而，直到現(xiàn)在，這份所謂的已經(jīng)初步完成的整合方案依然毫無(wú)蹤影。
另一方面，中信地產(chǎn)系不但沒有做到前十的位置，中信地產(chǎn)的銷售這幾年反而呈現(xiàn)出“江河日下”之勢(shì)。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱資料得知，其在2011年、2012年和2013年度的簽約銷售額分別為250.16億元、234.74億元和384.10億元，簽約銷售面積分別為196萬(wàn)平方米、231萬(wàn)平方米和287萬(wàn)平方米。
而2014年，中信地產(chǎn)的銷售額為215.2億元，降幅不可謂不大。至于2015年的銷售，按照一些機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，大多都宣布在250億上下，最好的數(shù)字也未超過(guò)300億元。
中海系重組大戲再啟
相較于中信在地產(chǎn)方面“緩慢”的表現(xiàn)，此次傳聞中的另一方中海在重組方面倒是動(dòng)作迅速。
2013年8月5日，中海在發(fā)布2013年半年報(bào)的時(shí)候，突然公告宣布中海控股股東中國(guó)建筑，擬將現(xiàn)時(shí)中國(guó)建筑房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海。
公告還披露，如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能透過(guò)出售注入中海，中國(guó)建筑擬委托中海管理余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目，在任何一種情況下，都會(huì)由各相關(guān)方透過(guò)公平磋商進(jìn)行。
當(dāng)時(shí)，仍擔(dān)任中海主席的孔慶平曾對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體表示，現(xiàn)時(shí)中建系內(nèi)有三間上市的房地產(chǎn)公司，難免形成競(jìng)爭(zhēng)，所以本次的注資希望能將資產(chǎn)整合，將資源發(fā)揮得更好，并強(qiáng)調(diào)屬正常的商業(yè)考慮。
2014年1月28日，中海發(fā)布公告稱，其與母公司就注資事項(xiàng)進(jìn)行磋商，并已訂立委托管理協(xié)議作為過(guò)渡安排。
根據(jù)協(xié)議，中建股份同意委托中海地產(chǎn)就其業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及行政向托管公司提供管理服務(wù)，包括以中海地產(chǎn)擁有的現(xiàn)有品牌及知識(shí)產(chǎn)權(quán)開發(fā)托管公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目等，至2016年12月31日止，為期三年。
而委托公司包括中建股份于中國(guó)成立的24家附屬公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理業(yè)務(wù)，主要位于北京、上海、天津、西安、成都、長(zhǎng)沙、烏魯木齊及濰坊等地。
此后，中國(guó)建筑亦于2月10日正式公告稱，就調(diào)整直營(yíng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方式一事，其與控股子公司中海地產(chǎn)簽署了《委托管理協(xié)議》。
中國(guó)建筑還提到，考慮到政府監(jiān)管部門的審批需要時(shí)間及存在不確定等因素，中國(guó)建筑擬委托中海地產(chǎn)發(fā)展全面負(fù)責(zé)托管公司的管理，而本次的托管公司己包含了擬注入中海地產(chǎn)的全部業(yè)務(wù)。
2015年3月24日中午，中海地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布其母公司中建股份擬將中建股份及其關(guān)聯(lián)公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全部注入中海。
公告顯示，中海以收購(gòu)中建股份旗下的天宇投資，后者于中國(guó)北京、上海、天津、重慶、蘇州、成都、西安、烏魯木齊、長(zhǎng)沙、濰坊、淄博等27個(gè)物業(yè)，以及英國(guó)倫敦3個(gè)物業(yè)，代價(jià)為18.24億元，以內(nèi)部資源撥付。交易完成后，中海外承擔(dān)天宇投資欠付中建股份集團(tuán)的股東貸款，于今年1月底時(shí)貸款金額約319.92億元。
因此，中海為此次收購(gòu)總支出為338.16億元。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，于2015年1月31日，收購(gòu)目標(biāo)集團(tuán)的物業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約為1090萬(wàn)平方米。與中海于2014年12月31日的土地儲(chǔ)備總建筑面積3740萬(wàn)平方米比較，收購(gòu)事項(xiàng)將增加土地儲(chǔ)備總建筑面積約29.1%。
不過(guò)，公司之間的整合只是中海系地產(chǎn)業(yè)務(wù)重組的第一步，隨后的人員、架構(gòu)、管理模式等調(diào)整才是整合最實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。
從去年的一系列事件來(lái)看，中海的內(nèi)部整合之路尚沒有結(jié)束。
事實(shí)上，早業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，中建央企背景濃郁，而中海很早就已經(jīng)市場(chǎng)化，整合起來(lái)難度大于一般民營(yíng)企業(yè)。如果收購(gòu)中信地產(chǎn)的傳言屬實(shí)，那么中海內(nèi)部的地產(chǎn)整合難度將更上一層樓。
不過(guò)，待這場(chǎng)整合完成之后，中海將成為另一個(gè)地產(chǎn)航母。