4月全國房價漲幅武漢排名第10 一文看懂買不買房10年后差距
發(fā)布時間：2016-5-6 11:41:01來源：億房網(wǎng)
據(jù)財經(jīng)記者圈報道 買不買房？這個爭議始終伴隨著千千萬萬的家庭。今天我們來看看，買房或者不買房，10年后財富差別有多大？
第一種人：買房
假設(shè)在一個二、三線城市，房屋總價為50萬的地方買房：首付20萬公積金貸款30萬20年計，月供1963元。10年后選擇一次性還款20萬還清貸款，房子歸自己。
那么十年的月供總計為1963*12*10≈23.6萬
第二種人：租房
租這套房子的話：按國內(nèi)住宅3%的普遍回報率算，50萬的房子月租為1250元。
由于國家統(tǒng)計局公布的1975年~2011年CPI匯總為6.15倍，年均CPI5.7。取整，房租每年增長6%計算，10年房租為：
第1年房租：15000元
第2年房租：15900元
第3年房租：16854元
……
第10年房租：25342元
則租房人：
A、10年房租總計：15000+15900+16854+……+25342=197709≈20萬；
B、首付20萬的存銀行按年回報率5%(存款利率通常跑不贏CPI)算，20*1.05^10≈32.6萬；
C、省下月供1963元存銀行按年回報率5%、且利滾利算，約31萬；
D、省下的一次性還貸的錢為20萬。
現(xiàn)在有三個假設(shè)：
假設(shè)1
未來10年房子增值速度和CPI一致，每年6%計算(非常理想化)，10年后房屋市值 50*1.06^10≈89.5萬。
那么買房的人財富為89.5萬。
租房的人財富為32.6萬首付存款+31萬月供存款+20萬一次性還款的錢-20萬房租=63萬
假設(shè)2
未來10年房屋大幅增值4倍，房租市值為200萬。那買房人財富是租房人的3倍有余。
假設(shè)3
未來10年房子漲幅低于(63/50)*100%=26%，平均年漲幅2.5%，或者下跌，則租房人勝出。
單從財富上計算，只要房子隨CPI增值，買房就是值得的，但現(xiàn)實中由于國家統(tǒng)計局的CPI遠(yuǎn)低于實際通貨膨脹率，所以房價往往跑贏CPI，跑贏銀行存款，過去是10年全國大中小城市房價漲了3~10倍，未來10年呢？
可能有些人預(yù)期10年后房價還不如今天，或者漲幅低于26%，但因為中國人買房的傳統(tǒng)，為了成家、為了有家的安全感、穩(wěn)定感，依然會買房，不會在乎房價漲跌。
最后，買不買房，每個人心里都有了自己的答案。
如果你認(rèn)為應(yīng)該買房，要避開哪些雷區(qū)呢？
挑地段：避開消費能力差的區(qū)域
能否升值，與房子的地段有很大關(guān)系。好的地段方便業(yè)主的生活，例如繁華的市中心、區(qū)，有些樓盤選址荒涼偏僻，宣傳時號稱此處正在開發(fā)，將發(fā)展成繁華街區(qū)，商業(yè)街區(qū)，然而，需要慎重的是，商業(yè)街區(qū)的建設(shè)不僅需要綜合測評該區(qū)域的消費能力，也需要較長時間。
“睡城”、“空城”這些字眼在我國城鎮(zhèn)化過程中并不少見，不少片區(qū)歷經(jīng)數(shù)年都難以發(fā)展良好，片區(qū)內(nèi)的樓盤價格一跌再跌，那些早早入手的購房者只能叫苦連天。
除此之外，物業(yè)、配套設(shè)施也會影響房產(chǎn)價值的變化。好的物業(yè)不僅能夠使居住者身心愉悅，更能提高小區(qū)房源在市場上的競爭力，口口相傳，吸引越來越多的購房者。而良好的配套設(shè)施包括交通、郵局、銀行、超市、學(xué)校、醫(yī)院、休閑娛樂場所、餐飲等，這些都會對房子是否保值甚至貶值產(chǎn)生影響。
看污染源：工廠、加油站附近不利
置業(yè)買房是為了更好地生活，如果樓盤附近存在嚴(yán)重污染源，居住質(zhì)量必然下降，此時，房屋也易貶值。在購房置業(yè)中必須注意避開這些接近污染源的樓盤。比如高壓電塔、工廠以及加油站等附近的樓盤。
遠(yuǎn)離噪音：避開交通“中心”得清凈
結(jié)束疲憊的一天，下班后，市民都希望回到安靜的家中好好放松一下。然而，有些地方的家一直都不安靜，例如鐵路旁、高速路旁、立交橋旁，專家建議，買房時應(yīng)盡量避免這些區(qū)域。
謹(jǐn)防炒作：性價比太差的房子不買
部分房子質(zhì)量雖好，配套設(shè)施也不錯，然而專家仍不建議購買，這是為何？性價比太差。
比如高房價時期的高層、地王身邊的成品房以及投資性公寓。在房價大漲時期，房子的投資功能被無限夸大，其品質(zhì)內(nèi)涵和其他與升值相關(guān)的因素多被購房者忽略，而到了房價普跌時期，這些房子面臨出售難而宜居性差，出手完全受制于價格因素等不利方面，從而導(dǎo)致這類房子易出現(xiàn)貶值或相對貶值。（本文觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議）
今年年初以來，北上深三個一線城市房價大漲，同比漲幅驚人。之后，這些地方相繼出臺政策為樓市降溫。隨著這些政策的效力逐步顯現(xiàn)，一線城市樓市交易量大幅回落，價格上漲也出現(xiàn)趨緩的現(xiàn)象。不過，根據(jù)某研究院5月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份，廊坊、惠州、南京、蘇州等一線周邊城市出現(xiàn)購房需求增加、房價上漲相對較快的現(xiàn)象。
從漲幅排名來看，4月份新建住宅價格環(huán)比漲幅居前十位的城市依次是：惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢。
數(shù)據(jù)顯示，排名第一的惠州新建住宅價格環(huán)比漲幅為6.3%，而相比較之下深圳新建住宅價格環(huán)比上漲2.84%，上海環(huán)比上漲0.92%，北京房價的環(huán)比漲幅為2.03%，廣州則環(huán)比上漲1%。
表1：2016年4月百城新建住宅價格指數(shù)
一線城市調(diào)控，資金流向周邊
一線城市房價漲幅放緩，周邊城市房價集體爆發(fā)，這與政策調(diào)控有關(guān)。此前，上海、深圳等一線城市收緊房地產(chǎn)政策，比如打擊清理首付貸、提高首付比例以及對外地戶籍購房者提高入市門檻，一些地方將繳納社保滿兩年可購房改為滿五年，這些導(dǎo)致入市門檻漸高，使得市場上一些過剩資金流向了周邊地區(qū)。
實際上從三月份開始，鄰近上海的昆山就出現(xiàn)了房價漲幅較猛的情況，業(yè)內(nèi)人士稱這與昆山承接部分上海樓市的外溢需求不無關(guān)系。而蘇州和南京這樣經(jīng)濟(jì)基本面較好、人口吸納度高的二線城市，更是各路資金頗為看好的“避風(fēng)港”，導(dǎo)致房價水漲船高。
新一輪調(diào)控下這七個城市房價仍可能上漲
盤古智庫宏觀團(tuán)隊發(fā)布的報告認(rèn)為，將常住/戶籍人口比例、就業(yè)人口比例、房價收入比、人均廣義庫存量作為四項評價指標(biāo)，每項指標(biāo)取排名前十位的城市，則可得到如下結(jié)果：
表2：35個大中城市各項指標(biāo)排名前十位（數(shù)據(jù)來源：CEIC、Wind、PRIME）
上表顯示出35個大中城市中各項指標(biāo)靠前的十名城市。如果取平均權(quán)重對城市進(jìn)行排序，可以得到如下結(jié)果：
表3：城市房價上漲潛力排名（數(shù)據(jù)來源：PRIME）
從基本面供需分析的角度，盤古智庫宏觀團(tuán)隊認(rèn)為以上七個城市具備與深圳、北京、上海類似的結(jié)構(gòu)性優(yōu)勢，因此具備后續(xù)上漲的潛力。但是，由于上述房地產(chǎn)周期的影響，我們預(yù)計在半年至一年之后整個市場將面臨整體回調(diào)的趨勢，投資時應(yīng)防范因此可能產(chǎn)生的風(fēng)險。（本文觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議）
武漢房價上漲如何買房
新手買房有哪些技巧哪些注意事項？在此，小編建議購房者在購房時能掌握下面11條買房潛規(guī)則，2016年買房注意事項助你順利買到合適的房子。
1、不一定要新房
買新房，固然是好，可市區(qū)合適房源并不多，要么房價太高，要么戶型不合適，而且大多是期房不能馬上入住。二手房基本可以馬上入住，可是老舊的問題，還有產(chǎn)權(quán)的過戶比較麻煩，找中介比較擔(dān)心。僅從樓體外觀的嶄新外觀上，新建房新穎的設(shè)計、合理的布局、低密私密的居住環(huán)境顯然更能滿足年輕人的審美和居住需求。二手房目前的房源供應(yīng)仍集中于老居住區(qū)，樓體和戶型都略顯老舊。
作為年輕置業(yè)者需要引起重視的是，新建商品房近年來逐漸向市區(qū)周邊分布，社區(qū)生活配套便成為一大考驗，許多樓盤社區(qū)的生活配套甚至可以說有名無實，這與發(fā)展完善的二手房社區(qū)相距甚遠(yuǎn)。
2、慎買純小戶型社區(qū)的房子
目前樓市已剛需為主體，因此，大多購房者都青睞小戶型，提醒大家，在選擇小戶型的時候盡量不要選擇全部都是小戶型的社區(qū)。這是因為當(dāng)整個社區(qū)都設(shè)計成小戶型時，容易造成人均占有社區(qū)資源的不合理性：上下班的時候電梯超載、供水供電過于集中等。
相比其他的小戶型，80平方米左右的“小兩居”顯得更為“黃金”。因為這種戶型不大也不小，而且品質(zhì)上符合現(xiàn)代年輕人的感官享受和居住需求。即使是自住型購買者，在若干年后搬離小戶型，還能作為投資產(chǎn)品。此外，建議在購買小戶型時一定要注意戶型是明廚明衛(wèi)，且房間內(nèi)的透氣性一定要好，實用性要高。
3、注意交房時間
交房時間是很容易讓購房者忽略的一個問題。通常情況下，在購買期房時，售樓員會告知購房者一個大概的交房時間，但由于工程進(jìn)度會受到許多外在因素的影響，延期交房的事件時有發(fā)生。
所以，如果選擇購買期房作為婚房的話，那么一定要做好延期收房的準(zhǔn)備，以免遭遇類似情況時措手不及。另外，在購房時還應(yīng)該計算好裝修時間。建議婚房置業(yè)者當(dāng)選擇期房做婚房時，一定要打好提前量，能把婚期安排在預(yù)計交房時間的9個月之后，以應(yīng)對可能出現(xiàn)的各種突發(fā)情況。
4、經(jīng)濟(jì)適用量力而行
一般來講，買房群體中主要是年輕人，大部分人收入普遍不高，積蓄也相對較少，往往需要父母支援并且貸款才能買房。需要注意的是，除了買房的首付款外，還需要支付接下來的裝修費用等。因此在購房時一定要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)情況作好預(yù)算，切忌盲目選擇。建議年輕人在選擇按揭貸款時，每月月供額度不要超過家庭月收入的30%，否則將會影響生活質(zhì)量。
5、先定地段再選戶型
關(guān)于購買一室和兩室，即是關(guān)于使用功能和購房成本的平衡。買一室雖然便宜，但有了孩子以后很不方便，早晚要換房；而要想買便宜一點的兩室，就要犧牲一定的便利往周邊選擇。對此，地段首先關(guān)系到實際居住的便利度，而對新婚夫婦來說，還關(guān)系到以后孩子的入學(xué)問題，其次關(guān)系到房屋的抗跌性。所以說，在自身經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，在選定置業(yè)區(qū)域后，再根據(jù)手頭資金去找合適的房源，看看自己能買多大的房子。
6、確定5公里生活圈
上班的時間成本賬：開車或乘公交車的上班族，若平均一天有兩個h花在交通上，一年就有約一個月待在車?yán)�。如果把這每天花掉的兩個h集中起來，連續(xù)不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其數(shù)量的可觀了。
7、小區(qū)綠化要達(dá)到35%以上
居住環(huán)境有一個重要的硬性指標(biāo)棗綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。
值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京（樓盤）（樓盤）城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。
8、社區(qū)人性化設(shè)計
一個社區(qū)的人性化設(shè)計可以體現(xiàn)在多個方面，例如人車分流，保證交通的便捷性、安全性、以及減少對居住環(huán)境的影響；商住分區(qū)，娛樂購物影響不到居住的安靜和安全；住宅布局成街區(qū)式，利于形成良好的鄰里關(guān)系；社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有大型巴士站、人工湖、學(xué)校等，生活配套相當(dāng)完善。
9、社區(qū)配套齊備
一個社區(qū)的配套是整個置業(yè)生活中必不可少的組成部分，有的是引進(jìn)了大型超市，有的配套學(xué)校是與名校聯(lián)姻，會所更是功能齊全，吃喝玩樂無所不包，業(yè)主大可以足不出小區(qū)門就能滿足所有生活和休閑娛樂所需。
衣：服裝店、裁縫鋪、洗衣房等
食：超市、菜場、面包店、飲食店、小吃店
�。翰粌H要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機(jī)動車維修點等，綠化如何也須看。
行：不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。
其他：還得看附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院，有老人的家庭離醫(yī)院近一點；有孩子的應(yīng)關(guān)心托兒所、幼等。
10、建筑密度小
低密度的直接表現(xiàn)就是低“容積率”，對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。一個良好的低密度居住小區(qū)，多層住宅應(yīng)不超過1.5。
11、買同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤
房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點，跨地區(qū)開發(fā)會增加成本，稀釋利潤，而房產(chǎn)開發(fā)是一個資源整合過程，所以買已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開發(fā)的樓盤較為保險。