房子“一天一價(jià)” 我們現(xiàn)在該買嗎？10句話讓你不糾結(jié)！
發(fā)布時(shí)間：2016-5-6 11:48:17來源：樓市資訊
友誼的小船說翻就翻，愛情的巨輪說開就開
剛破的整錢說沒就沒，喜歡你的心說變就變
昨天的房?jī)r(jià)說漲就漲，看好的房子說沒就沒
買不買房變得更加糾結(jié)。一年之計(jì)在于春。很多人都會(huì)在這時(shí)候做好一年的計(jì)劃。那么，像買房這樣的人生大計(jì)呢？是買還是不買？
在樓市回暖氛圍下，買不買房變得更加糾結(jié)。小編經(jīng)各方建議，總結(jié)出當(dāng)下入市與否的10條小建議，都是十足的實(shí)在話，至于對(duì)否，見仁見智。
1.對(duì)于沒有房子的人
如果可以接受長(zhǎng)期租房，并且自己有安全投資穩(wěn)定增值的能力，眼下的房租跟房?jī)r(jià)比，確實(shí)低。不過，一定要記住，你的財(cái)產(chǎn)要有其他安全、穩(wěn)定的增值能力，如果沒有，那么可能還是買房會(huì)保險(xiǎn)一點(diǎn)。
2.對(duì)于沒有房子、但又確實(shí)有購房需求的人
那么，你還是買吧。作為傳統(tǒng)華人概念中的生活必需品，房子承載的東西有很多——教育、生活、甚至是夫妻感情、跟丈母娘的關(guān)系……都有關(guān)。家庭幸福、家的安全感，是很難替代的，這一點(diǎn)女人尤甚。
3.買房一定要“借錢”，要會(huì)用銀行貸款杠桿
年輕人不要過分擔(dān)憂還貸問題，中國房地產(chǎn)按揭貸款的平均還款年限是6年左右，有句俗話叫“莫欺少年窮”。做了房奴會(huì)更上進(jìn)，男人更甚。
4.選擇物業(yè)，無論是自住還是投資
判斷物業(yè)價(jià)值最重要的是地段。李嘉誠說的核心價(jià)值地段觀，放到現(xiàn)在一樣是真理。
5.市區(qū)樓越小越值錢
以后，市中心土地越來越稀缺，想住在市區(qū)的人有很多，市區(qū)樓越小越值錢。如果你手里有大房子在投資，不如換成幾套小房子更劃算。
6.告訴你開發(fā)商是怎么選擇要投資進(jìn)駐的城市
他們會(huì)研究人均GDP、人口凈流入、市場(chǎng)供應(yīng)量這些關(guān)鍵指標(biāo)，其研究結(jié)果是，中國的三大經(jīng)濟(jì)圈：京津、長(zhǎng)三角、珠三角這些超大型都市群，十年內(nèi)房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)暴跌，眼下看不到任何外來人口流出跡象。
7.想買房子，我們可以先去看二手房租金
這里不是說要請(qǐng)大家去對(duì)比一下月租金和月供款哪個(gè)更低，而是去看看租市和買賣情況。租市是個(gè)很好的購入考量指標(biāo)，如果求租的人多，以后承接的買家也多。二手房日后能不能順利賣掉，是判斷一個(gè)區(qū)域物業(yè)供應(yīng)是否過剩的一個(gè)很好標(biāo)準(zhǔn)。很多地方，被炒得熱鬧，卻始終有價(jià)無市。
8.不要用房?jī)r(jià)收入比去計(jì)算
現(xiàn)在北京、上海、深圳、廣州這些一線城市房?jī)r(jià)，放在全球進(jìn)行比較并不算貴（絕對(duì)值），不要用房?jī)r(jià)收入比去計(jì)算，因?yàn)閺?988年起就是錯(cuò)的。
9.買大城市的房子還是比較靠譜
扯多了，其實(shí)就一句話：必需品應(yīng)該買，投資品對(duì)于高手而言是雞肋，對(duì)于一般老百姓，只要求跑贏通脹的，買大城市的房子還是比較靠譜。
10.市場(chǎng)回歸理性，可入手買房
事實(shí)上，自全國各地，尤其是一線城市政府出臺(tái)多項(xiàng)樓市調(diào)控政策后，市場(chǎng)回歸理性，正是買房的好時(shí)機(jī)！
辣么，房?jī)r(jià)為啥這么高？
敢說武漢房?jī)r(jià)不高？對(duì)比一下隔壁幾個(gè)省會(huì)城市你就知道了！
房子的成本包括三部分：
1.地價(jià)，也就是開發(fā)商拿地的成本；
2.建安費(fèi)，建筑安裝等等的支出；
3.稅費(fèi)，政府各部門收取的稅收和其他費(fèi)用。
從供給角度，在正常情況下，房?jī)r(jià)就是以上三項(xiàng)成本，再加上開發(fā)商的利潤。開發(fā)商的利潤率，是波動(dòng)的，一般是10%，高的時(shí)候是20%甚至更多。
如果房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲，一定是成本過高造成的。
成本的第一項(xiàng)是地價(jià)
地價(jià)就是土地出讓金。在住房改革前，房子都是政府蓋的，土地是通過免費(fèi)的劃撥方式獲得。改革后，開發(fā)商一律國土資源部門主持下，通過“招拍掛”，也就是招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用開發(fā)權(quán)。拍賣的資金，也就是著名的“土地出讓金”，進(jìn)入地方政府的財(cái)政專戶。
盡管法律是城市土地是國有的，但是，其實(shí)際的所有者，是地方政府。據(jù)說，地方政府靠賣地籌集資金，是受了香港地方政府的影響，土地出讓收入，是港府的主要收入部分。城市土地，具有稀缺性。
伴隨城市化過程，農(nóng)村人口向城市流動(dòng)，小城市向大城市流動(dòng)，最后就會(huì)出現(xiàn)超大城市，就目前來說，中國出現(xiàn)的超大城市還不多，將來勢(shì)必出現(xiàn)真正的超級(jí)大都市。城鎮(zhèn)化和人口流動(dòng)，是造成地價(jià)進(jìn)而房?jī)r(jià)高的基礎(chǔ)性因素。
成本的第二項(xiàng)是建安費(fèi)
這個(gè)包括七通一平、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)、施工管理費(fèi)、設(shè)備購置及安裝使用費(fèi)、小區(qū)公共服務(wù)及建設(shè)費(fèi)、小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。
這部分成本，大體上是正常的。
成本的第三項(xiàng)是政府各部門收取的稅費(fèi)
稅收有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（是營業(yè)稅的附加）、契稅、印花稅、耕地占用稅、土地增值稅等。
政府收取的費(fèi)，各地有差別，明目五花八門，比如渣土費(fèi)、人防費(fèi)、中學(xué)增建費(fèi)、舊城改造費(fèi)、公建地費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境保護(hù)監(jiān)察費(fèi)、城市綠化費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、散裝水泥限袋費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)管費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、安全監(jiān)察費(fèi)、勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、外省承包工程管理費(fèi)、施工圖紙審查費(fèi)、預(yù)算費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、專家評(píng)審費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、行業(yè)管理部門培訓(xùn)費(fèi)、城市建通集資、治安費(fèi)、報(bào)刊費(fèi)、街道管理費(fèi)、計(jì)劃生育管理費(fèi)等等。
據(jù)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家估計(jì)，大約有12項(xiàng)稅，56項(xiàng)費(fèi)。幾乎每個(gè)政府部門，都有一項(xiàng)收費(fèi)，房子成了唐僧肉。政府性稅費(fèi)占房?jī)r(jià)（非成本，因?yàn)槎愘M(fèi)大部分是按照房?jī)r(jià)收取的，比如營業(yè)稅）的70%左右。
明白了房?jī)r(jià)的構(gòu)成，就不難理解，為什么2010年以來，在被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策之下，在萬眾喊打的聲浪中，一線城市核心區(qū)域的房?jī)r(jià)只是輕微下跌，這是利益使然。
土地出讓金不降低，而且還在上升，稅費(fèi)一項(xiàng)不減，成本基本不變！
房?jī)r(jià)安能下降？