發(fā)布時間：2016-5-13 14:56:51來源：新快報
今年一線城市房價大幅上漲暫告一段落,對于仍有意投資房產(chǎn)或者短期過渡的買家而言,如何挑選值得入手的房產(chǎn),需要經(jīng)過一番推敲。
投資什么樣的房產(chǎn)才能不虧錢?
閉著眼買房都能賺錢的時代過去了
日前,《深圳女白領(lǐng)賣掉深圳一套房 換回武漢四套房》引起了廣泛熱議。相反,在三、四線城市買一套房能否順利換成一線城市購房的首付,還要打一個問號。今年一線城市房價大幅上漲暫告一段落,對于仍有意投資房產(chǎn)或者短期過渡的買家而言,如何挑選值得入手的房產(chǎn),需要經(jīng)過一番推敲。
記者了解到,近三年來,不少入市的買家因為換房的需要,必須先賣出手中的物業(yè),由于城市、區(qū)域發(fā)展的差異以及產(chǎn)品本身的樓齡和樓層,不少人面臨虧本的局面。
●案例一
老家一套房換一線城市首付都難
今年以來,小陳夫婦計劃在廣州東部買套房,他們看中一個全新的樓盤。但讓夫妻二人郁悶的是,由于二人三年前在老家粵東一個縣城買下一套約150平方米的四房單位,毛坯房,成交價為70萬元,只有將此套房產(chǎn)出售后,小陳夫婦才有足夠的資金在廣州支付首付。因此,在今年春節(jié)后,小陳就將老家的房產(chǎn)在市場上放售,預(yù)感當(dāng)初買入時正處在價格高位,其主動將放盤價調(diào)至68.5萬元。就算虧了1.5萬元、月供利息以及其他零碎的購房成本,但是小陳還是打算當(dāng)機(jī)立斷,將其換成廣州的一套住宅。但是讓小陳始料不及的是,房子兩個月幾乎無人問津,無奈只能再降價。4個月過去了,房子從68.5萬元降到62.5萬元,仍然沒能成功交易。
這意味著三年時間,小陳花了70萬元購房不僅未能升值,保守估計已經(jīng)虧了10.7%,最重要的是,房子還沒有置換成功。
●案例二
郊區(qū)一套房三年前樓價貴過現(xiàn)在一手樓
2013年10月份,黃先生在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,在當(dāng)年炙手可熱的南沙看樓。經(jīng)過對比,黃先生覺得南沙蕉門河板塊的某一手樓盤一套正在尾貨促銷的頂層單位價格相對比較低,一套97平方米的三房毛坯房,成交價為90萬元,當(dāng)初還認(rèn)為自己揀了個便宜。
黃先生說,當(dāng)時銀行審批的房貸利率為基準(zhǔn)利率6.55%,為了減小壓力,黃先生選擇等額本息的還款方式,貸款年限為30年,每個月的月供約3900元。由于是毛坯房,他還花了一筆裝修的費(fèi)用8萬元。
就算市場已經(jīng)回暖,黃先生表示,假如想出手這套房,目前看還是虧的。“附近小區(qū)的一手樓帶裝修均價也就1萬元/平方米,我這套房子放售的價格能維持在90萬元就已經(jīng)不錯了。”
這意味著,至少虧掉了裝修費(fèi)用8萬元及兩年半的利息。提起這次購房經(jīng)歷,黃先生表示,堅決不同意買房怎么也不會虧的說法。
●案例三
轉(zhuǎn)手市區(qū)頂樓二手房,太難
小張2012年在海珠下渡路買了一套樓梯樓頂層單位,建筑面積約58平方米,買入價83萬元,當(dāng)時買入的單價比中間樓層單位低了不少。
2015年初,小張和女朋友打算買一套電梯房做婚房,于是將其放售。小張將放盤價定至120萬元,在長時間不成交后,將放盤價調(diào)至112萬元,至今仍未成交。
小張告訴記者,2012年底買下該套房產(chǎn)時,當(dāng)年利率高達(dá)6.55%,打了8.5折后為5.57%。因為采用的是等額本息的還款方式,前期還款數(shù)額中,本金比例較小,利息比例占多�！弊约核懔艘还P賬,雖然入市的時候房價比較低,但是三年多來,這套房子加上傭金、稅費(fèi)以及月供利息,成本在104萬元左右,也意味著三年多來并沒有從這套房子中賺到錢�！�
■專家支招
如何盡量避免買房虧錢
1.短期過渡慎選郊區(qū)房
無論是三、四線城市還是廣州遠(yuǎn)郊區(qū)域,都有一個共同的特點(diǎn),那就是供應(yīng)量大,除了現(xiàn)有的庫存量,還有未來可預(yù)見的新增供應(yīng)量,一旦城市發(fā)展速度或者區(qū)域市政配套發(fā)展速度跟不上,那么需求量也將受到限制,因此也很難在短期內(nèi)激活二手市場。
同時,供應(yīng)量大還將影響價格的波動。階段性供應(yīng)量超過需求量,價格有可能下調(diào),如果不幸在高位入手,那么階段性虧本的可能性也就更大。
2.市區(qū)小舊二手房還要細(xì)挑
據(jù)滿堂紅鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示,以下渡路某小區(qū)為例,該小區(qū)2012年的成交均價為15017元/平方米,2013年成交均價達(dá)到18802元/平方米,2014年第一季度成交均價達(dá)到22619元/平方米,第三和第四季度為19423元/平方米,2015年為21096元/平方米,2016年第一季度為21426元/平方米。
顯然在經(jīng)過2013年和2014年第一季度的大幅上漲然后高位回落后,今年的成交均價亦未達(dá)到2014年的最高位。
滿堂紅鏈家市場部研究院劉鏡棠表示,買二手房不僅要考慮地段還要考慮樓齡,因為隨著樓齡的增長,社區(qū)設(shè)備設(shè)施老化或者物業(yè)管理跟不上,都會對樓價造成影響,普遍看來,15年以內(nèi)的樓齡,設(shè)備設(shè)施都還比較好,15年以上,特別是20年以上的小區(qū),就會有較為明顯的差異,建議購買10年以內(nèi)樓齡的二手房。
買家小張總結(jié)發(fā)現(xiàn),雖然地段重要,但是由于太成熟的地段缺乏新增長點(diǎn),加上樓齡較長,也很難有比較理想的溢價。只能隨著大市上漲而小幅上漲。
什么樣的房產(chǎn)最保值
1.投資房產(chǎn)最好兼顧居住性價比
海易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,從大趨勢看一線城市的房價將繼續(xù)上漲,但是否意味著投資此類城市房產(chǎn)就保證只漲不跌,那也沒有一個必然的或者絕對的聯(lián)系。部分市區(qū)的房價總體在高位,上漲是比較困難的。尤其是部分地段雖然好,但建筑過于陳舊的物業(yè),其實(shí)投資價值不大。真正投資價值大的,往往在市區(qū)郊區(qū)交界的地帶,從居住舒適度等角度看也有一個較好的性價比。
更重要的是,投資也會有機(jī)會成本。一線城市其他領(lǐng)域的投資機(jī)會也很多,并非必須通過房地產(chǎn)投資來獲利。對于房產(chǎn)投資而言,需要考慮此類投資風(fēng)險和資金占有成本。尤其是政策多變的情況下,部分物業(yè)也會被套。類似旅游消費(fèi)產(chǎn)業(yè)、新興技術(shù)企業(yè)的股權(quán)投資等,其實(shí)都可能要超過傳統(tǒng)的物業(yè)投資收益。
2.住宅的投資屬性將越來越弱
一位富有房產(chǎn)投資經(jīng)驗的林先生指出,未來住宅的投資屬性將越來越弱。閉著眼睛買房也能掙錢的時代已經(jīng)過去了,大家對房產(chǎn)也將越來越理性,因此,住宅未來的主要功能將回到居住這一層面上。
3.具備投資價值的只有核心地段優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)
多位業(yè)內(nèi)人士指出,未來的房產(chǎn)是否具備投資價值,主要從地段的不可復(fù)制性以及優(yōu)質(zhì)兩大方面去考量。如果地段價值高,同時產(chǎn)品比較優(yōu)質(zhì),那么未來的升值保值空間就比較大。