發(fā)布時(shí)間：2016-5-13 15:07:31來源：長江商報(bào)
5月1日，已試點(diǎn)4年多的“營改增”改革全面實(shí)施，隨著最后4個(gè)行業(yè)——建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)告別營業(yè)稅，這場涉及近千萬戶新納稅人、全年減稅超過5000億元的重大改革，已全面鋪開。
“營改增”如期而至，房地產(chǎn)迎來減稅的春天，納稅人的錢包是鼓了還是癟了？連日來，長江商報(bào)記者走訪房地產(chǎn)企業(yè)和中介門店，采訪具體納稅人以及相關(guān)部門，探索“營改增”全面鋪開后房地產(chǎn)業(yè)繳稅變化。
精裝修或成樓市新趨勢(shì)
作為一家小規(guī)模納稅人，5月1日，武漢馨之家建筑裝飾工程有限公司成功代開第一張建筑行業(yè)增值稅專用發(fā)票，票面價(jià)稅合計(jì)金額8000元，按3%的征收率劃繳增值稅，計(jì)算方法是：8000÷1.03×3%=233元。該公司相關(guān)會(huì)計(jì)人員表示：“作為建筑業(yè)中的小公司，雖然營業(yè)稅稅率也是3%，但增值稅是價(jià)外稅，算下來，改革后的稅率只有2.9%，而且開出的發(fā)票對(duì)方公司還可以抵扣，可謂是一舉兩得�！�
當(dāng)天中鐵十一局集團(tuán)有限公司和武漢中北房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，都成功開出增值稅發(fā)票，繳納稅款54.5萬元和19.8萬元。公司負(fù)責(zé)人均表示，營改增對(duì)企業(yè)的交易模式、管理模式、核算方式及精細(xì)化管理水平都將產(chǎn)生革命性的影響。
“‘營改增’之后，房企將更愿意和正規(guī)的物料供應(yīng)商及建筑公司打交道，因?yàn)橹挥姓?guī)建筑企業(yè)才可以開到增值稅發(fā)票�！�一家全國大型房企的財(cái)務(wù)人士提出，在房屋售價(jià)不變的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)成本中最大的應(yīng)該是土地成本，約占總成本的50%左右，但這部分成本并沒有增值稅可以予以抵扣，為了少繳增值稅，房企會(huì)找大量可以抵扣的發(fā)票，那么可抵扣成本就集中在建安成本上。
根據(jù)“營改增”細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，涉及房屋購買的相關(guān)消費(fèi)支出，如精裝修物業(yè)，也在增值稅的抵扣范圍之內(nèi)。因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，向企業(yè)、個(gè)人用戶提供精裝修房產(chǎn)，或根據(jù)用戶需求定制個(gè)性化的精裝修產(chǎn)品，可能成為未來一段時(shí)間新的銷售拉動(dòng)方向。
“去年在光谷東拿的一塊土地，預(yù)計(jì)今年下半年開始規(guī)劃建設(shè)，將做成精裝修，價(jià)格也會(huì)相應(yīng)的有所上漲�！蔽錆h一家本土房企的營銷負(fù)責(zé)人在接受長江商報(bào)記者采訪時(shí)提出，此前該開發(fā)企業(yè)在武漢并未推出過精裝房。
從毛坯房源到精裝修房源，目前，這種變化發(fā)生在武漢多個(gè)樓盤中。為何開發(fā)商越來越鐘情于用精裝修的方式交付房子？武漢一家大型房企的營銷負(fù)責(zé)人告訴長江商報(bào)記者，“‘營改增’實(shí)施后，對(duì)開發(fā)商而言，精裝修房屋所花費(fèi)的人工、物料都可以抵扣增值稅，能節(jié)省大量稅費(fèi)�！�
對(duì)于部分買房者而言，優(yōu)質(zhì)的精裝房可謂省時(shí)省力，而對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，在即將到來的“營改增”新政影響下，推出精裝房的紅利同樣高于毛坯房，因此，精裝修交付或?qū)⒊蔀槲磥黹_發(fā)企業(yè)的主要選擇。
轉(zhuǎn)讓百萬二手房少交稅2400元
5月3日是全面推行“營改增”后的首個(gè)工作日。據(jù)武漢市地稅局介紹，當(dāng)日辦理二手房過戶的人明顯增多，僅市房產(chǎn)交易中心過戶量就達(dá)到158筆，較上月日均交易量上升約5%。
上午8點(diǎn)半，長江商報(bào)記者在武漢市房地產(chǎn)交易和登記發(fā)證中心看到，大廳內(nèi)已排起幾十人的長隊(duì)，市民胡先生成為當(dāng)天第一個(gè)交易者。按“營改增”政策，胡先生將江岸區(qū)世紀(jì)家園小區(qū)的一套車庫賣出，交易評(píng)估價(jià)16.6萬元，按進(jìn)銷差額繳納增值稅4030.24元，應(yīng)納稅額較“營改增”前減少了794元。
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告，轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)的增值稅由地稅部門代為征收。武漢市地稅局總經(jīng)濟(jì)師肖才茂提出，新稅政實(shí)施后，二手房交易的稅收政策總體保持平穩(wěn)過渡，但有兩個(gè)變化：一是計(jì)稅依據(jù)調(diào)整，稅負(fù)降低；二是工作流程簡化，原來部分稅款由房管局代征改為全部由地稅直征。
“營改增前后，個(gè)人轉(zhuǎn)讓取得的住房稅率保持不變�！毙げ琶榻B，征稅稅率不變而稅負(fù)減少的原因，在于營業(yè)稅與增值稅中對(duì)于“銷售額”一詞的解釋不同，“例如，如果將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業(yè)稅政策應(yīng)納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價(jià)外稅，其計(jì)稅依據(jù)需調(diào)整為不含稅收入，應(yīng)納稅為：100萬元÷（1+5%）×5%=4.76萬元，少交2400元。相應(yīng)的，盡管稅率不變，但應(yīng)稅收入降低，契稅、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少�！�
近日，長江商報(bào)記者走訪武漢徐東、水果湖、光谷等地，不少房產(chǎn)中介公司員工告訴長江商報(bào)記者，隨著“營改增”的正式實(shí)施，很多客戶專門進(jìn)店咨詢稅費(fèi)問題，當(dāng)?shù)弥抡罄U稅還略有降低后，不少客戶表現(xiàn)出較強(qiáng)的交易意愿。5月4日，家住武昌水果湖附近的姜先生，便在螃蟹岬附近買到了合適的二手房。而市民王女士，則成功出讓了漢口某樓盤一套購買不足兩年的住房，稅費(fèi)比新政實(shí)施之前少交好幾千塊錢。
肖才茂介紹，去年武漢市二手房成交8.36萬套，繳納營業(yè)稅及附加共計(jì)14.64億元。實(shí)行“營改增”，預(yù)計(jì)將有大量個(gè)人因稅制的變化而減輕稅負(fù)。
長江商報(bào)記者了解到，二手房交易稅費(fèi)除了營業(yè)稅改為增值稅外，其他的契稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅等仍由地稅部門照常征收。經(jīng)房管、國稅部門配合，武漢市已設(shè)立了145個(gè)代征點(diǎn)，方便納稅人辦理房屋轉(zhuǎn)讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開。
營改增是房地產(chǎn)企業(yè)重大利好
“基于對(duì)整體房地產(chǎn)市場的考慮，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)，將直接刺激市場，為購房者注入強(qiáng)心劑，穩(wěn)定樓市。”行業(yè)觀察者提出，整個(gè)房產(chǎn)市場將呈現(xiàn)短時(shí)間的利好氛圍，有利于樓市去庫存，尤其為三四線城市打開局面。
據(jù)武漢市稅務(wù)部門統(tǒng)計(jì)，此次稅改涉及該市17.6萬納稅戶，涉及年稅收規(guī)模331億元，經(jīng)測算，本輪“營改增”將減稅120億元。
長江商報(bào)記者了解到，“營改增”也體現(xiàn)了“因城施策”方針，如規(guī)定北上廣深一線城市要銷售購買兩年以上的非普通住房，需要以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。此外，個(gè)人出租不含住房的不動(dòng)產(chǎn)，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；個(gè)人出租住房則按5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
另外，目前土地出讓金約占房地產(chǎn)成本的30%到40%，一線城市甚至更高�！巴恋貑栴}將直接影響房價(jià)。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌表示，土地出讓成本可在銷售額中抵扣，有助于減輕房企稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。但由于政策剛發(fā)布，最終對(duì)房價(jià)影響幾何要視后期執(zhí)行和抵扣空間界定等具體情況而定。
某建筑企業(yè)財(cái)務(wù)人員提出，房企成本主要有三大塊——建筑安裝及配套設(shè)施成本、土地出讓成本以及財(cái)務(wù)成本，成本高低直接影響房價(jià)。建筑業(yè)和金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)一并納入營改增，有助于降低建設(shè)和融資成本。
改革后，建筑業(yè)一般納稅人將從此前繳納3%的營業(yè)稅改為11%的增值稅；小規(guī)模納稅人則使用3%的增值稅征收率。以成本價(jià)為1000萬元、賣出價(jià)為1200萬元為例：5月1日前建筑業(yè)的營業(yè)稅為1200萬元×3%=36萬元，5月1日后增值稅為（1200萬元-1000萬元）×11%=22萬元。建筑業(yè)的稅費(fèi)節(jié)省14萬元，房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)也節(jié)省了38萬元。
隨著鋼筋、水泥等建筑成本得到進(jìn)項(xiàng)抵扣，改革有助于消除重復(fù)征稅，但目前建筑業(yè)發(fā)票管理有待規(guī)范。長江商報(bào)記者了解到，營改增政策的頒布，代表企業(yè)或個(gè)人投資不動(dòng)產(chǎn)，將獲得相應(yīng)的政策紅利。其一，企業(yè)購置不動(dòng)產(chǎn)，所產(chǎn)生稅費(fèi)，可以用來抵扣企業(yè)所得稅；其二，個(gè)人投資不動(dòng)產(chǎn)，可避免繳納二次稅費(fèi)（出售不動(dòng)產(chǎn)，只征收增值部分稅費(fèi)）。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，增值稅只對(duì)增值額征稅，增值越大，征稅越多，從實(shí)際層面上，增值稅對(duì)房價(jià)有抑制作用，營改增只是房地產(chǎn)稅收體系改革的第一步。各地樓市受營改增調(diào)整的影響也將不同，一線城市原本庫存就不多，改革后市場波動(dòng)應(yīng)該不大，三四線城市將受新政刺激，加快去庫存進(jìn)程。
目前來看，“營改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，確實(shí)是重大利好，這一利好將來還有望向整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)散，并促使整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈在價(jià)格上進(jìn)行一定的調(diào)整。
“營改增”全面推行需邁過三道坎
“營改增”推行面臨制度調(diào)整、技術(shù)改進(jìn)、監(jiān)管完善、貫徹執(zhí)行等難題
日前，國家稅務(wù)總局對(duì)外表示，繼1日開出首張?jiān)鲋刀惏l(fā)票之后，營改增順利闖過第二關(guān)和第三關(guān)，即二手房交易實(shí)現(xiàn)營改增開票繳納和四大行業(yè)全面開票。不難看出，減稅大幕正式開啟，“營改增”帶來的紅利開始陸續(xù)釋放。
企業(yè)如何乘著政策紅利獲益？對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家提示，“營改增”從稅制設(shè)計(jì)層面保證了行業(yè)稅負(fù)只減不增，不過，并不代表所有企業(yè)稅負(fù)都會(huì)下降。企業(yè)還需要提升管理水平、結(jié)合自身需求正確運(yùn)用‘營改增’細(xì)則，才能真正享受到營改增的紅利。
曾有人將營改增的全面推行稱之為史上最復(fù)雜的一次稅改。中投顧問研究總監(jiān)郭凡禮向長江商報(bào)記者坦言：“‘營改增’推行將面臨制度調(diào)整、技術(shù)改進(jìn)、監(jiān)管完善、貫徹執(zhí)行等多個(gè)方面的難題。‘營改增’作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要一環(huán)，對(duì)于完善現(xiàn)代稅制改革、減輕企業(yè)稅負(fù)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)具有積極意義，但同時(shí)也面臨地方財(cái)政收入減少、中央與地方利益協(xié)調(diào)、合規(guī)性征管等方面的挑戰(zhàn)�！�
郭凡禮認(rèn)為，‘營改增’順利推行至少還需邁過三道坎，“一是加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，不僅包括增值稅‘?dāng)U圍’范圍及稅率水平的確定，還包括其他稅收要素及其他稅種變革的推進(jìn)；二是解決合規(guī)性征管問題，完善各行各業(yè)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)及增值稅管理系統(tǒng)；三是突破技術(shù)性難題，攻克建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)這四大‘硬骨頭’�！�
“營改增”推進(jìn)所取得的一系列成果不容小覷。自2012年1月1日，我國率先在上海實(shí)施了交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“營改增”試點(diǎn)開始，截至2015年年底，全國“營改增”試點(diǎn)納稅人達(dá)到592萬戶，其中，一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶�！盃I改增”已累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。國家稅務(wù)總局表示，此次全面推開“營改增”，新增四大行業(yè)納稅人近1000萬戶，預(yù)計(jì)全年將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。
同時(shí)，第三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重由2014年的48.2%提高到2015年的50.5%，首次占據(jù)“半壁江山”，可見“營改增”對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)功不可沒�！啊疇I改增’在落實(shí)過程中，不僅需要政府做好頂層設(shè)計(jì)，也需要企業(yè)和社會(huì)共同努力，才能將紅利充分釋放，達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。”業(yè)內(nèi)專家指出。
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“營改增”對(duì)各行業(yè)的影響
從各地“營改增”試點(diǎn)來看，絕大部分企業(yè)稅負(fù)下降，總體減稅效果明顯。然而，也有少部分企業(yè)在試點(diǎn)初期出現(xiàn)稅負(fù)增加的情況。國稅總局局長王軍曾表示，截至今年2月底，9省市先行試點(diǎn)“營改增”的企業(yè)已達(dá)112萬戶，實(shí)現(xiàn)減負(fù)550億元以上，而5％左右的企業(yè)稅負(fù)有所增加。
那么，“營改增”等于“應(yīng)該增”嗎？“營改增”后企業(yè)的稅是減了還是增了？ 連日來，長江商報(bào)記者聯(lián)系多位業(yè)內(nèi)外人士，對(duì)“營改增”全面鋪開后將如何影響企業(yè)做詳細(xì)解讀。
湖北省國稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人：營改增對(duì)于企業(yè)而言是一種利好政策，有利于減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)。通過全面推開營改增，實(shí)現(xiàn)了增值稅對(duì)貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會(huì)分工協(xié)作。同時(shí)，營改增的全面推開，創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放了市場在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的作用和活力。
來自四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所的稅務(wù)專家：“營改增”利好房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金流。從收入端來說，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品特點(diǎn)是周期長，存在大量的跨期項(xiàng)目，有新項(xiàng)目老項(xiàng)目之分。本次“營改增”也有相關(guān)的規(guī)定，給予老項(xiàng)目簡易征收的優(yōu)惠，簡易征收的稅率是5%，且該優(yōu)惠是可選的，主要根據(jù)項(xiàng)目的情況選擇更加有利的處理方式。對(duì)于支出端，因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)存在一定的銀行貸款，在本次規(guī)定中，貸款利息不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)，這對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的支出確實(shí)有一定影響。
建筑行業(yè)
本身難點(diǎn)在于支出的很大一部分拿到進(jìn)項(xiàng)的可能性比較小，尤其像沙石泥土。對(duì)于支出方而言，可能更多地選擇功能性比較大的建材供應(yīng)企業(yè)。另外，地方也在給這個(gè)行業(yè)做營改增后的支持，比如代開3%的進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。對(duì)于是否可以考慮允許它們用地方上的協(xié)會(huì)的價(jià)格優(yōu)惠，建筑業(yè)有較多選擇權(quán)力。
金融保險(xiǎn)業(yè)
往來業(yè)務(wù)以前原則上在營業(yè)稅中有相關(guān)減免，但在增值稅體系中口徑有所收窄。從支出方看，比如：若有不動(dòng)產(chǎn)購入支出，包括購買設(shè)備和軟件，都可以抵扣。金融商品的轉(zhuǎn)讓也是平移了營業(yè)稅的要求。即買入賣出之后的差額才需要交稅，前提是在同一個(gè)會(huì)計(jì)年度。
交通運(yùn)輸業(yè)
本身就是增值稅納稅者，最大影響就是進(jìn)項(xiàng)抵扣的范圍擴(kuò)大了。不動(dòng)產(chǎn)的支出里面還包括一些達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的在建工程，要分兩期進(jìn)行抵扣，第二期13個(gè)月。我們可以看到“營改增”政策方面對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)等監(jiān)管上的要求要細(xì)致和復(fù)雜的多。需要注意的是，把融資性售后回租，調(diào)入貸款服務(wù)中。因?yàn)橘J款利息不可抵扣，但是融資性售后回租中的獲得方是可以解除利息以后計(jì)稅，可以想象下游在接受的過程中是有一定談判空間的。因?yàn)槿谫Y性售后回租和貸款其實(shí)本質(zhì)上都是融資方式，這就給了企業(yè)一個(gè)選擇的空間。
服務(wù)娛樂業(yè)
其他行業(yè)變化較大的，例如生活服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)，原來最高的是20%，現(xiàn)在可能統(tǒng)一稅率是6%，這部分減免很大。另一方面，此次營改增規(guī)定，對(duì)小規(guī)模納稅人，在不同稅制下，改革后減免或可達(dá)到40%。比如100元的營業(yè)額，在以前交營業(yè)稅5%，即5元，現(xiàn)在在增值稅制度下，所交的稅是：100元/(1+3%)*3%=2.91元，減免力度較大。