中國社科院：樓市泡沫風(fēng)險加劇 2017年或全面下滑
發(fā)布時間：2016-5-13 15:08:49來源：億房網(wǎng)
據(jù)經(jīng)濟觀察報報道 5日，中國社科院發(fā)布房地產(chǎn)藍皮書《中國房地產(chǎn)發(fā)展報告（2016）》指出，在諸多利好政策接連不斷刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯，但城市分化加劇，個別城市上漲幅度遠超其他城市，導(dǎo)致局部市場價格泡沫明顯，風(fēng)險概率增加，不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。
報告認為，個別二線城市熱度直逼一線城市，今年以來尤甚�，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨結(jié)構(gòu)供需嚴重失衡，預(yù)計2017年樓市或全面下滑。
投資 增幅創(chuàng)1998年來新低
數(shù)據(jù)顯示，2015年住宅市場整體處于去庫存的調(diào)整期。商品住宅施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負增長，新開工面積繼續(xù)兩位數(shù)負增長，商品住宅投資增速更是延續(xù)快速回落態(tài)勢，創(chuàng)1998年以來新低。
報告顯示，1998年至2013年，商品住宅各項建設(shè)指標呈現(xiàn)較快增加態(tài)勢，施工、新開工和竣工面積年均增幅18.9%、15.6%和12.1%。但進入2014年以后，商品住宅建設(shè)景氣明顯下降，2015年則繼續(xù)延續(xù)了下降趨勢，各項建設(shè)指標全面進入負增長狀態(tài)。具體來看，全年商品住宅施工面積、新開工面積和竣工面積分別為51.16億平方米、10.67億平方米和7.38億平方米，分別比上年減少0.7%、14.6%和8.8%。其中，施工面積出現(xiàn)1998年以來的首次負增長，新開工面積減幅比上年擴大2%，竣工面積減幅更是擴大11.5個百分點。
此外，報告還稱，1998年以來，商品住宅投資持續(xù)大幅增加，1998年至2013年，住宅年均投資增速高達25%，但進入2014年，投資增速降至9.2%，2015年投資增速幅度更是跌至0.4%，是1998年以來的最低水平。
具體來看，2015年東、中、西部地區(qū)商品住宅投資分別為35652億元、14743億元、14199億元，分別增長0.5%、1.3%、-0.9%，增速較上年分別下降8%、8.4%、11.2%。其中，遼寧、黑龍江、內(nèi)蒙古、湖南等13個地區(qū)出現(xiàn)負增長。
失衡 “1.5線城市”隱現(xiàn)
“目前房地產(chǎn)市場存在嚴重的供給過剩，同時也存在結(jié)構(gòu)供需嚴重失衡�！敝袊缈圃撼黔h(huán)所副研究員王業(yè)強表示，由于城市間的分化，導(dǎo)致了區(qū)域性的結(jié)構(gòu)失衡，其中一線城市和少量二線城市庫存快速下降，而大多數(shù)二、三、四線城市需要著力去庫存。
值得一提的是，此次快速上漲的城市不再僅僅是一線城市，部分二線城市的熱度也直逼一線城市。
王業(yè)強表示，2015年伊始，二線城市房地產(chǎn)開發(fā)便出現(xiàn)了嚴重的分化，多數(shù)城市新開工面積明顯下降，庫存壓力依然較大，但具有經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)、人口優(yōu)勢的部分城市，卻存在較大的增長空間。
從近期的市場表現(xiàn)更能看出其態(tài)勢。近日，某研究院發(fā)布的《4月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，4月新建住宅平均價格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是“常勝將軍”北、上、廣等一線城市。
具體來看，4月惠州新建住宅價格環(huán)比漲幅高達6.3%，昆山漲幅也達到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過4%，東莞、武漢漲幅超過3%。而與此同時，深圳新建住宅價格環(huán)比漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，漲幅較高的城市分別位于區(qū)域節(jié)點或一線城市周邊，因此，在一線城市收緊的背景下，該類經(jīng)濟水平發(fā)展較好，或地理位置處于優(yōu)勢的城市便成為購房者的主要選擇。
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示，現(xiàn)階段二線城市間的分化更為明顯，一些沿海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理，人口凈流入，庫存量少，需要增加供給補庫存。而大多數(shù)土地供給與人口的變化不相適應(yīng)的人口凈流出城市，則面臨著巨大的去庫存壓力�！暗梢宰⒁獾�，需求量較大的城市經(jīng)濟發(fā)展較好，因此也可認為是類一線城市�！�
因此，房地產(chǎn)市場面臨著結(jié)構(gòu)供需嚴重失衡的局面。王業(yè)強說，一線城市和少量二線城市面臨住房供給相對滯后和必要時需補庫存的難題，而大多數(shù)二、三、四線則需大力去庫存。
走勢 2017年或全面下滑
值得一提的是，報告指出，2010年房地產(chǎn)投資增速達到頂點的33%，隨后一路下調(diào)。因此，從房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)可以看出，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程可分為1998年到2010年的快速上升周期和2011年后的下降周期。
對此，王業(yè)強表示，這一階段劃分與人口年齡結(jié)構(gòu)變化是一致的�！�2010年勞動年齡人口占總?cè)丝诘谋戎剡_到頂點74.53%。根據(jù)中國指數(shù)研究院的調(diào)查，25-44歲這一年齡段人口要占購房人數(shù)的75%左右。隨后，出現(xiàn)了老齡化趨勢，以及大幅放緩的人口流動速度。2011年，中國城鎮(zhèn)化率達到51.27%，突破50%的拐點，意味著城鎮(zhèn)化將由加速推進進入減速推進的時期。人口年齡結(jié)構(gòu)拐點的出現(xiàn)意味著人口紅利的結(jié)束，這也將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點，2010年之前房地產(chǎn)價格上漲與城鎮(zhèn)化快速推進息息相關(guān)�！�
因此，報告對2016年的判斷是，維持市場穩(wěn)定將是政策基調(diào)。長期將通過改革供應(yīng)端，短期則通過貨幣或財政政策刺激需求，實施分類調(diào)控，以適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均現(xiàn)象。
具體來看，在持續(xù)降息與鼓勵住房消費的政策作用下，預(yù)計2016年銷售面積與2015年相當。但價格方面，整體將呈上漲趨勢，區(qū)域漲幅進一步分化。一線和部分二線城市房價在“人人喊打”的聲討聲中仍將持續(xù)上漲，上漲幅度將有所減緩；而二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯；三、四線城市在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。
但報告同時指出，從較長時期看，一線城市房價的過度上漲不利于房地產(chǎn)銷售的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，三、四線城市去庫存也難以取得突破性進展。
對此，王業(yè)強表示，房價漲幅較大將加大居民購房壓力，無助于解決剛性需求難題，也難以有效滿足住房改善需求，并進一步透支了居民的未來消費能力，這也是“擴內(nèi)需”的巨大障礙。
王業(yè)強同時表示，房價過快上漲，將導(dǎo)致局部市場形成上漲預(yù)期，容易讓社會各界錯誤地認為“房價只漲不跌”，從而忽視了潛在的房價波動風(fēng)險，不利于改變長期以來各種資源向房地產(chǎn)業(yè)集聚的態(tài)勢，也加大了地方經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度。
因此，隨著政策刺激效應(yīng)的衰減，房地產(chǎn)銷售可能進一步回落。如果宏觀經(jīng)濟增長繼續(xù)下滑，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)全面下滑趨勢。
已是很大的泡沫，但和處境堪憂的實體經(jīng)濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關(guān)鍵在于未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍是最有希望的道路。
目前人們在討論2016年中國經(jīng)濟增長是L型，還是U型。一些人認為中國 經(jīng)濟已經(jīng)逐漸回穩(wěn)，精彩紛呈，U型復(fù)蘇有望。在我們看來這樣的判斷顯得過于樂觀。我們認為一季度的增長主要取決于三點因素：一是宏觀政策尤其是貨幣政策的 支撐；二是房地產(chǎn)的持續(xù)復(fù)蘇；三是政府引領(lǐng)推動基建投資熱點重燃。考慮到刺激政策、地產(chǎn)和基建的未來趨勢，很可能2016年中國經(jīng)濟增長會前高后低，經(jīng)濟 運行風(fēng)險有所加大并向上集中。增長是L型還是U型，在很大程度上受制于房地產(chǎn)的去庫存和復(fù)蘇是否順暢。
中國經(jīng)濟增長回穩(wěn)的最關(guān)鍵因素
當下中國經(jīng)濟回穩(wěn)的三因素中，地產(chǎn)扮演主角。
關(guān)于宏觀刺激，主要是貨幣供應(yīng)明顯擴張，一季度社會融資總額同比額外多增 近2萬億元，信貸同比額外多增逾1萬億元，相信全年貨幣、財政政策仍將維持寬松，但寬松的邊際力度可能略微收縮�；ㄍ顿Y熱潮的回歸，在于地方存量債務(wù)置 換之后地方可用財力顯著改善，基建熱情有可能延續(xù)，但基建投資增速已經(jīng)很高，很難更高。因此，今明兩年經(jīng)濟增長能否持續(xù)回穩(wěn)，很大程度上受到房地產(chǎn)復(fù)蘇進 程的制約。
一季度其他一些經(jīng)濟變量的改善要么難以預(yù)測，要么和房地產(chǎn)復(fù)蘇密切相關(guān)，例如外貿(mào)外資全年局勢叵測，而工業(yè)企業(yè)盈利改善，尤其是鋼材、水泥、家電、家居等行業(yè)的整體改善，既得益于物價回升，更受益于地產(chǎn)行業(yè)改善。因此，房地產(chǎn)大致上決定了經(jīng)濟走勢是L型還是U型。
在“三去一降一補”中，地產(chǎn)穩(wěn)則風(fēng)險底線可保不破。
我們可以從三個角度觀察房地產(chǎn)涉及的金融資產(chǎn)規(guī)模：
一是房產(chǎn)是中國居民家庭財富的主要方式。有官方媒體的調(diào)查顯示，截至2015年底，中國城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均家庭財富分別為20萬元和6萬元，其中2/3為房產(chǎn)。由此可以推算出，中國居民擁有的房地產(chǎn)總價值約為120萬億元。
二是目前房地產(chǎn)涉及的融資總額。包括按揭貸款、開發(fā)貸款、住房公積金貸 款、債務(wù)融資等。最為粗略的估算方式是，購房者商貸和公積金貸款約13萬億元；按照房地產(chǎn)每年開發(fā)投資約9萬億元、開發(fā)商自籌及借入資金可供約18年開發(fā) 測算，則目前涉及的房地產(chǎn)融資額大約為33萬億元，可見房地產(chǎn)是否穩(wěn)健在很大程度上決定了中國金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性。
三是目前房地產(chǎn)存貨涉及的金融風(fēng)險敞口。如果將中國房地產(chǎn)存貨規(guī)模估計為 在建住房面積，加上待售面積，扣除單位自建、公用建筑等非商品房建筑，扣除已售未交付的商品房，則可推算出當下的房地產(chǎn)存貨約為48億~50億平方米。按 商品房均價粗略計算，存貨價值約35萬億元。我們可以據(jù)此比較一下房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的體量。截至2015年底，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)總資產(chǎn)和總負債分別約為 100萬億元和54萬億元，所有者權(quán)益為46萬億元。由此可見中國房地產(chǎn)本身及所涉及的產(chǎn)業(yè)鏈，金融資產(chǎn)規(guī)模量大面廣。
因此房地產(chǎn)是否穩(wěn)定，直接決定了中國居民家庭財產(chǎn)的狀況，以及金融系統(tǒng)當下和未來的狀況。而房地產(chǎn)去庫存是否順利，成為經(jīng)濟轉(zhuǎn)型能否獲得喘息和突破的關(guān)鍵。
房地產(chǎn)去庫存進程可能需要三年
我們需要對中國房地產(chǎn)的大致趨勢作出粗略描述。我們認為：1。商品房庫存 不是7億平方米，而是約50億平方米；2。樓市去庫存大約需要3年時間即會延續(xù)至2019年，地產(chǎn)投資有所回穩(wěn)，但很難高漲；3。中國并沒有復(fù)雜的房地產(chǎn) 金融業(yè)態(tài)，但樓市泡沫破裂必將重創(chuàng)中國金融體系；4。中期去庫存并不意味著中國樓市已到了長期供過于求的拐點，因此地產(chǎn)調(diào)控的市場手段和行政政策后手較 多�；谶@樣的理解，我們才能避免以在未來制造更大問題的方式，去解決當下面臨的問題。
在此，有一個問題是，如何定義樓市去庫存成功？這很難定義，我們覺得，庫 存等于2年的在建加上3個月的待售，大致可以說是合理。而每個月可能的去化約為1.2億平方米，如果庫存降至33億平方米大約可說樓市已正�；�。按每年銷 售14億平方米、每年新開工不高于10億平方米推算，中國樓市去庫存進程約需3年，到2019年前后基本回到正常庫存。
和去產(chǎn)能相比，房地產(chǎn)去庫存更可行可信。房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩行業(yè)顯著的區(qū)別在于，幾乎所有的產(chǎn)能過剩行業(yè)都在過去8年反復(fù)受到各種政策扶持和激勵，利益糾結(jié)盤根錯節(jié)。而房地產(chǎn)行業(yè)則相反，它反復(fù)受到政策制約。這使得房地產(chǎn)本身具有了相對較強的抵御能力。
影響房地產(chǎn)的市場因素
地產(chǎn)調(diào)控的政策后手我們稍后再論，在此我們先觀察關(guān)鍵的市場因素：
一是中國城市化率仍只有55%，人口遷徙仍將延續(xù)，同時中國500萬人口以上大城市的人口占比不足20%。這和日本在上世紀70年代中后期城市化率高達80%相比，差距還很大。城市移民和農(nóng)民城市化，其潛力仍將持續(xù)釋放至少8~10年。
二是城市化率本身的提高會帶來地產(chǎn)更新改造需求，以3億~3.5億戶城市 家庭計，即便以年更新率2.5%估算，這塊可達每年約800萬套住宅需求。中國大中城市中，建成年代早于1998年的市中心老舊房屋往往是政府或國企的房 改房，至少有約50億平方米，通過行政力量進行老舊房屋拆改的可能性也依然存在。
三是需要謹慎區(qū)分地產(chǎn)泡沫和地產(chǎn)金融泡沫。
造成樓市大問題的，往往并不是房屋本身，而是貪婪的金融。以次貸危機至今的美國為例，美國房價大致已重新創(chuàng)下歷史新高，供求出現(xiàn)緊平衡；但美聯(lián)儲所持有的，以及金融體系中尚存在的地產(chǎn)金融有毒資產(chǎn)仍沒有得到清理。美國地產(chǎn)基本健康，但地產(chǎn)金融仍不太健康。
中國的情況可能與此相反，即中國存在房地產(chǎn)中短期供求問題，但并不存在過 度衍生、復(fù)雜和蔓延的地產(chǎn)金融有毒資產(chǎn)問題。目前中國住房按揭貸款占居民可支配收入約30%，從首付比率、按揭率、按揭不良率等多種指標觀察，中國住房按 揭貸款的安全邊際仍相當大。同時，地產(chǎn)開發(fā)貸款的收益率和不良率，也明顯好于對工業(yè)和小微企業(yè)的信貸。如果中國能成功地化解樓市庫存，那么地產(chǎn)金融就不至 于成為棘手的問題�？雌饋恚绻袊�(jīng)濟和居民收入沒有顯著惡化的話，中國樓市維持微增的去化速率，并在未來幾年形成去庫存的市場力量仍然很有可能。
地產(chǎn)調(diào)控需要政策定力
總體上看，中國房地產(chǎn)的后續(xù)調(diào)控手段，無論市場化還是行政化的手段都相對豐富。隨著樓市的溫和復(fù)蘇，打斷這種復(fù)蘇的是越來越大的噪音，而幾乎所有試圖直接控制價格的行政調(diào)控都是偽調(diào)控。
從煤炭、鋼鐵艱難的去產(chǎn)能進程以及有限的政策后手，人們聯(lián)想到了中國房地 產(chǎn)。其實地產(chǎn)和實業(yè)的差別還是很大的：1。地產(chǎn)無所謂產(chǎn)能問題，只有庫存問題，產(chǎn)能問題是建筑商的事情；2。地產(chǎn)商的資產(chǎn)無所謂專用性的問題，廠房機器設(shè) 備因其高度的專用性和技術(shù)折舊，使其處置非常棘手，而房屋大致沒有這種特性。3。開發(fā)商中的國企占比相對較低，開發(fā)商總體上僅僅是個總包商，從業(yè)人員不多 且流動性巨大。地產(chǎn)危機的沖擊主要還是金融財政問題，而不是產(chǎn)能或從業(yè)問題。
樓市去庫存必須伴隨房價的穩(wěn)定甚至上升，房地產(chǎn)天然具有功能性和投資性，很難想象樓市去庫存能在房價不斷下降的背景下順利推進。
和實體經(jīng)濟相比，地產(chǎn)的政策調(diào)控后手還算寬裕。目前已采取的手段包括了“十三五”期間不再有保障房建設(shè)套數(shù)的硬指標、放松限購限貸、降低商貸和公積金門檻等。我們不難觀察到可能采取的政策后手：
一是組建國家住房銀行，可將全國各地的公積金中心整合起來，模仿美國房地美、房利美模式，為普通住宅和保障房銷售提供政府擔保和優(yōu)惠貸款。
二是對商業(yè)貸款的利息負擔，部分抵扣個稅；或者調(diào)降契稅、存量房交易稅費等。還有資產(chǎn)證券化和直接融資等地產(chǎn)金融手段的不斷創(chuàng)新，也是可選項。
三是保障房部分擴大貨幣化補償安置，其中可用“房票”模式減輕地方政府貨 幣補償壓力，同時增加實際拆遷安置的住房需求。所謂“房票”，是地方政府發(fā)放的僅可供拆遷戶購買房屋所用的現(xiàn)金替代券。考慮到2015年全國貨幣補償安置 達150萬戶，因此“房票”舉措可以和現(xiàn)有拆遷安置、未來農(nóng)民市民化進程結(jié)合使用。
四是按揭貸款證券化等金融手段，以及將以房養(yǎng)老和異地養(yǎng)老結(jié)合，鼓勵一二線城市的老齡人口回流故鄉(xiāng)養(yǎng)老等。
由于1998年以來中國房地產(chǎn)調(diào)控以非市場化手段為主，以至于幸運地為今后政策調(diào)控留下了不少后手。筆者認為當下的房地產(chǎn)政策基調(diào)，必須始終服從于去庫存的宗旨，防范因噪音不斷而產(chǎn)生政策搖擺。當下的政策搖擺風(fēng)險有所抬頭。
樓市穩(wěn)定復(fù)蘇影響深遠
讓我們重新回到問題的主旨：
一是中國經(jīng)濟探底進程中，去產(chǎn)能和去杠桿幾乎是一枚硬幣的兩面，中國企業(yè) 本不應(yīng)過度使用杠桿來獲得更大收益。市場化的去產(chǎn)能方式，需要逼迫過度負債和盈利能力難以改善的企業(yè)出局，而不是讓政府或者居民出錢來分擔本應(yīng)由企業(yè)股東 承擔的過失責(zé)任。目前的去產(chǎn)能政策，在更大程度上是杠桿風(fēng)險向政府和金融系統(tǒng)的分攤。
二是如果沒有樓市的復(fù)蘇從銷售向投資的逐漸傳遞，年初以來的消費和投資可能都很難維持在兩位數(shù)以上的增速。樓市已顯示出其很強的產(chǎn)業(yè)帶動能力，并且去庫存本身并非以制造長期問題來解決中短期問題。
三是全球經(jīng)濟復(fù)蘇的疲弱，給中國外貿(mào)帶來了巨大壓力。當下中美、中歐之間的貿(mào)易失衡局勢嚴峻，這使得中國出口局勢和匯率政策的壓力持續(xù)上升。
四是中國樓市的問題有可能通過市場和行政手段逐步解決，并為中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型奠定一個相對穩(wěn)健的氛圍。這一政策選項，明顯好于地方政府重啟遍地開花的基建投資。同時樓市去庫存政策也已成為疏浚貨幣政策的重要手段，使得寬松貨幣能有效轉(zhuǎn)化為沒有明顯增加風(fēng)險的寬松信用。
我們無意否定中國樓市無論從面積還是從金額看，都很可能已是很大的泡沫， 但和處境堪憂的實體經(jīng)濟相比，中國很可能仍具備樓市軟著陸的幸運條件。關(guān)鍵在于未來五年的市場和政策。在“三去一降一補”等諸多棘手目標中，樓市去庫存仍 是最有希望的道路。現(xiàn)在看，中國樓市能否穩(wěn)定復(fù)蘇，大致決定了中國經(jīng)濟未來兩年的走勢是L型還是U型。(本文作者介紹：北京師范大學(xué)經(jīng)濟與工商管理學(xué)院教授、平安證券研究所首席經(jīng)濟學(xué)家)