發(fā)布時(shí)間：2004-9-22來(lái)源：南方日?qǐng)?bào)
事實(shí)上，目前國(guó)內(nèi)不少城市房地產(chǎn)開發(fā)存在著極為嚴(yán)重的“泡沫”，在不少城市上空的空氣中似乎已散發(fā)著1993年房地產(chǎn)釜底抽薪的殘酷味道，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)10年前的那一場(chǎng)“地產(chǎn)災(zāi)難”會(huì)否重演？
金融土地政策“釜底抽薪”
事實(shí)上，中央政府早已從各地狂熱的房地產(chǎn)貨幣信貸增長(zhǎng)中“嗅”出了房地產(chǎn)催生的“泡沫”與其隱含的金融風(fēng)險(xiǎn)。央行貨幣政策司司長(zhǎng)易綱曾表示，央行早已注意到貸貨信貸增長(zhǎng)過(guò)快帶來(lái)的一些潛在問(wèn)題，并自1998年始相繼發(fā)布了6個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)信貸的文件，涉及個(gè)人住房抵押貸款、開發(fā)商貸款與建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款等。
然而市場(chǎng)似乎并沒有理會(huì)央行的擔(dān)心。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)一直呈現(xiàn)出極速發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)貸款余額從1998年末的3106億元急速放大至2003年9月末的21327億元！房貸業(yè)務(wù)的“瘋狂”增長(zhǎng)可以說(shuō)已到了央行所無(wú)法忍受的地步，今年來(lái)，在不到半年時(shí)間內(nèi)，央行及各大商業(yè)銀行對(duì)房貸幾度收口，使房地產(chǎn)市場(chǎng)波瀾大興，爭(zhēng)辯如潮。
從2001年7月的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的通知》，到2003年6月13日的121號(hào)文，再到央行8月23日的“5號(hào)令”——即調(diào)整存款準(zhǔn)備金率由原6%調(diào)高至7%。政府信貸收緊的政策走勢(shì)不僅一脈相承而且越趨嚴(yán)厲。去年9月15日，監(jiān)管部門開始對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行貸款情況展開檢查，銀監(jiān)會(huì)也就商業(yè)銀行對(duì)集團(tuán)客戶多頭授信、過(guò)度授信與不適當(dāng)分配授信額度等現(xiàn)象頒發(fā)了《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。今年4月底，國(guó)務(wù)院及國(guó)務(wù)院辦公廳連下三道令牌，均與房地產(chǎn)有關(guān)：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金提高至35%及以上；全國(guó)暫停半年審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地；全面清理固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目。
幾乎同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)兵發(fā)五路，清查包括房地產(chǎn)信貸在內(nèi)的信貸等。某銀行人士更聲稱接到上級(jí)口頭通知，自4月27日起，全國(guó)商業(yè)銀行暫停發(fā)放包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房抵押貸款等多項(xiàng)貸款！目前個(gè)貸雖已基本恢復(fù)，但開發(fā)貸款仍被嚴(yán)控。
而除了嚴(yán)控金融信貸外，中央政府還加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)土地的“監(jiān)控”。日前，國(guó)家建設(shè)部副部長(zhǎng)仇保興透露，我國(guó)將通過(guò)出臺(tái)土地規(guī)劃許可證有效期等方式打擊開發(fā)商囤積土地，緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。仇保興強(qiáng)調(diào)，如果房地產(chǎn)開發(fā)商只囤積土地不搞任何建設(shè)，超過(guò)兩年土地就要給予沒收！
“管緊土地，看好信貸”，中央政府同時(shí)啟動(dòng)土地和信貸這兩個(gè)重要“杠桿”，無(wú)疑是給正處于熱潮中的房地產(chǎn)開發(fā)潑了一盤冷水�？刂仆恋睾托刨J，即等于扼緊了房地產(chǎn)業(yè)的咽喉。正如歷次宏觀調(diào)控多以房地產(chǎn)首當(dāng)其沖一樣，這次中央政府也是如此施加宏觀調(diào)控于房地產(chǎn)業(yè)。
而更為嚴(yán)重的是，中央政府“嚴(yán)控”信貸之政策似乎并沒有“松手”之意，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)吳曉靈在博鰲亞洲論壇2004年年會(huì)上再次表達(dá)了政府嚴(yán)控貸款的決心，對(duì)于近8個(gè)月內(nèi)3次緊縮信貸的情況，吳曉靈特別提到，如果這些政策都不奏效，央行下一步則將采取更加激烈的措施。
金融信貸“釜底抽薪”，中國(guó)房地產(chǎn)可以說(shuō)是“在劫難逃”。
炒樓“崩盤”恐慌已顯端倪
政府“調(diào)控”房地產(chǎn)開發(fā)之政策開始顯現(xiàn)成效。炒樓崩盤恐慌首先在近年房地產(chǎn)市場(chǎng)最瘋狂的杭州爆發(fā)。據(jù)報(bào)道稱，今年5月15日十一屆杭州房交會(huì)開幕，10萬(wàn)套二手房拋出，但是接盤寥寥，成交比去年至少萎縮了一半以上，據(jù)悉，這是杭州市歷次房交會(huì)最冷清的一次。這僅僅是冰山一角。種種跡象顯示，由于京滬杭等沿海城市的房貸全線收縮，炒樓崩盤的恐慌已然出現(xiàn)。
據(jù)悉，從4月底到目前，杭州幾家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎縮了20%到40%，個(gè)別甚至達(dá)到50%！另?yè)?jù)悉，在房交會(huì)期間，有一家杭州的商業(yè)銀行已經(jīng)停止對(duì)1990年前的二手房、別墅、商鋪或者30萬(wàn)房?jī)r(jià)以下的房子的貸款。而此前，杭州市政府已經(jīng)對(duì)二手房交易征收20%個(gè)人所得稅，并且杭州各銀行普遍將住房貸款首付比例從二成提高到三成。而在5月9日，溫州市工行也推出新規(guī)：第3套房貸款利率上浮20%～70%，而超過(guò)3套則不辦理房貸。
“杭州二手房的大拋售已經(jīng)開始！”杭州某房產(chǎn)中介人士的這番話，預(yù)示著炒樓崩盤恐慌已顯端倪上海的情況同樣不容樂(lè)觀。雖然上海的房?jī)r(jià)到現(xiàn)在還在漲。但是，這種樂(lè)觀的背后是不容樂(lè)觀的現(xiàn)實(shí)。“上海樓市的泡沫非常明顯，遲早會(huì)破裂�！比A師大歐亞研究中心研究員，上海第一財(cái)經(jīng)的獨(dú)立評(píng)論員余南平如是表示。
事實(shí)上，上海樓市的調(diào)整早在3月房展會(huì)上就初露端倪，當(dāng)時(shí)，觀眾人數(shù)銳減，據(jù)統(tǒng)計(jì)，成交量不到去年的三分之一。而有上海記者在近期采訪中接觸到的所有開發(fā)商都證實(shí)，銷售速度今年明顯下降。多年來(lái)，令上海房地產(chǎn)商最感自豪的一句話是“我的樓價(jià)不打折”！然而，“打折”這一上海樓市久違的詞匯又開始重新流傳。
香港地產(chǎn)巨頭已開始撤離上海……飽受房產(chǎn)泡沫破裂和負(fù)資產(chǎn)之苦的香港地產(chǎn)公司成為率先撤出上海地產(chǎn)的一撥。5月16日，曾打造了浦西第一高樓恒隆廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng)的恒隆地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，暫時(shí)不會(huì)再在上海有新項(xiàng)目投資……
著名經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)者、中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容博士表示，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。關(guān)于目前的熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)，易憲容稱："這絕對(duì)是泡沫！這個(gè)泡沫肯定破裂�！霸诮邮苡嘘P(guān)記者專訪時(shí)易憲容更是語(yǔ)出驚人：”今明兩年中國(guó)必將出現(xiàn)大量負(fù)資產(chǎn)家庭！“
5月23日，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)巨頭北京華遠(yuǎn)總經(jīng)理任志強(qiáng)在杭州發(fā)表講話，聲稱中國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)幾乎都脫離了民眾的購(gòu)買力，住宅價(jià)格幾乎已經(jīng)到頭了，在未來(lái)兩三年內(nèi)房?jī)r(jià)上升將非常有限�！�"投資純住宅時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了”。
上海樓市供不應(yīng)求的局面已經(jīng)結(jié)束，賣方市場(chǎng)開始逐漸解體。住商不動(dòng)產(chǎn)上�？偛苛仲桓笨偨�(jīng)理表示，他們正在加強(qiáng)對(duì)買方客戶的服務(wù)力度，準(zhǔn)備迎接買方市場(chǎng)的時(shí)代來(lái)臨。
防范“災(zāi)難”擺上臺(tái)前
10年前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也是在行情極其火爆、炒樓現(xiàn)象大量出現(xiàn)之時(shí)，政府金融信貸“釜底抽薪”，令房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“萬(wàn)劫不復(fù)之境地”。10年前那場(chǎng)的“地產(chǎn)災(zāi)難”，拋開當(dāng)時(shí)的重災(zāi)地�？�、北海與惠州不談，僅在廣州，也留下了超過(guò)100宗的爛尾樓爛尾地塊以及大量閑置地塊，時(shí)過(guò)10載，當(dāng)年災(zāi)難留下的這些歷史“記證物”如今還時(shí)時(shí)刻刻牽扯著廣州人記憶的神經(jīng)。
歷史是何等驚人的相似！今天，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再次遭遇10年前的困境。十年輪回，1993年房地產(chǎn)泡沫破裂情景會(huì)否在2004年重演？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否防范10年“地產(chǎn)災(zāi)難”的重演？
“這絕對(duì)是泡沫！這個(gè)泡沫肯定破裂！”雖然有不少業(yè)界權(quán)威一再做出這樣的表示，但我們也應(yīng)當(dāng)看到，歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演。
任志強(qiáng)說(shuō)得好，“1992-1993年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)是在其它行業(yè)的投資幾乎無(wú)增長(zhǎng)的條件下，以房地產(chǎn)業(yè)投資為主要拉動(dòng)的單一高速增長(zhǎng)。而2003—2004年的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)中則是以其它多行業(yè)的高速增長(zhǎng)所拉動(dòng)，如鋼鐵、供電、汽車、水泥、電解鋁、石油、煤炭、運(yùn)輸、電訊、非房地產(chǎn)的城市基礎(chǔ)設(shè)施的年投資增長(zhǎng)有30%～600%之多，房地產(chǎn)的全國(guó)平均年增長(zhǎng)只有20%，相比之下，還算比較低的了�！�
更重要的是，1992—1993年的房地產(chǎn)增長(zhǎng)是在一個(gè)房地產(chǎn)投資與消費(fèi)的低潮期起步的，過(guò)高的投資沒有消費(fèi)市場(chǎng)的支撐。而現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)是在連續(xù)多年平均20%的增長(zhǎng)基礎(chǔ)上較平衡的發(fā)展增長(zhǎng)，連續(xù)多年消費(fèi)增速都大于投資增速，也說(shuō)明了這一輪投資增長(zhǎng)具有其合理性和需要，不會(huì)因此而產(chǎn)生過(guò)度的危險(xiǎn)……
事實(shí)上，雖然目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)面臨著與10年前驚人相似的一幕，但整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有著巨大的差別，從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，歷史不會(huì)簡(jiǎn)單重演，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)再度上演新一輪的“地產(chǎn)災(zāi)難”。
誠(chéng)然，誰(shuí)也不能否認(rèn)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，正因此，任志強(qiáng)呼吁，調(diào)控不應(yīng)“一刀切”，政府要慎用調(diào)控手段，希望這次不要仍然由房地產(chǎn)業(yè)承擔(dān)改革和宏觀調(diào)控的成本。
尤其是在對(duì)待個(gè)人房貸問(wèn)題上，政府更應(yīng)審慎行事。事實(shí)上，銀行按揭購(gòu)房業(yè)務(wù)的走俏，其市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意義極為重大。首先，通過(guò)銀行按揭能迅速培養(yǎng)一大批懂得遵守商業(yè)信用的消費(fèi)者，眾多按揭購(gòu)房者在今后數(shù)十年間都會(huì)嚴(yán)格遵從商業(yè)規(guī)則，規(guī)矩理財(cái)理性還貸；其次，銀行按揭也能造就大批富有社會(huì)責(zé)任與穩(wěn)健發(fā)展積極上進(jìn)的房地產(chǎn)商，因?yàn)楸姸嗯c銀行簽署“回購(gòu)擔(dān)�！焙贤陌l(fā)展商，在今后幾十年內(nèi)都會(huì)時(shí)刻牢記自己所承擔(dān)的那份社會(huì)責(zé)任感；此外，銀行按揭的風(fēng)行，是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的象征。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)本來(lái)就是一個(gè)擁有完善的信用體系與成熟的商業(yè)游戲規(guī)則，以及一大批穩(wěn)健發(fā)展積極上進(jìn)并富有極強(qiáng)的社會(huì)責(zé)任感的企業(yè)家的社會(huì)。只有從這一高度，我們才能真正理喻銀行按揭房貸業(yè)務(wù)走俏引發(fā)的積極的社會(huì)意義。也正因此，政府在任何時(shí)候都不應(yīng)限制與控制對(duì)個(gè)人消費(fèi)的住房信貸。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)10多年的高速發(fā)展現(xiàn)已日漸成熟，但仍經(jīng)不起諸多折騰，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要多一些呵護(hù)與關(guān)愛。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否防范10年“地產(chǎn)災(zāi)難”的重演，說(shuō)到底，還在于政府“有形之手”的扶撐。