地王”風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警： 成本增五成后 或觸發(fā)連鎖反應(yīng)
發(fā)布時(shí)間：2016-6-3 15:00:33來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道
土地市場(chǎng)風(fēng)起云涌的表象之下，風(fēng)險(xiǎn)正不斷累積。
中原地產(chǎn)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年全國50家大型房企合計(jì)拿地金額為3887億元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增長48.4%。
這一數(shù)據(jù)和實(shí)際情況頗為相符。今年以來，全國多地土地市場(chǎng)火爆。在很多熱門地塊的交易中，動(dòng)輒有十多家房企參與競(jìng)買，競(jìng)價(jià)次數(shù)超過百輪、溢價(jià)率超過 100%的情況十分常見。據(jù)上述機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年以來至5月25日，全國各種名目的“地王”已達(dá)152宗。去年全年，同口徑的“地王”數(shù)量?jī)H95宗。
“我覺得這個(gè)市場(chǎng)有些不理性了�！庇蟹科笕耸吭u(píng)價(jià)稱，從某種意義上說，高價(jià)拿地是不得已的結(jié)果，但目前很多土地的成本已明顯超出合理范圍。一旦后續(xù)市場(chǎng)和政策走勢(shì)有所變化，這些高價(jià)地項(xiàng)目必將面臨風(fēng)險(xiǎn)。
上緊的“發(fā)條”
“不拿地，就沒有項(xiàng)目做。這會(huì)很麻煩：對(duì)上，沒法跟老板交代；對(duì)下，養(yǎng)不活這些人，要裁員。”某上市房企蘇南區(qū)域負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋房企近期的拿地心態(tài)。他認(rèn)為，在現(xiàn)階段，房企拿地更多是出于做出業(yè)績(jī)和維護(hù)團(tuán)隊(duì)的考慮，成本方面的考量則是次要的。
自2014年年底至今，該公司就未能在蘇州公開市場(chǎng)拿地，由于其存貨早在2015年末就消化殆盡，目前急需拿地補(bǔ)倉。去年年底，總部負(fù)責(zé)人前來“督戰(zhàn)”，要求采取各種手段在蘇州拿地，理由是“不能在市場(chǎng)好的時(shí)候沒房可賣”。
在蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種心態(tài)隨處可見。其背景是，去年以來，蘇州房?jī)r(jià)上漲迅速，開發(fā)區(qū)等核心區(qū)域的均價(jià)上漲近萬元；而因庫存不足，蘇州樓市的去化周期一度降至3個(gè)月，為全國最低。
公開數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，今年蘇州共成交住宅用地35宗，成交價(jià)格為445.32億元，平均溢價(jià)率為119%，平均樓面價(jià)11609元/平方米。各項(xiàng)數(shù)據(jù)都大幅高于去年。
同期，廈門（僅成交一宗）、南京、合肥等熱點(diǎn)二線城市成交宅地的平均溢價(jià)率分別為150%、106%和258%，平均樓面價(jià)為25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高于去年同期。
對(duì)房企而言，這意味著成本的極大提高。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，截至25日，今年全國50大房企拿地金額為3887億元，平均樓面價(jià)6283元/平方米。對(duì)比去年同期4231元/平方米的成本，上漲48.4%。
上述房企負(fù)責(zé)人表示，在多方爭(zhēng)搶的情況下，土地價(jià)格已沒有貴與賤的道理，因?yàn)槠髽I(yè)所付出的成本，都是不得已的�！懊總�(gè)公司都像上緊了發(fā)條一樣，一松，你就先出局了�！彼f。
上海易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在拿地競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的情況下，房企不可能有一個(gè)嚴(yán)格的考核，而會(huì)出現(xiàn)相對(duì)激進(jìn)的態(tài)度。雖然也會(huì)意識(shí)到有風(fēng)險(xiǎn)，但目前仍然是“先占坑”的思路。
不確定的后市
對(duì)于已經(jīng)拿到地的企業(yè)來說，也未必就高枕無憂。有分析人士指出，房地產(chǎn)仍然屬于“看天吃飯”的行業(yè)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度大，容易受政策環(huán)境等因素影響。
就現(xiàn)階段而言，政策環(huán)境并不穩(wěn)定。近日，合肥傳出發(fā)布“限購令”的消息，雖并未證實(shí)，但無疑對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來影響。市場(chǎng)一直較為火爆的廈門，同樣傳出將出臺(tái)“限價(jià)令”的信息。
在此之前，一線城市已全面強(qiáng)化調(diào)控，上海、深圳大幅提高限購門檻，北京也將限購范圍擴(kuò)大至通州區(qū)的商用物業(yè)。蘇州、南京等熱點(diǎn)二線城市，同樣出臺(tái)了調(diào)控措施。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“因城施策”是現(xiàn)階段主要的政策思路。一二線城市未來出臺(tái)刺激政策的可能性在下降，反而有可能出臺(tái)不同力度的約束性政策，限制樓市過熱上漲。
受此影響，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)明顯降溫。公開數(shù)據(jù)顯示，自4月下旬以來，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)周成交量出現(xiàn)震蕩下行。與3月的成交高位相比，很多熱點(diǎn)城市的成交規(guī)模已下降50%。
廈門某房地產(chǎn)企業(yè)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，近期樓市成交量下降，還因此前需求出現(xiàn)透支性釋放所致，加之即將進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，樓市要想有所起色，可能要等到第三季度。對(duì)于廈門樓市的政策環(huán)境，他認(rèn)為“限價(jià)令”和“限購令”的出臺(tái)都有可能。
這些“地王”項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)不可被忽視。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在公布銷售業(yè)績(jī)的30家房企中，前4月銷售均價(jià)在1.15萬元/平方米，同比上漲了12%，明顯不及土地價(jià)格上漲的幅度。
近期有觀點(diǎn)指出，即使按照樂觀估計(jì)，“地王熱”也需要有所降溫。按照慣常的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從拿地到開工再到銷售環(huán)節(jié)，往往需要8-10個(gè)月的時(shí) 間，剛需項(xiàng)目中最快也要6個(gè)月左右，而高端住宅項(xiàng)目的開發(fā)周期略長。以此類推，6月份獲取的土地項(xiàng)目，最快的入市時(shí)機(jī)也要在明年。而早在今年年初，最樂觀 的從業(yè)者認(rèn)為，市場(chǎng)的熱度至多延續(xù)至今年年底。
隱性成本
房企對(duì)“地王”其實(shí)可以有不同的核算方式。以保利為例，在保利以25838元/平方米的成本拿下廈門“地王”之前，其曾在2014年在同區(qū)域獲得一宗商住用地，成本價(jià)為10381.5元/平方米。若進(jìn)行統(tǒng)一核算，經(jīng)由后者的分?jǐn)偅暗赝酢表?xiàng)目的實(shí)際成本并沒有那么高。
另一重邏輯則在于，當(dāng)企業(yè)在同一個(gè)城市或區(qū)域還有其他在售項(xiàng)目時(shí)，“地王”的出現(xiàn)可以引發(fā)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，并使得這些項(xiàng)目獲得更多利潤。也即，“地王”的高成本可換取同區(qū)域其它項(xiàng)目的利潤。
但在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈、房地產(chǎn)行業(yè)利潤率日漸下滑的情況下，這并不能掩蓋“地王”項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)人士指出，歷史上大多數(shù)“地王”都是“叫好不叫座”的，因?yàn)椤暗赝酢表?xiàng)目的起點(diǎn)高，操盤難度要高于一般項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)多，因此成功者寥寥。雖然部 分“地王”項(xiàng)目可借勢(shì)產(chǎn)生利潤和品牌效應(yīng)，但大部分在操盤環(huán)節(jié)最終歸于沉寂，部分“地王”項(xiàng)目拖累整個(gè)區(qū)域公司發(fā)展的現(xiàn)象也不少見，甚至有“地王”被收回 的案例。
嚴(yán)躍進(jìn)提出了“隱性成本”的概念。具體包括：營銷壓力加大，可能帶來營銷成本的提升；去庫存效果不佳，會(huì)使資金成本增加，同時(shí)影響財(cái)務(wù)表現(xiàn)，進(jìn)而影響到機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)和融資成本；若進(jìn)行降價(jià)促銷，會(huì)影響品牌價(jià)值和購房者口碑。
他認(rèn)為，當(dāng)高價(jià)地項(xiàng)目后續(xù)遇到市場(chǎng)降溫周期，那么各類隱性成本就會(huì)顯性化，并產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，使房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。
前述房企負(fù)責(zé)人也向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，按照評(píng)估，現(xiàn)階段高價(jià)地項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)，甚至要大過2014年。因此公司并不過度追求高價(jià)拿地，為保證在該區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)份額，將更多嘗試以并購、入股、合作開發(fā)等方式獲取項(xiàng)目。
多數(shù)受訪者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，相比房屋交易，土地市場(chǎng)通常有3-6個(gè)月的滯后性。由于房地產(chǎn)銷售已在4月出現(xiàn)降溫，土地市場(chǎng)可能在三季度有所緩和。