不怕房價漲到天上就怕錢跟不上 中國樓市剛剛避免了一次崩盤！
發(fā)布時間：2016-6-3 15:07:57來源：明源地產(chǎn)研究院
2016年1月，明源君曾經(jīng)做過一次計算，計算的結(jié)果是：2016年7月深圳樓市可能崩盤，而且?guī)诱麄�一線樓市急劇下挫。明源君和幾個同事說了這個結(jié)果。
但隨著深圳、上海兩個月前宣布限購，樓市進(jìn)入穩(wěn)中略降的趨勢。兩個月里，樓市交易量先是急凍，又逐漸恢復(fù)到安全范圍。到今天，大的危機(jī)已經(jīng)完全過去。
曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購會刺穿泡沫，但明源君認(rèn)為要看具體情況進(jìn)行觀察。這也是明源君兩個月后才敢寫這篇稿子的原因。
過去幾個月，南京、蘇州等地的地王看得人心驚膽戰(zhàn)，明源君又有很強(qiáng)的危機(jī)感。
而隨著幾天前南京、蘇州兩地先后宣布為土地設(shè)立“熔斷”機(jī)制，市場又贏得了調(diào)整的時間，這次危機(jī)基本得以安然度過。
為什么說之前的情況已經(jīng)嚴(yán)峻到可能崩盤？為什么說現(xiàn)在危機(jī)已經(jīng)基本過去？請聽明源君慢慢道來。
說之前，明源君提醒各位業(yè)主和地產(chǎn)人，在當(dāng)前貨幣政策下，請不要再覺得房價暴漲是好事，那可能是崩盤的前奏。以后一段時間，緩慢上漲將是最安全最幸福的狀態(tài)。
這些失效的指標(biāo)無法作為是否崩盤的標(biāo)準(zhǔn)，得看別的！
下面這些指標(biāo)，在判斷中國樓市的時候都是完全失效的，不知道有多少學(xué)者，因?yàn)橛孟旅孢@些指標(biāo)解釋中國樓市，勸阻別人買房，而在過去10年淪為眾矢之的。
空置率
國際上的標(biāo)準(zhǔn)是：空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2015年6 月4 日，騰訊發(fā)布《2015 年5 月全國城市住房市場調(diào)查報告》，其調(diào)查結(jié)果顯示，中國主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。
空置率無法解釋近年中國一線城市和強(qiáng)二線城市的房價變化。
房價收入比
深圳2015年度房價收入比更是增長到了25.8。一線城市的房價收入比遠(yuǎn)高于二三線城市，房價卻持續(xù)上升，房價收入比低的城市卻去化艱難。
租金回報率
國際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的靜態(tài)租賃回報率應(yīng)該為4%-6%。
而目前中國主要城市的靜態(tài)租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，但是這種情況也持續(xù)多年了。
不怕房價漲到天上，就怕錢跟不上
有人認(rèn)為，房價泡沫會自行破滅，實(shí)際上并非如此，大部分時候，泡沫都是被刺破的。
而泡沫最終破滅，原因都與貨幣有關(guān)。
第一種原因是持續(xù)加息，資金從樓市里出來去到別處，樓市里的錢就不夠了
美國之前就崩盤于加息。
2004至2006年度，美聯(lián)儲連續(xù)加息17次，累計加息4.25個百分點(diǎn)，直至2006年6月基準(zhǔn)利率升至5.25%，而美國大中城市房價正是在2006年6月到達(dá)歷史高點(diǎn)之后就開始了連續(xù)下跌。
日本也是崩盤于加息。
1989年5月31日，日本央行加息0.75個百分點(diǎn)，此后的15個月內(nèi)，日本央行再度4次加息，將貼現(xiàn)率提高到6%，連續(xù)加息對日本房地產(chǎn)市場造成了巨大打擊，東京圈城市土地價格開始了長達(dá)15年的持續(xù)下跌。
中國海南還是崩盤于加息。
1993年5月15日和7月11日，央行兩次分別加息（一年期貸款利率）72個基點(diǎn)和162個基點(diǎn)，累計加息234個基點(diǎn)。央行大幅加息導(dǎo)致海南房地產(chǎn)泡沫破裂，爛尾樓、積壓房地產(chǎn)大量增加。
但是，這種情況在今天基本不可能出現(xiàn)，國家還是希望市場穩(wěn)定而不是動蕩。
第二種原因是貨幣供應(yīng)跟不上房價上漲
這種原因說白了，就是進(jìn)入樓市的錢不夠了，后續(xù)跟不上了。
中國樓市很特殊，各種資源的聚集，人們的儲蓄習(xí)慣，等等，都讓房價飛漲。深圳的樓市更特殊，因?yàn)樯钲谝呀?jīng)基本沒地了。但是，不管有多少種理由買高價房，不管有多少人愿意買高價房，一旦貨幣跟不上，一切白搭。
進(jìn)入樓市的錢，一部分是對應(yīng)著實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長的；另一部分是超發(fā)的，也就是所謂的通貨膨脹。錢跟不上房價會出現(xiàn)什么情況呢？
具體到某一個人，可能是他失業(yè)或降薪后供不起樓了；也可能是他之前貸款供樓，而現(xiàn)在無法獲得新的貸款了；還可能是一個急于出手的短炒客，已經(jīng)有意向的一個接盤者因?yàn)橘J款未能足額獲批，而放棄買他的房子，房子砸他手里了。
但是如果把整個市場作為一個整體來進(jìn)行計算，則很復(fù)雜，明源君年初曾經(jīng)進(jìn)行的計算就很復(fù)雜，和別人說半小時別人也不明白。
但世界上總是有更聰明的人的，華泰證券發(fā)明的一套計算辦法就把這個事情說的特別明白。
華泰證券把房地產(chǎn)租售比增速(P/E)作為一條曲線，表示房價去除基本面影響后的增速，把信貸產(chǎn)出比（M2/GDP）增速作為另一條曲線，二者一致則無危險，二者分離則有危險。
下面是北上廣深四地過去數(shù)年租售比增速的曲線，可以看出，深圳從2015年3月之后和別的城市分離了。
下面是深圳兩條曲線的情況，可以看出，從2015年8月起，2條線分離，而且越分越遠(yuǎn)。
這種分離一旦擴(kuò)大到不可收拾的程度，或者分離在一年以上，情況就危險了。
加強(qiáng)版限購讓房價停下來，等一等貨幣
深圳和上海同時在2016年3月出臺了加強(qiáng)版的限購政策，房價停止上漲了。而從3月到現(xiàn)在，貨幣發(fā)行還將繼續(xù)。也就是說，房價停下來，等一等貨幣。
一般來說，限購造成的橫盤會持續(xù)半年以上，這段時間很長。雖然目前央行已經(jīng)決定實(shí)行穩(wěn)定的貨幣政策，不再大放水，但這么長的時間也足夠讓貨幣趕上來了。
之前也曾有觀點(diǎn)認(rèn)為，限購反而會刺穿泡沫，但明源君認(rèn)為，限購是否會刺穿泡沫，要看情況，特別是看房屋的流動性是否受到毀滅性打擊。這也是明源君觀察兩個月后才敢寫這篇稿子的原因。
限購到底造成了什么問題呢？最大的問題是導(dǎo)致房屋這種不動產(chǎn)的流動性降低。
也就是說，按照現(xiàn)在的市場價格，賣不出去房子。這樣一來，很多確實(shí)遇到困難的人無法以市場價賣出房子，缺資金，就會大降價。這種事情多了，樓市就會出問題。
但目前的情況看來，雖然深圳連續(xù)遭遇限購加碼、評估價上調(diào)，但從下面兩條信息來看，危機(jī)已經(jīng)過去：
一大量業(yè)主通過抵押獲得了資金
2016年5月各家媒體熱炒的一個新聞是：深圳出現(xiàn)抵押熱，房產(chǎn)登記中心一個抵押號被炒到了幾千元。
房子一旦抵押出去，如果將來房價繼續(xù)上漲，房產(chǎn)仍然在業(yè)主手中，可持有增值也可出租；如果房價下跌，以現(xiàn)在市場價格70%的評估價從銀行貸出的抵押貸款，也可以為業(yè)主固定收益。
你們認(rèn)為一個做了抵押的業(yè)主可以支撐多久呢？幾乎是無限期的！
二二手房交易量已經(jīng)回到安全線內(nèi)
有機(jī)構(gòu)給出的5月深圳二手房數(shù)據(jù)是，截止到29日一共成交了3159套。
但是有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這個數(shù)據(jù)是不真實(shí)的，原因在于：1、二手住宅以網(wǎng)簽遞件過戶為參考，滯后真實(shí)成交數(shù)據(jù)至少一個月；2、上述機(jī)構(gòu)沒有將大量小中介納入統(tǒng)計。
一個比較可靠的數(shù)據(jù)是：5月深圳二手房成交數(shù)據(jù)超過5000套。這種狀況持續(xù)下去，2016年全年的成交量可能超過6萬套（1-3月很高，4月很少，平均）。
我們可以看下上圖，2012年、2014年，深圳的二手房成交也不過如此，而當(dāng)時的樓市是安全的，也就是說，樓市已經(jīng)成功逃離了流動性陷阱。
深圳安全了，相信上海等地按照類似的邏輯，也已經(jīng)安全。
強(qiáng)二線城市搞地價“熔斷”，停下飛速上升的房價螺旋
過去幾天比較大的新聞，是蘇州和南京先后搞出了地價“熔斷”政策。
首先是蘇州，先是暫緩出讓幾塊土地：
然后又對另10塊土地實(shí)行限價“熔斷”政策，拍賣價格超過一定數(shù)字，就流拍。
接著跟進(jìn)的是南京。
這個消息里最重要的是以下這一段。
這些消息出來以后，網(wǎng)上有許多人反對，比如認(rèn)為這樣做其實(shí)是非市場的，等等。
事實(shí)上，在一線城市降溫之后，熱錢涌向強(qiáng)二線城市，以至于強(qiáng)二線城市房價飛漲、地王頻出�！懊娣圪F過面包”成為常見現(xiàn)象，大家賭的都是房價會繼續(xù)上漲。
地王出來之后，周邊項(xiàng)目都會參考它的樓面價立刻漲價，甚至捂盤惜售。
熱錢涌入房價上漲-----------房企涌入該區(qū)域--------該區(qū)域拍出地王-------地王讓周邊房價上漲。
上面這個，是一個上漲的陀螺，無限上升，永不休止。
問題在于，房價的上漲與資金供應(yīng)的基本面脫離了怎么辦？
這個危險，明源君前面論述過。目前，“熔斷”機(jī)制解決了這個問題：
一、即使熔斷不能讓房價下降，至少可以贏得一些時間。如果一塊地因?yàn)槿蹟鄾]有拍出去，周邊的樓盤也就沒有參考，短期也就不會暴漲。
二、如果熔斷導(dǎo)致土地出讓放緩，實(shí)際上是讓土地供應(yīng)減少，這樣現(xiàn)在市場上的房子因?yàn)槲磥砉⿷?yīng)量減少，房價更有支撐。而一兩年之后，入市的樓盤會減少，需要的信貸資金總數(shù)也就沒那么多。
有人會想問明源君，之前房價也有暴漲的時候，當(dāng)時為什么沒有崩盤。明源君想說的是，當(dāng)時的貨幣政策與現(xiàn)在完全不同，現(xiàn)在大水漫灌式的貨幣發(fā)行已經(jīng)完全結(jié)束了。中央已經(jīng)反復(fù)說明這一點(diǎn)……
中央確定大水漫灌結(jié)束，以后房價瘋漲就意味著危險
2016年5月9日，《人民日報》在頭版發(fā)表重要文章《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》，這是近期，人民日報第三次以“權(quán)威人士”的名字傳遞重要信息。上兩次分別是2016年01月04日、2015年05月25日。
文章里有以下一些段落反復(fù)論述高杠桿和“大水漫灌”的問題，從這些語言可以看出中央思考的深度和決心：
“在現(xiàn)實(shí)情況下，要徹底拋棄試圖通過寬松貨幣加碼來加快經(jīng)濟(jì)增長、做大分母降杠桿的幻想。對各類金融市場存在的風(fēng)險隱患，監(jiān)管部門要密切配合，摸清情況，做好預(yù)案�！�
“高杠桿是‘原罪’，是金融高風(fēng)險的源頭，在高杠桿背景下，匯市、股市、債市、樓市、銀行信貸風(fēng)險等都會上升，處理不好，小事會變成大事�！�
“要樹立信心，堅定戰(zhàn)勝困難的決心，保持滴水穿石的耐心，多做標(biāo)本兼治、重在治本的事情，避免用‘大水漫灌’的擴(kuò)張辦法給經(jīng)濟(jì)打強(qiáng)心針，造成短期興奮過后經(jīng)濟(jì)越來越糟�！�
“樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險，控制不好就會引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)負(fù)增長，甚至讓老百姓儲蓄泡湯，那就要命了。這么一比較，就知道工作的著力點(diǎn)應(yīng)該放在哪兒，就知道不能也沒必要用加杠桿的辦法硬推經(jīng)濟(jì)增長，‘兩難’也就成了‘一難’。最危險的，是不切實(shí)際地追求‘兩全其美’，盼著甘蔗兩頭甜，不敢果斷做抉擇。比如，一些國家曾長期實(shí)施刺激政策，積累了很大泡沫，結(jié)果在政策選擇上，要么維持銀根寬松任由物價飛漲，要么收緊銀根使泡沫破裂，那才是真正的‘兩難’，左右不是！”
“即使方向正確、政策對路，一旦用力過猛，不但達(dá)不到預(yù)期目的，還會釀成風(fēng)險。比如，恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行，去掉一些不合時宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個教訓(xùn)必須汲取�！�
明源君最后想說，在貨幣政策日趨收緊的今天，一旦房價上漲的曲線和貨幣供應(yīng)的基本面脫離，崩盤就會成為必然。對廣大業(yè)主來說，以后一段時間，緩慢上漲將是最安全最幸福的狀態(tài)。