房屋市值大PK：武漢房價上升幅度較大，房屋市值水漲船高
發(fā)布時間：2016-6-3 15:14:01來源：新浪地產
一個城市的房地產市場發(fā)展與當地經濟的發(fā)展緊密相關。通常而言，區(qū)域經濟發(fā)展越好，經濟總量越大，房地產市場越興旺，房屋市值越高。那么哪些城市的房屋市值比較高呢?
《第 一財經日報》記者根據中國房價行情平臺發(fā)布的各城市2016年2月至2016年4月新增上市出售住宅存量房的累計總價數據，結合所在城市的GDP進行比較 發(fā)現(xiàn)，房屋市值與所在區(qū)域的經濟大體上呈正相關關系，即GDP總量越大，房屋市值越高。但有些城市（如廈門、珠海等）的房屋市值排名遠高于GDP排名；而 常州、無錫、泉州等城市的房屋市值排名則明顯低于GDP排名。
一線城市領銜
上海、北京、深圳位居房屋市值前三位。其中，上海以26813.9億元位居榜首，北京以17934億元緊隨其后，這兩大一線城市遙遙領先于其他城市。
在滬京之后，深圳以11943.5億元位居第三，這三個城市本階段的房屋市值超過萬億元大關。房價只有其他三個一線城市一半左右的廣州以8268.4億的市值位列第四，這還是得益于三四月樓市的量價齊升。
總體上看，廣州和深圳兩個弱一線城市的房屋市值之和與上海、北京一個城市差不多。這也跟這四個一線城市的資金存量分布相差無幾。這樣的格局大抵符合區(qū)域經濟發(fā)展格局，即北邊有北京、東邊有上海，而南邊的中心則相對平攤到兩個城市里面。
在四大一線城市之后，是蘇州、天津、杭州、南京、廈門和武漢六城�？傮w而言，位列前十的城市中，除了第十的武漢外，其他城市均位于東部沿海地區(qū)，其中長三角城市最多，達到4個，珠三角和京津冀各2個，福建1個。
前十名中，武漢是唯一的中西部城市。作為“九省通衢”的武漢經濟總量高居全國第八，樓市成交量大。今年以來，武漢房價上升幅度較大，房屋市值也水漲船高。
相比之下，西部的兩個經濟總量很大的城市重慶和成都的房地產市場成交量雖然也很大，但房價較低，因此整體的房屋市值位列十名開外。
廈門、珠海市值為何高？
也就是說，一個城市某一階段的房屋市值，除了跟當地的經濟總量和房屋成交量緊密相關外，也跟該城市的房價水平關系密切。例如，上海和北京都是城市經濟總量大，房屋成交量大，房價也處在全國最高水平，因此房屋市值也最高。
即便是一些經濟總量和人口規(guī)模不大的城市，較高房價推高房屋市值，房屋市值的排名遠高于GDP在全國的排名。例如經濟總量位列全國第51位的廈門，房屋市值高居全國第9位。
根 據中國指數研究院發(fā)布的2016年4月份全國百城新建商品住宅價格指數，其中，廈門4月新建住宅平均價格為23847元/平方米，穩(wěn)居全國第4，僅次于深 圳(50354元/平方米)、上海(39394元/平方米)、北京(36175元/平方米)。廈門房價已經連續(xù)17個月位居全國第四，直追北上深。4月廈 門房價環(huán)比上漲5.7%，漲幅居全國第4位；同比上漲13.35%，漲幅排名也是全國第4。目前廈門島內的新樓盤價格已普遍在5萬元以上。
與廈門相似的還有珠海和�？谶@兩個南方海濱城市。比如珠海GDP位列全國第98位，但房屋市值高居全國第18位。珠海城市雖小，但房價已位列全國第一方陣。最新的百城房價數據顯示，4月珠海以15677元/平方米的住宅均價位居全國房價第9，房價漲幅也位居全國第八。
廈門、珠海、�？诘瘸鞘幸�(guī)模不大的南方海濱城市，由于環(huán)境不錯、氣候宜人，吸引了大量的外來人口進入，不少北方人尤其是東北人選擇到這些城市置業(yè)過冬或養(yǎng)老，因此這些城市的房價也都在比較高的水平。
中 西部的城市中，合肥、鄭州等城市由于今年以來房價快速上漲，房屋的市值也比較高。尤其是經濟總量位列全國第28位的合肥，房屋市值高居第14位。進入2月 份以來，合肥房價漲幅較大，政務區(qū)房價兩個月平均上漲了6000元/平方米，合肥也由此成為今年以來房價上漲最快的中西部城市。
制造業(yè)城市分化明顯
也 有一些城市房屋市值排名明顯低于GDP的排名。這類城市主要包括兩部分，一類如沈陽、長春等城市。這些城市主要位于能源重化工業(yè)省份，近幾年隨著能源價格 的走低，這些地區(qū)的經濟受到很大影響，人口流入較為緩慢，甚至停滯。在這樣的情況下，房地產市場去庫存任務十分艱巨，沈陽、長春等省會的房價甚至趕不上浙 江、福建的很多縣城。
另一類房屋市值排名明顯低于城市GDP排名的是一些傳統(tǒng)勞動密集型制造業(yè)城市，比如常州、無錫、泉州等。無錫經濟總量高居全國第13，但房屋市值位居第28；泉州經濟總量第23，但房屋市值位列第55；常州經濟總量第33，房屋市值位列第40。
無錫、泉州等傳統(tǒng)制造業(yè)明星城市的房屋市值比較小，也跟產業(yè)結構有關。中原地產首席市場分析師張大偉說，以勞動密集型制造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由于收入比較低、流動性比較強，因此并沒有轉化為有效的購買力，房價也比較低。
廈門大學經濟學系副教授丁長發(fā)對《第一財經日報》稱，由于目前國內各類成本問題和國內外市場約束，制造業(yè)非常不景氣。近幾年這些制造業(yè)城市的經濟和財政增速都已放緩�！爸圃鞓I(yè)要在有利潤的情況下進行招工，工資水平不可能太高。”
不 僅如此，這些勞動密集型城市的相當一部分中高端購買力，還會流向周圍的行政等級更高、以第三產業(yè)為主的中心城市。比如在民營經濟發(fā)達的泉州，經商群體十分 龐大，很多人選擇到城市建設、公共服務等資源更好的廈門置業(yè)。因此上述城市在庫存高企、購買力流失的情況下，房價保持在較低水平，房屋市值也比較低。
但并不是所有的傳統(tǒng)勞動密集型城市的房屋市值排名都會低于GDP排名，比如東莞和蘇州，這兩個城市的房屋市值排名就高于GDP的排名。尤其是東莞，經濟總量位列全國第21，但房屋市值高居全國第11。
東莞和蘇州近年來經濟轉型步伐不斷加快，產業(yè)結構調整升級取得了明顯的成效。但更為重要的原因還在于，自去年以來，隨著一線城市房價不斷高漲，不少購買力外溢去了周邊的二線城市，比如東莞，有相當大一部分的購買力來自深圳；蘇州則有相當大的一部分購買力來自上海。
與東莞、蘇州類似，得益于一線城市購買力外溢的城市還有不少，比如珠三角的惠州和中山，北京周邊的廊坊。廊坊GDP總量位列全國第81位，但房屋市值高居全國第33，北京購買力外溢，廊坊房屋市值水漲船高。
數據來源：中國房價行情平臺，各地統(tǒng)計局)