發(fā)布時間：2016-6-17 15:01:59來源：樓市參考
中國樓市非常獨特，它有很多深藏不露的秘密，猶如面帶微笑的蒙娜麗莎。
比如：房價首先是一種貨幣現(xiàn)象，是央行決定房價，而不是開發(fā)商決定房價；
再比如：對于一個城市、一個地區(qū)來說，不是GDP決定房價，而是吸納的資金總量和人口增量決定房價。
今天，我還想告訴大家一個秘密：在中國，雖然你買房子的時候設(shè)定的按揭時間不盡相同，可能是20年、25年或者30年，但你真正有壓力的供樓期只有10年。
那些盡量拉長供樓期的人是聰明的，但遺憾的是，很多人都會選擇提前還款，他們被表面上多付的“利息支出”嚇壞了。
中國開始有商品房按揭貸款服務(wù)，是在上世紀(jì)九十年代，但不同的城市出現(xiàn)的時間不盡相同。2012年12月，北京晨報就報道了北京第一批貸款人結(jié)束房奴生活的消息，現(xiàn)在看來還非常有意思。報道里提供了兩個案例：
案例一：
一位叫王新的女士，2002年在北京北二環(huán)某小區(qū)購買了一套三居室。當(dāng)時房子全款30多萬元，自己與父母湊了約20萬元的首付，再向銀行貸款10多萬元，一貸就是10年。而當(dāng)時每月還款大約1000多元，這占到了王新當(dāng)時月工資的多一半，王新一心只想“趕緊還完”。
如今（2012年）這套房子的身價如今已經(jīng)漲到500多萬元，月租金可達(dá)到8000多元。
案例二：
2001年5月，顏潔在北京買了屬于自己的第一套房。據(jù)她回憶，當(dāng)時是用公積金貸了34萬元，20年期，每月還款2100至2200元之間。
“那時候貸款買房心里都不踏實，睡覺還在想欠著銀行的錢。”顏潔告訴記者，2004年下半年到2005年上半年，身邊很多人都提前還清了房貸，包括自己的弟弟。
看到房子好租，顏潔下了再買一套房的決心�！暗也幌朐俦迟J款，就選了一個夠全款付的小戶型。看著姐姐坐拿租金，顏潔的弟弟十分后悔提前還貸，“還不如買套房呢”。
北京晨報采訪的這兩個人，都不算最早的按揭貸款人，在廣東省大約在1993年前后就有了這種服務(wù)。從上述兩個案例我們可以清楚地看到，當(dāng)年的按揭貸款的確對購房者構(gòu)成了巨大困擾和壓力，但10年之后，這點錢已經(jīng)不算什么了。如果是20年之后，更是如此。
為什么會這樣？原因很簡單，貨幣在貶值，你的收入也在上升。
人民幣的購買力在純粹計劃經(jīng)濟(jì)年代（1978年之前，公私合營之后），是常年維持不變的，那個時代不存在貨幣超發(fā)，往往出現(xiàn)通縮。但改革開放以后，貨幣超發(fā) 就成為常態(tài)，中國的貨幣供應(yīng)量增速在2012年之前，平均比GDP增速快10個百分點。換句話說，假如GDP沒有水分，人民幣購買力平均每年貶值10%。
這樣，我們很容易算出：100元人民幣的購買力，10年之后就只剩下35元；20年之后就只剩下了12元；30年之后，就只剩下了4塊錢。
換句話說，如果你買了一套房子，做了30年的按揭，每月還款1萬元。如果M2增速超過GDP增速平均每年在10個百分點，那么10年之后你每月實際還款金額，只相當(dāng)于按揭時候的三分之一，也就是每月3500元了。
這僅僅是“貨幣超發(fā)帶來的通脹因素”對房子的影響，如果你選擇在行政級別高的、有人口增量、資金匯聚能力的城市買房，你的房價還會以超過通脹的速度上升，房租也是。到那時，你的收益將非�？捎^。上面北京晨報的兩個例子，已經(jīng)告訴我們了。
關(guān)鍵問題是：這種情況，在未來還會繼續(xù)上演嗎？
我覺得至少20年內(nèi)沒有問題。原因很簡單，第一，中國的城鎮(zhèn)化率目前只有56%，城鎮(zhèn)化只進(jìn)行了半程；第二，目前中國貨幣仍然超發(fā)，M2增速仍然比GDP增速快6到7個百分點，但這是GDP沒有擠水分情況下的差距。
即便按照M2增速（發(fā)鈔速度）比GDP增速（創(chuàng)造財富速度）每年快7個百分點計算，100元人民幣的購買力，也會在10年、20年、30年之后，分別貶值為：48元、23.4元、11元。
也就是說，如果選擇等額本息還款方式，在經(jīng)過10年按揭之后，你的實際經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)就減少了一半；經(jīng)過20年按揭之后，你的實際負(fù)擔(dān)只有最初的四分之一了。到了30年按揭期的最后一年，你的負(fù)擔(dān)只有最初的九分之一了。
由此可見，對于絕大多數(shù)正常家庭來說，買房子真正有壓力的按揭期只有最初的10年，以后的歲月將非常輕松。
那 種“買一套房子，當(dāng)一輩子房奴”的說法，完全是危言聳聽的謊言。那種把買房子跟“詩與遠(yuǎn)方”對立起來的人，也基本上是嘩眾取寵之輩。想想海子是怎么說的 吧，“面朝大海、春暖花開”的前提是：我有一所房子！而這套房子，其實只用你負(fù)擔(dān)前10年。這就是中國式通脹的好處，他是買房者的蜜糖，是不買房者的噩 夢。
所以，想買房子的家庭，只要算好最初幾年的現(xiàn)金流和償付能力，以及工作穩(wěn)定程度就可以了，太遠(yuǎn)的事情誰也看不清楚。但有一點是肯定的：所有的紙幣都是不斷貶值的，人民幣這樣，美元、英鎊、歐元也好不到哪里去，至于盧布、越南盾更是扶不起的阿斗，房子是鋼筋混凝土做的，只要選對城市和地段，會比紙幣堅挺得多。
雖然這輪房地產(chǎn)政策牛市正接近尾聲，但不意味著中國房地產(chǎn)會崩潰。因為即便到了最危險的時候，中國也可以在資產(chǎn)價格（比如房價）和匯率之間做出二選一。
匯率顯然是最容易被犧牲的，而資產(chǎn)價格必須維持。因為資產(chǎn)價格關(guān)聯(lián)著金融系統(tǒng)的安危，影響社會就業(yè)和社會穩(wěn)定。當(dāng)然了，這是中國房價的另外一個秘密，這個秘密就連很多磚家、叫獸窮盡一生都整不明白。