地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”：不創(chuàng)新任何一家房企都有可能死去
發(fā)布時(shí)間：2016-6-24 14:29:11來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院
行走在一片曠野上，前不見(jiàn)古人，后不見(jiàn)來(lái)者，漫天黃沙，眼前沒(méi)有現(xiàn)成的路。往前走，有流沙和沼澤等陷阱；往后退，土地越來(lái)越貧瘠……
2016年5月，任正非說(shuō)華為已經(jīng)進(jìn)入無(wú)人區(qū)，“感到迷茫，找不到方向�！比A為的瓶頸在于“沒(méi)有理論突破，沒(méi)有技術(shù)突破，沒(méi)有大量的技術(shù)積累，是不可能產(chǎn)生爆發(fā)性創(chuàng)新的。”
明源君認(rèn)為，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”：中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模已經(jīng)找不到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿；沒(méi)有任何國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和理論可以解釋中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前的狀況；中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去幾十年快速增長(zhǎng)的動(dòng)力也正在逐漸失去。
當(dāng)前的局面是一個(gè)全新的局面，找到新的動(dòng)力是迫在眉睫的事情。如果只顧眼前利益，不進(jìn)行創(chuàng)新研發(fā)，任何一家房企都有可能死去。
地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”的4個(gè)標(biāo)志
中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“無(wú)人區(qū)”有以下一些標(biāo)志：
一萬(wàn)科等成為世界最大房企后，要找到新的學(xué)習(xí)標(biāo)桿已經(jīng)很難
全國(guó)有很多房企以萬(wàn)科為標(biāo)桿。而萬(wàn)科自己的標(biāo)桿，先是索尼，后是新鴻基，最后又換成帕爾迪。但是，當(dāng)萬(wàn)科成為世界最大的房企之后，他還可以通過(guò)對(duì)標(biāo)來(lái)獲得發(fā)展嗎？明源君認(rèn)為很難。
萬(wàn)科近兩年面對(duì)的一些危機(jī)和困境，業(yè)界都知道。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些危機(jī)都是嶄新的，只有他自己去面對(duì)，而無(wú)法從前人那里找到答案。
全國(guó)學(xué)萬(wàn)科，萬(wàn)科學(xué)誰(shuí)呢？只能自己進(jìn)行創(chuàng)新。
二人口紅利、貨幣超發(fā)、城鎮(zhèn)化等“黃金10年”的真正動(dòng)力，逐漸消失或減弱，必須要找到新的發(fā)展動(dòng)力
任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展，都需要?jiǎng)恿�。中�?guó)地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去的發(fā)展，主要?jiǎng)恿τ腥齻�(gè)：1、人口紅利；2、貨幣的放水和超發(fā)；3、城鎮(zhèn)化比例的提高。下面分別論述。
1、人口紅利將喪失，已經(jīng)成為共識(shí)。
中國(guó)的勞動(dòng)力總量在2015年之后可能會(huì)出現(xiàn)下降，到2025年會(huì)降到10億人。購(gòu)房適齡人口，2015、2016年將達(dá)到峰值。25歲到49歲之間的人口，2010年為5.47億，2015年達(dá)到5.68億頂峰，從2018年開始加速下滑，2020年降到5.43億，2025年降到5億。其中城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口，2012年為3.28億，2016年達(dá)到3.35億峰值，2020年降到3.14億，2030年到2.5億。
而農(nóng)村進(jìn)城的“勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移”，有模型認(rèn)為2017年前每年可以轉(zhuǎn)移2000萬(wàn)，2020年下降到1000萬(wàn)，2030年下降到400萬(wàn)。20——30歲的適婚年齡女性也將在2015年之后逐漸下降，我國(guó)年結(jié)婚對(duì)數(shù)上升最快是2005--2009年，年增速10% ，此后3年年增速平均值下降至4.4%，
我國(guó)家庭規(guī)模的小型化過(guò)程也已經(jīng)在接近尾聲，這意味著：靠家庭小型化來(lái)獲得家庭數(shù)量增長(zhǎng)的模式，也已經(jīng)快要結(jié)束了。
2、貨幣超發(fā)這種超常動(dòng)力，一去不復(fù)返
我們看一下下面這張圖，就明白貨幣超發(fā)的情況。
貨幣超發(fā)的一部分進(jìn)入了樓市，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
不過(guò)，這種大水漫灌的情況一去不復(fù)返了。2016年有兩個(gè)事實(shí)可以說(shuō)明這一點(diǎn)：
（1）“權(quán)威人士”通過(guò)人民日?qǐng)?bào)發(fā)聲，指出“即使方向正確、政策對(duì)路，一旦用力過(guò)猛，不但達(dá)不到預(yù)期目的，還會(huì)釀成風(fēng)險(xiǎn)。比如，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取�！�
（2）國(guó)家發(fā)展改革委、交通運(yùn)輸部聯(lián)合印發(fā)《交通基礎(chǔ)設(shè)施重大工程建設(shè)三年行動(dòng)計(jì)劃》。《行動(dòng)計(jì)劃》指出，2016—2018年，擬重點(diǎn)推進(jìn)鐵路、公路、水路、機(jī)場(chǎng)、城市軌道交通項(xiàng)目303項(xiàng)，涉及項(xiàng)目總投資約4.7萬(wàn)億元。這種定向的基礎(chǔ)設(shè)施投資與之前的“4萬(wàn)億”完全不同，不會(huì)進(jìn)入樓市，可以預(yù)計(jì)，這種狀態(tài)將是常態(tài)。
3、城鎮(zhèn)化可能還將繼續(xù)，但速度已經(jīng)放緩
關(guān)于城鎮(zhèn)化，有專家認(rèn)為已經(jīng)接近完成，也有人認(rèn)為還差很遠(yuǎn)。觀點(diǎn)不同的原因是后者認(rèn)為城鎮(zhèn)化的面積雖然很大，但很多并沒(méi)有質(zhì)量，大量是劣質(zhì)房屋，需要重來(lái)。但是在空地上修房的速度畢竟快，舊改畢竟慢，所以中國(guó)城鎮(zhèn)化速度將放緩也是不爭(zhēng)的事實(shí)。
三房?jī)r(jià)收入比、房屋租售比等數(shù)字已經(jīng)變態(tài)，沒(méi)有人知道安全的邊界在哪里。
國(guó)際上判斷房?jī)r(jià)是否安全，本來(lái)是有標(biāo)準(zhǔn)的，國(guó)際上一般認(rèn)為3-6倍比較合理，超過(guò)8—10倍就危險(xiǎn)了�？晌覈�(guó)的房?jī)r(jià)收入比大家可以看下下圖。
更吊詭的是，在紅線以上的城市反而是2016年最火爆的城市，大家不認(rèn)為這些城市最危險(xiǎn)，反認(rèn)為這些城市最安全。
再來(lái)說(shuō)說(shuō)租售比，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為，合理的靜態(tài)租賃回報(bào)率應(yīng)該為4%-6%。
而目前中國(guó)主要城市的靜態(tài)租賃回報(bào)率為2.6%，一線城市在2%左右，甚至低于2，也就是說(shuō)60年的租金才夠買房成本。從某種角度來(lái)說(shuō)這是一個(gè)非理性的選擇，但是這種情況也持續(xù)多年了。
還有空置率，國(guó)際上的標(biāo)準(zhǔn)是：空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。2013年中國(guó)全國(guó)城鎮(zhèn)家庭住房空置率高達(dá)22.4%，其中六大城市重慶、上海、成都、武漢、天津、北京的空置率分別為25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。2015年6 月4 日，騰訊發(fā)布《2015 年5 月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，其調(diào)查結(jié)果顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。空置率無(wú)法解釋近年中國(guó)一線城市和強(qiáng)二線城市的房?jī)r(jià)變化。
四房地產(chǎn)大周期在我國(guó)已經(jīng)被證明不成立，樓市成了無(wú)法預(yù)測(cè)的市場(chǎng)。
許多國(guó)家的樓市，都遵循18年周期率。即：房?jī)r(jià)先上漲7年，然后經(jīng)歷5年的快速上漲，最后是2年的瘋狂，最后是4年左右的下降。
美國(guó)1870年來(lái)的8個(gè)周期，分別是18年、18年、20-22年、21年、10年、18年、18年、17年。
而英國(guó)在1776--2010年期間，出現(xiàn)了非常典型的眾多的18年周期。
日本1974年開始為期3年的調(diào)整，到1991年泡沫破裂，正好18年。
中國(guó)香港房地產(chǎn)1985年復(fù)蘇，1997年金融危機(jī)下破裂，2003年再次復(fù)蘇，正好歷時(shí)18年。
之前，明源君曾經(jīng)嘗試用上述理論解釋中國(guó)樓市，認(rèn)為如果考慮到2008年前后的金融危機(jī)和“4萬(wàn)億”，加以變通。那么，2014年1月可能將開始一個(gè)長(zhǎng)達(dá)4年的下降周期，到2017年年底走完一個(gè)完整周期，歷時(shí)19.5年。但現(xiàn)在來(lái)看，這一解釋似乎行不通。
有些“失敗”的創(chuàng)新，其實(shí)只是不習(xí)慣持續(xù)投入
沒(méi)有標(biāo)桿可以學(xué)習(xí)、沒(méi)有現(xiàn)成理論可以解釋、之前的動(dòng)力逐漸喪失，中國(guó)地產(chǎn)要走出“無(wú)人區(qū)”，需要大量的創(chuàng)新研發(fā)。
近些年，一些房企對(duì)創(chuàng)新淺嘗輒止，一看不能迅速賺錢，就又退回到自己過(guò)往熟悉的盈利模式里。這是一種鴕鳥式的安全，因?yàn)槲C(jī)并不會(huì)因?yàn)槟愕耐丝s就不到來(lái)。
而且一些房企的考核模式也是有問(wèn)題的，每個(gè)部門都要考慮當(dāng)年收入支出的問(wèn)題，如果一種產(chǎn)品短期沒(méi)有看到效益，就不會(huì)再投入。但是就和任正非說(shuō)的一樣，沒(méi)有基礎(chǔ)性的研發(fā)，就沒(méi)有上層產(chǎn)品的創(chuàng)新。地產(chǎn)行業(yè)也不例外。
明源君認(rèn)為，現(xiàn)在的局面和以往完全不同，一種新模式，一年兩年不賺錢很正常，那是一種能力的積累，等到這種模式能賺錢的時(shí)候，你再想進(jìn)入就進(jìn)不去了。
之前的時(shí)間投入，其實(shí)構(gòu)成了一種護(hù)城河。
明源君下面舉例來(lái)說(shuō)幾個(gè)需要長(zhǎng)期投入積累的領(lǐng)域，以及通過(guò)投入能獲得什么。
一養(yǎng)老地產(chǎn)
明源君認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)在中國(guó)水土不服，有政策因素、客戶習(xí)慣因素、工作人員心理因素等原因。
政策終會(huì)變化、客戶習(xí)慣問(wèn)題隨著老人觀念的變化也會(huì)解決。
養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，在于產(chǎn)品的體系和服務(wù)的體系。
產(chǎn)品體系的核心在于設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)能夠隨著不同的需求而變化。
而服務(wù)，則是一種讓人感到舒服的由服務(wù)人員構(gòu)成的體系。
服務(wù)習(xí)慣的養(yǎng)成需要時(shí)間，不是一朝一夕可以得到的。
這種體系，靠砸錢不可能獲得。等到市場(chǎng)好的時(shí)候再做養(yǎng)老地產(chǎn)，已經(jīng)來(lái)不及了。
二醫(yī)療地產(chǎn)
明源君現(xiàn)在看到的醫(yī)療地產(chǎn)最成功的模式，是新加坡的一家房企，他們的醫(yī)療綜合體內(nèi)，有大量名醫(yī)入駐，形成品牌。
最終醫(yī)生認(rèn)為進(jìn)入該綜合體是榮耀，而病人去那里看病都覺(jué)得放心。綜合體自然很好出租、租金也很高。
這種品牌的養(yǎng)成，是逐漸發(fā)展起來(lái)的，不可能靠砸錢短期獲得。
三社區(qū)服務(wù)，比如O2O
大家都想賺70年的錢，搞社區(qū)服務(wù)，但隨著一大批O2O的死亡，又有很多房企覺(jué)得這個(gè)事情不靠譜。
明源君認(rèn)為，最大的問(wèn)題在于，過(guò)去地產(chǎn)商賺錢太容易了，以至于大家認(rèn)為這個(gè)模式短期就可以見(jiàn)到效果。
社區(qū)O2O首先培養(yǎng)的是客戶的一種消費(fèi)習(xí)慣，當(dāng)然需要長(zhǎng)期養(yǎng)成；而社區(qū)服務(wù)也是一種習(xí)慣的養(yǎng)成。
消費(fèi)習(xí)慣、服務(wù)習(xí)慣的養(yǎng)成，都需要時(shí)間積累，成為傳統(tǒng)。
這兩種習(xí)慣和整個(gè)IT系統(tǒng)的無(wú)縫對(duì)接，是需要不斷迭代更新的。
四AR+地產(chǎn)
AR的技術(shù)，未來(lái)可能會(huì)普及，也可以購(gòu)買獲得，但AR最核心的東西，可能在于內(nèi)容本身。
內(nèi)容涉及素材的積累、涉及藝術(shù)，還要與地產(chǎn)產(chǎn)品相搭配、同時(shí)不引起客戶的反感。這也是需要長(zhǎng)期研發(fā)才能獲得的能力。
五文旅地產(chǎn)
大家很羨慕迪斯尼吧？不但自己賺錢，周邊房子都大漲。
迪斯尼的成功，在于各種卡通形象和故事的長(zhǎng)期積累，這些IP吸引著人們。
文旅地產(chǎn)要取得真正的成功，也得建立自己的IP，這也絕對(duì)不是一朝一夕可以形成的。
