發(fā)布時間：2016-6-24 15:52:48來源：第一財經(jīng)日報
房價節(jié)節(jié)高之后，二線城市也面臨著政策收緊的壓力。今年以來二線樓市“四小龍”中房價上漲最猛的合肥也要出手了。
據(jù)合肥媒體報道，6月21日，合肥市土地管理委員會召開第五次主任會議，合肥房產(chǎn)局、招商局、土地局、財政局等20多部門參加會議，明確合肥不會出臺限購政策，但會出臺差別化信貸政策，如首付門檻提高，地王一個月內(nèi)付清地款等。
合肥房價中西部最高
此次政策收緊的一大內(nèi)容是實施差別化信貸政策，居民家庭首套房(未購置過)申請商貸最低首付比例仍為25%。部分情形下，申請商貸首付款比例提升至40%或60%。
在土地供應(yīng)方面，“合肥市2016年下半年每月居住用地供應(yīng)面積原則上不少于1000畝”、“實行差異化供地政策，在住房價格較高、波動較大區(qū)域，增加用地供應(yīng)”。此外，合肥將提升居住用地競買保證金至不低于參考總價的50%、“縮短居住用地的土地出讓金繳納時限”、“取得用地價格超過當?shù)貧v史最高成交單價(或樓面地價)的，房企須在合同簽訂后1個月內(nèi)一次性付清”。
中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉對《第一財經(jīng)日報》稱，合肥政策收緊意味著，過去全面寬松的趨勢不再，在市場分化的基礎(chǔ)下，調(diào)控政策將明顯分化，托底蓋帽開始出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策。未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到“一城一策”。
值得注意的是，合肥也成為新一輪樓市調(diào)控中第一個政策收緊的中西部城市。自去年底以來，合肥房價快速上漲，與廈門、南京、蘇州三個沿海發(fā)達城市被媒體并列為二線樓市“四小龍”。
根據(jù)中國房價行情平臺的數(shù)據(jù)，5月份，合肥的房價均價達到11503元/平方米，房價已經(jīng)超過武漢，成為中西部地區(qū)房價最貴的城市。在增速方面，5月房價同比增長了47.69%，僅次于深圳，位居全國第二。若按行政區(qū)來看，合肥的經(jīng)開區(qū)增速達到了49.68%，包河區(qū)增長了49.01%，蜀山區(qū)增長了48.52%。這三個區(qū)都在合肥中心區(qū)的南部，向著巢湖的方向。
《全國70城住房庫存報告》顯示，合肥房地產(chǎn)市場的庫存去化周期僅為2個月。而易居研究院智庫中心《全國70城住宅價格指數(shù)報告》顯示，合肥房價近幾個月均在全國前二的位置，房價上漲壓力異常大。
房價過高對制造業(yè)不利
盡管近年來合肥經(jīng)濟的快速發(fā)展和發(fā)展前景是合肥房價上漲的重要支撐，但房價上漲過快、過高反過來可能影響到當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展。
自2008年金融危機以后，隨著沿海的勞動力和土地等各種成本要素的提高，沿海的大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到中西部地區(qū)，其中，長沙、重慶、武漢、合肥等省會城市(直轄市)成為沿海制造業(yè)巨頭落腳的重要基地，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移落戶的同時，這些城市經(jīng)濟快速發(fā)展，成為近年來我國經(jīng)濟發(fā)展最快的城市。
例如，2015年，合肥經(jīng)濟總量超過福州和長春，位居全國省會城市第十二位，十年來趕超了8個省會城市，這其中，沿海產(chǎn)業(yè)的制造業(yè)轉(zhuǎn)移落戶是經(jīng)濟高速發(fā)展的一大因素。
由于緊鄰長三角經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、承東啟西的地理位置、較低的綜合成本、良好的高教資源以及安徽充足的勞動力資源等優(yōu)勢，加上皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)的獲批和建設(shè)，作為該示范區(qū)的核心城市，合肥吸引了美菱、榮事達、海爾、格力、長虹、美的、華凌、三洋等家電巨頭落戶，并一舉發(fā)展成為全國最大的家電制造業(yè)基地。
制造業(yè)的發(fā)展壯大對合肥區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展至關(guān)重要。合肥市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2015年全年生產(chǎn)總值(GDP)5660.27億元，按可比價格計算，比上年增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值263.43億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3097.91億元，增長10.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2298.93億元，增長11.0%。盡管第三產(chǎn)業(yè)增速較快，但就總量而言，二產(chǎn)仍占據(jù)合肥GDP的55%，對合肥區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展十分重要。
而且，與東部沿海地區(qū)的北上廣深和杭州、廈門等一二線城市逐漸依靠三產(chǎn)拉動不同，在未來相當長的一段時間內(nèi)，合肥仍需要通過二產(chǎn)的發(fā)展，逐步做大城市經(jīng)濟和人口規(guī)模，帶動安徽的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進程。
數(shù)據(jù)顯示，作為一個戶籍人口接近7000萬的農(nóng)業(yè)大省，目前安徽城鎮(zhèn)化率仍明顯低于全國平均水平，工業(yè)化和城鎮(zhèn)化仍有很大的空間。2015年安徽城鎮(zhèn)化率低于全國5.6個百分點，居全國第22、中部第5位。作為安徽的單極核心城市，省會合肥將起到非常重要的帶動作用。
但目前合肥主城區(qū)人口僅為330多萬，在中西部城市中不僅遠不如武漢、成都、重慶、西安，也不如鄭州、長沙、昆明等城市。也就是說，未來通過工業(yè)化進程的加快，才能帶動合肥城市經(jīng)濟的做大做強，從而提升整個安徽的城鎮(zhèn)化水平。
上海易居智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進對本報分析，制造業(yè)的發(fā)展需要一個較低的綜合成本環(huán)境。房價上漲過快、房價過高，盡管地王頻出，政府賣地收入賺得盆滿缽滿，但同樣也會造成房租等各種生活成本的提高，進而會阻擋年輕人流入的步伐，從而影響當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展。
與合肥同類型的中西部城市如長沙、重慶等，近年來經(jīng)濟高速發(fā)展，也是得益于制造業(yè)的快速發(fā)展。而重慶、長沙等地供應(yīng)充足，房價一直維持在較低的水平，為實體制造業(yè)發(fā)展提供了較好的外部綜合成本環(huán)境。一旦合肥房價上漲過快、過高帶來綜合成本高企，那么未來合肥在與同類型中西部城市的競爭中就可能處于不利的位置。
合肥也已意識到了這種風(fēng)險。合肥市主要領(lǐng)導(dǎo)近期表示，合肥房地產(chǎn)要加強調(diào)控，防止過快增長。否則，房價抬高了城市門檻，無形中也影響城市的競爭力。
在信貸收緊的同時，合肥正在積極加大土地供應(yīng)的力度，嚴控土地溢價。嚴躍進認為，信貸收緊是合肥樓市調(diào)控的一個關(guān)鍵性標志，二線城市政策收緊或由此開啟。信貸收緊必然帶來市場交易的下滑，對于房價的抑制有積極的作用。信貸收緊、市場降溫后，也為后續(xù)增加樓市供應(yīng)、穩(wěn)定房價提供了緩沖時間。