上半年全國205宗地王 揭秘地王“批量制造”內(nèi)幕
發(fā)布時間：2016-7-8 17:07:56來源：新浪房產(chǎn)
隨著地王的頻繁出現(xiàn)，今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，但地價依然一路走高，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國涌現(xiàn)205宗地王，6月的地王數(shù)目已再次刷新歷史紀(jì)錄。而在205宗地王里，央企和國企占據(jù)了半壁江山。
業(yè)內(nèi)人士透露，地王如此“批量制造”事出有因，部分地王是通過“協(xié)商摘牌”，事后退款的形式人為制造的，而許多時候房企為了自己附近的樓盤價格升高，會故意哄抬土地價格等。
6月29日，合肥首次采用網(wǎng)上拍賣的方式對19幅經(jīng)營性用地進(jìn)行出讓，其中絕大部分是宅地或商住地塊，總出讓面積1826畝。雖然首次采用了網(wǎng)拍方式，但各房企拿地依然亢奮，3個多小時內(nèi)刷新4個地王，以濱湖為代表的多個區(qū)域樓面價接近2萬元/平方米。
6月地王數(shù)刷新歷史紀(jì)錄
這只是地王潮的一個小小縮影。
統(tǒng)計顯示，截至6月29日，今年全國已出現(xiàn)205宗單宗超過10億元的高總價地塊，51宗超過30億元的高總價地塊，3宗超過100億元的高總價地塊。144宗溢價率超過50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價率超過100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。
隨著地王的頻繁出現(xiàn)，今年上半年，部分地區(qū)已經(jīng)出臺地產(chǎn)調(diào)控措施，但地價依然一路突飛猛進(jìn)，地王誕生的速度并無降低，反而上升。
中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，若以溢價率40%，地塊成交額超過5億元來劃分地王，此外部分城市的10億元+地王也計算進(jìn)入，在5月全月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中合計有69宗地王，在6月再次刷新了這一歷史紀(jì)錄，全國合計出現(xiàn)了73宗地王。
在此次“地王潮”中，央企和國企擔(dān)任的角色不可或缺。
央企國企搶得半數(shù)地王
6月29日上午，上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊進(jìn)行公開土地拍賣。最后經(jīng)過多輪競拍，中糧地產(chǎn)以24.4億元摘得土地，樓板價35744元/平方米，溢價率235.62%。
中糧地產(chǎn)為中糧集團(tuán)有限公司控股子公司，為典型央企，而此前，首創(chuàng)地產(chǎn)等央企、國企已經(jīng)在土地市場上嶄露頭角，數(shù)據(jù)顯示，在200余宗“地王”中，央企、國企獲得的比例多達(dá)106宗，占比達(dá)54%。
>>>預(yù)測
地價走高 或增加房價上漲壓力
從城市分布來看，二線城市地王數(shù)量已經(jīng)全面超過一線。分別為蘇州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、廣州9宗。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年是中國地王最密集的年份，三高地塊普遍出現(xiàn)在一、二線城市，高總價、高單價、高溢價率地塊持續(xù)刺激房地產(chǎn)市場。地價超過房價已經(jīng)從一線城市蔓延到二線城市，對后市房地產(chǎn)市場帶來巨大風(fēng)險。
以北京為例：北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億元，而截至2016年6月16日，銷售額只有224.8億元。
而從地王的平均成本價看，樓面價平均高達(dá)3.8萬元，按照基本成本測算，銷售價格需要在6萬元左右。
“目前北京的房價銷售均價在3.5萬元左右，這部分地王入市的難度依然非常大。對于這個1919.38億地王來說，未來3年如果銷售額不到2000億元以上，很可能出現(xiàn)部分項目的資金鏈風(fēng)險�！睆埓髠フJ(rèn)為，對于一、二線城市來說，未來一年房價不漲超50%，拿了地王的企業(yè)都將面臨入市難題。
“樓面價超過房價已成為常態(tài)。已經(jīng)出現(xiàn)了遍地地王的現(xiàn)象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現(xiàn)，未來房價很難不受到影響�！�
不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，盡管如此，“下半年土地市場依然會熱，尤其從近期上海土地出讓的情況看，開始注重對住宅用地的供應(yīng)，或者說純住宅用地的供應(yīng)，這樣一個思路在下半年會延續(xù)。而且部分房企土地資源本身不足，所以依然會有積極補(bǔ)倉的需求。當(dāng)然地價也會有一個上漲的可能。”
地王“批量制造”揭秘
內(nèi)幕一：“協(xié)商摘牌”事后退款造地王
“現(xiàn)在很多地王都是為了拉高地價而被刻意造出來的�！�
一位房地產(chǎn)資深業(yè)內(nèi)人士對記者坦言，“協(xié)商摘牌，內(nèi)定摘牌人，協(xié)商價格，高出部分退還，事實上房企并不一定為此付出了那么高的價格�！�
除了退款之外，部分土地還會捆綁上一些小的項目，從而增加其價值，“比如捆綁PPP項目、附送城建項目、附送小地塊等等，很多都是買一送三、送四、送五，不這樣，人家是不會投的�！痹摌I(yè)內(nèi)人士直言。
同時，上述業(yè)內(nèi)人士也直言，舉牌后退款確實涉及到利益輸送的問題。
內(nèi)幕二：部分地王不為賺錢僅為“帶動周邊”
另一位房企人士也直言，地王并不一定為了賺錢，很多地方政府造出地王只是為了帶動周邊。
“一塊地拿出來，周邊在售小區(qū)的開發(fā)商會自覺去陪標(biāo)，一起叫高地價，給外人顯示出爭奪地價的樣子�！倍@樣一塊地王拍出，周邊小區(qū)的房價自然會水漲船高。
此前，也有全國性房企的管理層在搶地大戰(zhàn)落敗之后，對記者輕松地表示：“我們有自己的拍地策略，最終雖然這塊地并沒有被我們收入囊中，但是間接可以帶動我們在當(dāng)?shù)氐男卤P銷售�！�
而另一位業(yè)內(nèi)人士則表示，用新地王為老地王“解套”是房企的慣用策略，高地價可以反哺周邊的房價。
不過，其也直言，最終房企是否能順利回款還是要靠購房者買單，爭相高價拿地的房企是否能被下一輪“地王”解救，依然是個未知數(shù)，風(fēng)險很大。
內(nèi)幕三：國企央企猛拿地王為財務(wù)增值
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，全國在一二線城市出現(xiàn)地王潮的根本原因還是，資金潮下的資產(chǎn)荒。而這一“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，在國企央企之中表現(xiàn)得尤為明顯。
“為何現(xiàn)在地王都是國企？因為利率便宜，國企舉債成本低，同時賬上現(xiàn)金多，無處可投，另外一個是財務(wù)上權(quán)益可以增值。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對記者透露。
其表示，據(jù)其了解，目前國企手上資金特別多，“好多國企手上都捏著兩三百億元，必須要投出去，而房地產(chǎn)無疑是相對安全又可以增值的資產(chǎn)�！�