發(fā)布時(shí)間：2016-7-8 17:11:53來源：金時(shí)投資
近日國土資源部召開視頻會(huì)議，安排部署土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善工作，并給各地下發(fā)了《土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》(下稱《調(diào)整方案》)。
對(duì)北京、上海、天津這些一線城市，可謂是一顆重磅“炸彈”！
為何這么說？ 按照《調(diào)整方案》，北京天津和上海三地2020年的耕地保有量指標(biāo)，均大幅降低。
北京：原需保有21.47萬公頃耕地，現(xiàn)在為11.07萬公頃；
天津：原需保有43.73萬公頃耕地，現(xiàn)在為33.40萬公頃；
上海：原需保有24.93萬公頃耕地，現(xiàn)在為18.80萬公頃。
1平方公里等于100公頃，1公頃等于1萬平方米。所以，我們可以計(jì)算出來，北京、天津各增加了大約1000平方公里的建設(shè)用地，上海增加了大約600平方公里。從京津滬的耕地?cái)?shù)字看，北京這一次就釋放了全部耕地的一半，上海、天津釋放了四分之一。
這簡直是雪中送炭！雖然減少的耕地不一定都轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟就表示，新釋放的土地指標(biāo)，還有公共設(shè)施、道路、橋梁等很多用途。但這也極大緩解了京津滬，特別是京滬建設(shè)用地短缺的局面！
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截止6月28日，全國已經(jīng)出現(xiàn)了200宗地價(jià)超10億的高總價(jià)地塊。其中超過100億的3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億的達(dá)到了51宗。溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，溢價(jià)率超過50%的144宗。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，“顯而易見，熱點(diǎn)一二線城市的地王頻生推高了土地溢價(jià)和房價(jià)，其背后的邏輯就是土地供不應(yīng)求，導(dǎo)致了住房供求失衡。如果土地供應(yīng)增加，房企可以獲得更多拿地機(jī)會(huì)，減少恐慌性搶地，緩解地王現(xiàn)象和住房供求失衡的矛盾，有利于防止房價(jià)上漲過快。”
百城房價(jià)半年累計(jì)漲7.61%
另據(jù)某研究院1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年6月，中國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為每平方米11816元(人民幣，下同)，環(huán)比上漲1.32%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。房價(jià)上漲速度有所放緩。
延續(xù)過去兩個(gè)月的趨勢，房價(jià)領(lǐng)漲全國的仍以二線城市為主。6月份新房價(jià)格漲幅最高的是南京，上漲3.82%，其次是廈門，環(huán)比漲3.79%。武漢、合肥亦在房價(jià)漲幅前十之列。
受政策寬松趨穩(wěn)等因素影響，今年上半年中國一二線樓市價(jià)格快速上漲并持續(xù)高位運(yùn)行，多地商品住宅月均成交出現(xiàn)歷史同期最高水平。百城房價(jià)環(huán)比累計(jì)上漲7.61%。北京、上海、廣州、深圳上半年房價(jià)累計(jì)上漲12.79%；二線城市累計(jì)上漲5.33%，其中蘇州、南京累計(jì)漲幅超過20%；三線城市上漲4.27%，其中東莞、中山、惠州(一線周邊城市)漲幅超過25%，居全國前列。
不過，近期隨著政策出現(xiàn)收緊的趨勢，熱點(diǎn)城市無論是房價(jià)還是成交量漲幅均現(xiàn)放緩。
某市場研究部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國主要的40個(gè)城市6月份新建住宅成交面積較5月下降7%，其中，一線、二線及三四線城市成交面積分別下降1%、7%和17%。中指院數(shù)據(jù)也顯示，6月份一二三線房價(jià)漲幅全線回落。
未來三月內(nèi)僅15.1%居民準(zhǔn)備買房
另外近期央行發(fā)布了2016年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶、企業(yè)家、銀行家問卷調(diào)查報(bào)告。在一二線城市房價(jià)經(jīng)歷了大幅上漲后，調(diào)查結(jié)果顯示，53.4%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“高，難以接受”，較上季提高2.6個(gè)百分點(diǎn)，43.4%的居民認(rèn)為目前房價(jià)“可以接受”，3.2%的居民認(rèn)為“令人滿意”。
此外，對(duì)下季房價(jià)走勢，21.1%的居民預(yù)期“上漲”，51.8%的居民預(yù)期“基本不變”，12.4%的居民預(yù)期“下降”，14.7%的居民表示“看不準(zhǔn)”。未來3個(gè)月內(nèi)準(zhǔn)備出手購買住房的居民占比僅為15.1%，但較上季提高1.5個(gè)百分點(diǎn)。
下半年漲速或踩剎車
對(duì)于房價(jià)未來的走勢，財(cái)蜂金融CEO朱亞磊認(rèn)為，目前樓市除了價(jià)格，庫存高也成了一大難題。尤其，人民日報(bào)還在近日發(fā)聲表示樓市將繼續(xù)去庫存。加上現(xiàn)在一線城市陸續(xù)出臺(tái)的一些限制性政策以及國土部未來增加一線城市土地供應(yīng)量的舉措，因此，雖然短時(shí)間內(nèi)房價(jià)仍會(huì)有小幅上漲，但增幅將不會(huì)像過去那么快，交易量也將趨穩(wěn)，而在未來十年房價(jià)下跌是大勢所趨。
此外，隨著人口不斷涌向大城市，還伴隨著一波波賣掉小城市的房子去置換大城市的房子，三四線城市庫存問題愈發(fā)嚴(yán)重，堆積了大量的房子賣不出去，其房價(jià)上漲的動(dòng)力和空間已經(jīng)十分有限。因此，未來樓市去庫存的難題還在于小城市，必須完善中小城市的各項(xiàng)條件，擴(kuò)大中小城市的吸引力，才能確保全國樓市健康發(fā)展。
二線熱點(diǎn)城市如廈門、南京、蘇州等地，6月份樓市有所降溫，其中既有政策收緊的原因，也受市場“高處不勝寒”而成交動(dòng)力疲軟等因素影響。
目前南京、蘇州和合肥相繼收緊政策。房價(jià)漲幅明顯的合肥將在7月開始執(zhí)行針對(duì)購房者的差別化信貸政策，提高首付門檻；針對(duì)土地價(jià)格過快上漲，當(dāng)?shù)匾渤雠_(tái)了相關(guān)政策，要求高價(jià)拿地的開發(fā)商必須在土地出讓合同簽訂的1個(gè)月內(nèi)一次性付清土地出讓金。此外，南京官方已表態(tài)，為緩解局部區(qū)域供應(yīng)偏緊狀況，將在今年下半年進(jìn)一步加大商品住宅上市供應(yīng)。而廈門樓市雖仍然“一枝獨(dú)秀”，但市場壓力日益升高。
未來隨著地方調(diào)控政策進(jìn)一步落地實(shí)施，熱點(diǎn)城市樓市過熱現(xiàn)象將得到控制，百城整體房價(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)趨緩。展望下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)依然較大，房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)因城施策，下半年市場量價(jià)增速也將大概率回落，全年房地產(chǎn)量價(jià)增長趨于平穩(wěn)，但絕對(duì)水平將創(chuàng)新高。值得注意的是，樓市分化仍將持續(xù)：一方面，熱點(diǎn)城市風(fēng)險(xiǎn)積聚，樓市調(diào)整壓力加大；另一方面，房地產(chǎn)市場庫存總量大、結(jié)構(gòu)失衡，去庫存仍是下半年主基調(diào)。