發(fā)布時間：2004-9-22來源：財經時報文
可以說從目前政策實施的效果來看，政府的宏觀調控已基本達到了預定的目的。但是這并不意味著房地產業(yè)已經完全成功地實現了“軟著陸”，政府可以放心地對房地產業(yè)“收手”了。央行８月９日公布的二季度貨幣政策執(zhí)行報告指出：“值得注意的是，隨著房地產開發(fā)投資、新開工面積增速的繼續(xù)回落，可能導致供需矛盾進一步加劇的預期，推動價格上漲”，“必須高度關注房地產價格”�？梢钥闯�，央行對前些時候快速上漲的房價仍然心有余悸，宏觀調控這把懸在房地產業(yè)頭上的“達摩克利斯”之劍并未完全入“鞘”�，F在的宏觀調控正處于“再觀察”的微妙時期，既有調控后會否反彈之虞，又有調控有無過度之憂。因此乘著這段市場相對平靜的時期，對此前的宏觀調控進行總結反思以為將來提供經驗教訓便顯得極其重要了。正所謂前事不忘，后事之師。如果要對這次宏觀調控進行總結的話，那么人們很自然地就會想到這樣兩個問題：我們進行宏觀調控的依據是什么，也就是房地產“火”到什么程度才算是過熱，才需要政府進行調控；另外就是房地產“冷卻”到什么水平，我們才可以對宏觀調控說“不”。前一個問題涉及到了房地產市場風險預警機制的建立，而后一個問題則需要通過房地產市場信息反饋機制的建設來予以解決。加快這兩個機制的建立，是我們從這次宏觀調控及上一次１９９３年的宏觀調控中得到的主要經驗教訓，而政府也正在緊鑼密鼓地開展這兩項工作。
風險預警機制及信息反饋機制的建立，涉及到了指標的選取、綜合及信息系統(tǒng)的建設等諸多方面，其中關于指標最主要的有價格和空置率，其它的則還有房地產投資額、施工面積、竣工面積、銷售面積、預售面積等。本文在這里將只談一個筆者自己認為應該作為判斷房地產市場景氣狀況的指標，即合理的房價漲幅應該是多少？必須澄清的是，我們在談宏觀調控的效果時，不能把房價不漲了作為宏觀調控成功的標志。房價仍然可以繼續(xù)上漲，只不過漲幅會存在著一個合理的區(qū)間。這個區(qū)間有一個上限和下限，房價漲幅在區(qū)間內且房價基數適中（即房價收入比屬于中等水平）的話，則可認為房價的上漲是合理的、可持續(xù)的，當前的房地產市場是健康的；超過上限而且房價的基數也很大（比如房價收入比很高）的話，則可認為房價漲幅過大，當前的房地產市場存在風險，房價的上漲是不可持續(xù)的，應當對房地產市場進行調控；如果房價漲幅處于下限以下而且房價基數還適中或偏低的話，則可認為這時的房地產市場發(fā)展不充分，房地產市場的發(fā)展?jié)摿艽蟆?
寫到這里，人們自然最關心這個區(qū)間的上限和下限分別是什么？筆者認為我國合理的房價漲幅區(qū)間的上限是城市居民人均可支配收入漲幅，而下限則是物價的上漲水平。先解釋一下為什么上、下限應該是它們而不是別的。人均可支配收入水平反映的是居民的消費能力，如果一商品的價格漲幅在可支配收入漲幅之內，則居民對該商品的消費是可以承受的，他就不需要挪用消費在其他商品上的錢而去消費這種商品，即可以在不減少其他商品消費的同時消費該商品，換句話說居民對該商品的消費就是可持續(xù)的；反則居民就要挪用消費在其他商品上的錢去消費這種商品，這種“拆東墻補西墻”的消費是不可持續(xù)的，遲早會因為可支配收入的限制導致需求的減少，最終使這種商品的價格降下來。這里用城市居民人均可支配收入而不是用全國人均可支配收入水平，是因為我國的特殊國情，我國商品房交易還僅限于城鎮(zhèn)。至于物價上漲水平這個下限，則是因為房屋屬于耐用品是不動產，除可作為消費品外，還可作為投資品如買賣以賺取差價、租出去賺取租金，房屋的這種特殊屬性導致房屋不容易貶值反而會隨著時間的推移而增值，所以房價的漲幅從整體上來說不應低于物價上漲水平。這個下限為什么不用銀行利率呢？因為銀行利率反映的是全行業(yè)的平均利潤水平，那么投資房屋的獲利水平至少應該等于利率，否則人們就不會進行房地產投資，不如把錢存到銀行去。上述看法很有道理，但是這種看法忽視了房屋的特殊屬性而只把它當作了一般的投資工具；房價的上漲水平就算低于利率也不會影響到投資者盈利，因為至少還可以出租獲取租金或者就放在那里等待以后升值再賣出獲利。所以房價的漲幅和利率之間的關系不是很明顯，筆者認為用物價上漲水平作為下限比較穩(wěn)妥些。
綜上所述，我們不僅可以從基本的經濟學道理中推斷出合理的房價漲幅應該處于由人均可支配收入增幅作為上限和物價上漲水平作為下限構成的區(qū)間內，而且還可以根據過去的經驗事實佐證這一合理漲幅區(qū)間。必須注意的是，這個合理區(qū)間的指標僅是眾多指標中的一個，決不能以偏概全只憑這個指標就做出房地產行業(yè)是否過熱的結論。在考慮房地產行業(yè)是否過熱的問題時，除了上述的那個區(qū)間指標外，我們還應綜合考慮當時的房價收入比、房屋空置率及具體的供求情況（如竣工面積、銷售面積等）。