發(fā)布時間：2016-7-14 17:19:04來源：騰訊房產
2016年房地產市場已經過去一半，價格上漲很正常，但這半年的暴漲對于所有人來說都始料未及。而且從市場成交看，漲價的不開心、買房的不開心、賣房的不開心、賣地的不開心、賣地的也不開心。最畸形丑陋的房地產時代已經到來。
文字太多，分成兩篇。本文為上篇。
1、各行各業(yè)都差，房地產一枝獨秀
工業(yè)增加值、社會消費品零售總額以及固定資產投資同比增速全線回落，僅房地產一枝獨秀。
什么供給側、經濟學都不如房地產好使。
制造業(yè)與基礎設施回軟所致，民間投資增速相對去年同比增速已經腰斬，再次明證在考慮收益效率之后，實體企業(yè)(除國企之外)投資意愿并不濃厚，這將影響投資的持續(xù)與穩(wěn)定。
我們不知道房地產一枝獨秀能堅持到什么時候，只知道木秀于林風必摧之。
2、地價比房子貴：丑陋的價格預期
地價和房價的關系，就是面包和面粉的關系。在房地產歷史上，出來沒有出現(xiàn)過最近一年的現(xiàn)象，面粉居然普遍比面包貴。這是什么概念：也就是房子推倒了，賣地給開發(fā)商，反而比賣房子更貴。
這種現(xiàn)象不只北京等一線城市，甚至部分二線城市也已經普遍出現(xiàn)了，當然最極品的目前看，還是一宗位于北京延慶的地塊，樓面價3萬+，周圍房價1.5萬。地價是房價的兩倍以上。
7月1日上午，上海松江區(qū)的方松街道新城主城B單元B06-06號地塊以47.35億元被合景泰富集團旗下項目公司上海富博置業(yè)發(fā)展有限公司收入囊中，樓板價39073元/平方米。從成交樓板價來推算，未來保本售價可達5萬-6萬元每平方米。周圍房價只有2.5萬。
更可怕的是，地塊起拍價已經達到了2.5萬，也就是政府已經預期地價超房價。
2016年上半年，全國主要城市出讓單宗土地金額超過10億的地塊合計219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗，溢價率超過50%的地塊更是多達167宗，地王頻繁出現(xiàn)，這219宗地塊中，超過半數(shù)是國企央企獲得。
從城市分布看，219宗高總價地塊，其中從城市看，武漢11宗、天津14宗、蘇州27宗、上海17宗、南京21宗、合肥22宗、杭州25宗、北京12宗。
前6個月，全國主要的50大城市合計土地出讓金高達10243.7億，歷史首次突破萬億，而在2015年同期則只有6973.14億。杭州、蘇州、南京、合肥，成交額同比上漲均超過200%。
50大城市合計出讓土地建筑面積為5.26億平米，相比2015年同期的5.17億，微漲1.7%。平均樓面價上漲了45%。遠超過房價上漲幅度。
杭州、蘇州、南京、合肥、深圳、佛山、廈門等城市樓面價漲幅超過了100%。
地王頻繁、普遍出現(xiàn)。
按照這個溢價率，未來3年房價不翻番，地王必死。
3、市場高端化，銷冠都頂豪
一二線城市高端化趨勢明顯，而且相比以前的核心區(qū)高端，當下的房地產市場高端已經進入郊區(qū)化。
以北京為例2016年千萬豪宅成交金額占比已經歷史金額占比首次超過40%。
占據(jù)銷冠排行榜前列的也都是頂豪項目：
10萬+、8萬+半年紛紛刷新了歷史年度紀錄，不僅僅北京這樣。深圳一項目在4月中旬開盤，均價10W+仍一天干掉470套，成交金額達57億。時值6月，成交均價更是突破6W，而深圳上半年成交均價也成功登上5W。2016年上海新房市場中頂級豪宅(成交均價10萬元/㎡以上)成交量為638套，與去年同期相比大幅上漲4.2倍，并且已超去年全年成交量，再創(chuàng)歷史新高。
4、房地產進入二手房時代
雖然存量房時代不代表丑陋，但短期來說，沒有規(guī)范化的二手房成交的確影響了市場健康，比如各種二手學區(qū)房的炒作。
北京年內二手房住宅簽約13套，新房住宅簽約2.4套，整體看，二手房占市場住宅成交比例高達86.3%，進入了全面的存量住宅時代。而這一比例在過去幾年一直在70%上下。
相比上海，2016年，北京新房住宅成交量明顯萎縮。整體市場比例中，二手房占比也接近80%，整體看，上海、北京作為代表，全面進入了存量房時間。
5、只知道項目賣多少，不知道企業(yè)賣多少
從市場企業(yè)分布看，越來越多的企業(yè)合并縱橫：
世茂房地產發(fā)布公告稱,轉讓南京世茂新領航置業(yè)公司43.2%股權,以分攤總價88億元的南京地王地塊開發(fā)成本,降低開發(fā)和融資風險。
龍光地產與合作伙伴力競群雄，以人民幣 140.6億元，拿下宗地編號為A646-0059的光明新區(qū)新城綜合體項目地塊，深耕深圳再聚優(yōu)勢。
首創(chuàng)正恒同意向合營公司及上海暄熹注入不超過合共27.8億元，相當于按其于合營公司的權益比例就地塊應付的土地出讓金54.5億元的51%。完成后，首創(chuàng)正恒及保利建錦將分別擁有合營公司注冊資本的51%及49%權益。