發(fā)布時間：2016-7-21 16:11:32來源：億房網(wǎng)
近一兩年來，二三線城市房地產(chǎn)行業(yè)輝煌不再，高庫存正在使房產(chǎn)銷售和出租價格出現(xiàn)下滑。這種供給過剩不僅僅體現(xiàn)在商業(yè)住宅，火爆一時的商鋪售后包租也在遇冷。整個房地產(chǎn)行業(yè)熱度的降溫，也使不少此前投資商鋪、并與委托方簽訂長期售后包租的投資人遭遇兩難境地。
承諾回報不及存款利息
江蘇無錫的孔先生和張先生最近正聯(lián)合其他幾十名商鋪業(yè)主，打算就一紙協(xié)議向法院提起訴訟。事情經(jīng)過要從2012年說起，孔先生花了27萬多購買了位于江蘇無錫的五洲國際（羊尖）商業(yè)廣場的一個商鋪，商鋪面積約為22平方米。
根據(jù)開發(fā)商的售樓方式，商鋪采取售后包租的形式，業(yè)主需和受托方無錫萬翔商業(yè)運營有限公司（以下稱“萬翔”）簽訂商鋪委托經(jīng)營管理協(xié)議（以下簡稱“協(xié)議”）。合同期限為3+15年，即起初3年用租金抵扣剩余房款（不含前期支付的20多萬商鋪款），后期15年每季度向業(yè)主返還租金。
根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營第四年起，如委托經(jīng)營管理的商鋪已實際出租，并取得租金收入，租金由乙方（即萬翔）代為收取。甲方（即業(yè)主）確認后，乙方可按照實際收取租金標(biāo)準(zhǔn)的10%向商鋪承租人收取商業(yè)服務(wù)費，代為收取的租金由乙方按季支付給甲方。
乙方除了要收取10%的商業(yè)服務(wù)費外，根據(jù)協(xié)議，委托經(jīng)營期內(nèi)，還有以下費用包括但不限于：水電費、電話費；電視收視費；治安費、消防費；市場推廣費；市場管理費、物業(yè)管理費、衛(wèi)生費等均由實際承租人支付。
“以上費用的名目看起來很多，但協(xié)議上都明確表示由實際承租人支付，而不是由業(yè)主支付，當(dāng)時我們也就沒有顧慮那么多。”孔先生稱。
但就是因為這些雜七雜八的費用，到了委托經(jīng)營第四年業(yè)主可以按季收到租金時，才發(fā)現(xiàn)每季度到手的租金實在少得可憐。
另一位業(yè)主張先生則向證券時報記者反映，其當(dāng)初實繳了23萬多購買了15平方米的商鋪，前段時間萬翔讓張先生領(lǐng)租金，但能到手的租金只有每月400元左右，而該地段商鋪的出租價格一般在每平方米2.2元/天（即每月租金近1000元），兩者相差一倍多。
“我當(dāng)時讓萬翔提供收款明細，包括商業(yè)服務(wù)費、物業(yè)費、水電費之類的，對方并不提供，所以我拒絕簽字收錢。每月拿這點錢，比存到銀行里的利息還低�！睆埾壬f。
證券時報記者就此事致電萬翔負責(zé)羊尖商業(yè)廣場的其中一位負責(zé)人稱，商鋪出租返給業(yè)主租金前，會先扣除商業(yè)服務(wù)費、物業(yè)及推廣費，剩下的租金會交給業(yè)主。其中，商業(yè)服務(wù)費按租金的10%收取，物業(yè)及推廣費共計每平方米0.4元/天。
然而，證券時報記者獲得一份承租人的收據(jù)顯示，該租戶承租的房子大小為99平方米。承租人給出的收據(jù)顯示，其中2013年11月~2014年2月一個季度的租金是10863元，商業(yè)服務(wù)費高達7200元，遠高于協(xié)議規(guī)定占租金10%的收費標(biāo)準(zhǔn)。
18年協(xié)議“綁身”
業(yè)主束手無策
不過，最讓孔先生及大多業(yè)主苦惱的不是實際到手的租金低，而是作為業(yè)主，在簽定了委托管理協(xié)議后，自己的商鋪“自己不能做主”。
“當(dāng)時買商鋪的時候，開發(fā)商營造一種火熱銷售的緊張氣氛，并且以各種口頭承諾表示商鋪到手后會有高額回報。我們就覺得大家都在買，這個商鋪的投資回報應(yīng)該會比較可觀。再加上開發(fā)商是上市公司，名氣也比較大，所以沒有仔細看委托管理協(xié)議，也就匆忙簽約了�！笨紫壬f。
然而，也就是這一紙長達18年有效期（截至2030年）的協(xié)議，讓業(yè)主們束手無策，只能悶吃“啞巴虧”。
孔先生看來，這紙協(xié)議屬于明顯的“霸王條款”。以孔先生商鋪為例，目前他的商鋪尚未出租，孔先生就想自己使用商鋪。但按照協(xié)議，業(yè)主雖然擁有商鋪的產(chǎn)權(quán)，但使用時又同時是實際承租人，就要向萬翔繳納租金。
此外，如果在協(xié)議期內(nèi)，業(yè)主想要轉(zhuǎn)賣商鋪，按照規(guī)定，“商鋪轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人應(yīng)事先確認接受甲方地位并受本協(xié)議約束，繼續(xù)遵守本協(xié)議并履行協(xié)議約束”。也就是說，業(yè)主要將商鋪轉(zhuǎn)賣給買主的前提是，買主要同意繼續(xù)將商鋪的委托經(jīng)營權(quán)交給萬翔。
“不少有意向的買主知道這點后，就不想接手商鋪。現(xiàn)在這商鋪對我們業(yè)主來說，就是沒有自主權(quán)，自己沒法出租、沒法自由使用、沒法隨意轉(zhuǎn)賣�！笨紫壬f。
不過，對于該份協(xié)議是否屬于“霸王條款”，法律人士有不同的看法。北京一資深律師對記者表示，既然甲乙雙方當(dāng)初在雙方自愿的情況下簽訂了委托經(jīng)營管理的協(xié)議，就表示雙方接受協(xié)議條款，這就不能認定為“霸王條款”。但根據(jù)合同，乙方只有權(quán)利收取租金的10%的服務(wù)費，其他費用無權(quán)從租金中隨意扣除，這些費用應(yīng)該由實際承租人承擔(dān)，而非業(yè)主承擔(dān)。因此，從這個角度看，乙方可能有違約的行為，甲方可以此為依據(jù)對乙方提起訴訟。
不少業(yè)主反映，萬翔多扣租金，實則反映的是開發(fā)商資金鏈緊張，用租金“補窟窿”。根據(jù)上述羊尖商業(yè)廣場負責(zé)人的名片顯示，其公司全稱為“無錫萬翔商業(yè)物業(yè)運營有限公司”，該公司的發(fā)起股東就是無錫五洲商業(yè)投資有限公司和無錫五洲國際商業(yè)運營有限公司。
萬翔背靠的是香港上市房企五洲國際，但受房地產(chǎn)行業(yè)不景氣的影響，此前有媒體報道稱，五洲國際資金鏈出現(xiàn)了問題，在江蘇的多個樓盤處于被質(zhì)押無法辦理產(chǎn)權(quán)證的狀態(tài)。據(jù)五洲國際2015年財報顯示，其年內(nèi)收入約33.33億元，同比下降近23%；凈利潤虧損4.82億元，同比降幅更是高達291%。同時，負債比率由2014年的86.2%激增至2015年的123.5%。