值得警惕！新華社三天連發(fā)三文評樓市變局
發(fā)布時間：2016-7-29 17:03:40來源：新華社
◆一評：警惕繁榮背后有風(fēng)險
本輪暴漲與金融杠桿撬動有關(guān)；繼續(xù)加杠桿，政策收緊時可能導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險
◆二評：小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴
部分開發(fā)商企圖以房價上漲自我解套；警惕產(chǎn)業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險及國有資本流失風(fēng)險
◆三評：“去庫存”要打持久戰(zhàn)
去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿
一評樓市變局：警惕繁榮背后有風(fēng)險
繼二線樓市“四小龍”中的合肥7月1日實施樓市新政之后，7月15日起廈門市也調(diào)整住房信貸政策，兩地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，釋放出降低信貸杠桿為樓市降溫的重要信號。
有所行動的不單是合肥和廈門。
樓市再現(xiàn)降溫信號，是對當(dāng)前部分一二線城市再現(xiàn)過熱苗頭的警示。
今年上半年，北上廣深四大一線城市以及合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市輪番上演“日光盤”和“一房難求”劇情，將樓市熱度急劇推高。
▲2016年2月28日，南京一處樓盤售樓處，該樓盤推出的不少房子已告“售罄”。 新華社記者李響攝
房價上漲使得一二線城市庫存壓力基本釋放，但“買漲不買跌”的心理驅(qū)使一波又一波買房人涌入售樓處，提早釋放購房需求。上海、深圳再現(xiàn)通宵排隊買房，合肥、南京陷入上萬人爭搶百套房源的瘋狂模式……
繁榮景象的背后潛伏著風(fēng)險。
與前幾輪樓市反彈不同的是，本輪部分城市房價暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動有關(guān)。
30％的首付將房地產(chǎn)投資的杠桿率上升到兩倍以上，而年初曝出的鏈家和很多P2P公司提供的首付貸則進(jìn)一步放大了杠桿，這一現(xiàn)象與2015年股市流失的場外配資非常相似。
加杠桿無疑有助于消化房地產(chǎn)庫存，但如果杠桿過高，房地產(chǎn)就不再像必需品，而是越來越像金融品，勢必催生房地產(chǎn)投機(jī)行為和房地產(chǎn)價格泡沫。
如果繼續(xù)加杠桿，將導(dǎo)致舊的泡沫還沒擠出，新的泡沫又會積聚，最終可能會在政策收緊時破裂，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場、金融體系甚至整個經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險。
歷史告訴我們，美國的次貸危機(jī)、日本的房地產(chǎn)泡沫，就是由于反復(fù)加杠桿，通過一輪又一輪的量化寬松、再寬松，形成了惡性循環(huán)。因此一旦發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)過度杠桿化的苗頭，就必須將其消滅在萌芽狀態(tài)。
防范住房金融風(fēng)險，關(guān)鍵要繼續(xù)實施逆周期的宏觀調(diào)控政策，并加快相關(guān)領(lǐng)域改革，以便釋放更多合理的新需求，并調(diào)整供給以匹配新需求。
針對下半年和明年可能出現(xiàn)的市場短期調(diào)整，宜采取“細(xì)水長流”的調(diào)控策略，不宜“頻施一攬子猛劑”，把握好貨幣、財稅、土地等政策的出臺時機(jī)、節(jié)奏和力度，協(xié)調(diào)搭配，保持調(diào)控有“溫度”可持續(xù)。
防范住房金融風(fēng)險，重點要貫徹執(zhí)行好“因城施策”的調(diào)控主任務(wù)，同時要求城市間調(diào)控協(xié)同配合。既要分城施策，一二線與三四線及以下城市應(yīng)采取完全相反的政策措施；又要協(xié)同作戰(zhàn)，作為風(fēng)向標(biāo)，要保持一二線城市市場平穩(wěn)，防止一二線城市過度冷熱，帶動三四線城市去庫存，確保住房市場長期可持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
二評樓市變局：小心地產(chǎn)市場的“地王”盛宴
記者丨王立彬
2016年成為“地王”之年，但有關(guān)這些“地王”身世的市場信息卻有太多謎團(tuán)，太多需要質(zhì)疑。
上半年，全國50個主要城市冒出200余宗“地王”，堪稱有史以來高價地最密集涌現(xiàn)的半年，其中熱點城市蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗。而在上一個“地王”年的2013年，也不過拍出60宗“地王”。
今年半年間，50個主要城市土地出讓金總額首次突破萬億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅甚至超過200%。這場“地王”盛宴呈現(xiàn)來勢兇猛的新特點，但卻在風(fēng)險防范方面，過于缺少監(jiān)管信息。
首先要關(guān)注的是，“地王”由一線城市蔓延至二線城市，南京、蘇州、合肥等2016年“地王”云集之城，也正是今年以來房價上漲最迅猛的地方。必須關(guān)注的是，在傳統(tǒng)房價與地價關(guān)系即“面粉”“面包”問題之外，作為“和面的水”的流動性起了多大作用？
在當(dāng)前相對寬松政策下，部分開發(fā)商通過融資舉債、加杠桿等方式造“地王”，企圖以房價上漲自我解套；在積極擴(kuò)張戰(zhàn)略下，部分企業(yè)上半年債務(wù)融資規(guī)模較大，后續(xù)償債壓力如何舒解？擊鼓傳花的風(fēng)險如何防范？
據(jù)披露，上半年“地王”過半為國企央企斬獲。中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利等具有央企或國企背景的企業(yè)尤為突出。
▲保利開發(fā)的一樓盤
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，央企國企搶“地王”與國有企業(yè)改革重組過程中爭取賬面好看、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)。果真如此，必須直面正視，分析引導(dǎo)，而不可聽任“地王輪流坐，下周到我家”。
數(shù)據(jù)顯示，新一輪“地王”溢價率、樓面地價等創(chuàng)下新高。219宗“地王”，溢價率超過100%的地塊有109宗，超過50%的地塊更多達(dá)167宗。
然而國土資源部6月8日通報稱，按要求各地須對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，成交確認(rèn)書簽訂后2個工作日內(nèi)上報國土資源部。
但根據(jù)異常交易地塊備案數(shù)據(jù)庫，2015年以來媒體報道的異常交易地塊，備案率僅為18%。異常交易地塊備案制度，是房地產(chǎn)用地市場管理調(diào)控、土地市場健康平穩(wěn)發(fā)展的重要機(jī)制。近九成異常交易身處于報備之外，市場信息失真程度可想而知。
今年以來，坐擁“地王”的開發(fā)商日子并不好過。北京累計出讓樓面價超3萬元／平米的地塊59宗。開發(fā)商為拿下這些地塊，總共花了1919.38億元，但至6月中旬銷售也只有224.8億元。
“地王”必將加重供需倒掛，普通住宅供應(yīng)不足，供應(yīng)高端化、豪宅市場去化壓力劇增。目前北京很多“地王”項目要想上市盈利，未來兩年房價必須要在目前基礎(chǔ)再上漲100%或更多。這里面包含的產(chǎn)業(yè)風(fēng)險、金融風(fēng)險以及國有資本流失風(fēng)險，不能視而不見。
三評樓市變局：“去庫存”要打持久戰(zhàn)
記者丨郁瓊源
最近一個時期，“地王”頻出、房價普漲，然而，看似紅火的樓市景象并不能掩蓋庫存壓力猶大的現(xiàn)實，“去庫存”仍是樓市面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
在一系列政策“組合拳”的作用下，樓市去庫存初見成效。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月末，商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米；住宅待售面積相比去年年末減少1650萬平方米。
但是，仔細(xì)分析樓市現(xiàn)狀，這些數(shù)據(jù)并不能讓人輕松。在市場分化加劇的背景下，部分二線城市和三四線城市的庫存總量仍在高位。市場機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，沈陽和大連等城市雖然消化周期均有回落，仍高達(dá)19．5個月和22．6個月。對于城市吸附力不足、人口凈流出的三四線城市而言，去庫存壓力依然很大。
從結(jié)構(gòu)來看，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)存量過大、空置率高、租金低，成為“難啃的骨頭”。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，全國商業(yè)營業(yè)用房待售面積高達(dá)15263萬平方米，同比激增23％。以紅火的一線樓市上海為例，來自中國指數(shù)研究院的調(diào)查顯示，商業(yè)營業(yè)用房與寫字樓可售面積總量逾1950萬平方米，而商品住宅可售面積僅947萬平方米。
化解樓市庫存，無論國家層面還是地方政府，都在積極出招，這更需要有系統(tǒng)思維，科學(xué)規(guī)劃，細(xì)化政策。比如，
值得警惕的是，去庫存應(yīng)通過“人”的城鎮(zhèn)化，而非加杠桿。事實證明，加杠桿只會導(dǎo)致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應(yīng)”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。
樓市去庫存不可能一蹴而就，其背后暴露出房地產(chǎn)市場諸多積重難返的問題，但迎難而上是唯一的選擇。特別是在中國經(jīng)濟(jì)新舊動力轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，打贏去庫存這場持久戰(zhàn)，推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，讓房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定器”，意義重大。