4大原因會讓房價暴跌！第一條你肯定想不到
發(fā)布時間：2016-7-29 17:05:22來源：參考消息網(wǎng)
有朋友問我：說了那么多，房價到底會不會暴跌？
我可以回答一句“無可奉告”，那么朋友又不高興。朋友們啊，總是想弄個大新聞，再把我批判一番。那怎么辦？我做了一點微小的工作，如果我們把房價跌幅超過10%稱為暴跌，那么，我今天算得罪你們一下：有4大因素或讓房價下跌，若集齊4個因素同時出現(xiàn)，房價必然暴跌！
最意料之外的因素：GDP算法改革
從前，買房人猜測房價不會跌的重要理由是：因為中國經(jīng)濟發(fā)展的需要，特別是每年的GDP增速是硬性要求，而房地產(chǎn)是GDP的支柱，房價一旦下降整個房地產(chǎn)行業(yè)將陷入動蕩，所以政府不會允許房價下降。
未來，因為國家的一項重大改革，地方政府很可能再也不會充當房價的保護傘了。真是大快人心呀！7月5日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了關于改革研發(fā)支出核算方法、修訂國內(nèi)生產(chǎn)總值核算數(shù)據(jù)的公告。國家統(tǒng)計局副局長許憲春透露，目前國家統(tǒng)計局正在探索新方式，將滴滴出行等分享出行、眾包和“沙發(fā)客”等新興行業(yè)納入至官方GDP增長數(shù)據(jù)中。
7月15日，國家統(tǒng)計局公布2季度GDP同比增長6.7%。此次是在中國實施研發(fā)支出核算方法改革后首次公布GDP。據(jù)國家統(tǒng)計局核算司負責人介紹，核算方法改革后，理論上GDP增速將上調(diào)。從近十年的數(shù)據(jù)來看，改革后GDP增速年均提高0.06個百分點。
改革后，GDP的核算方法將由生產(chǎn)核算法改為支出核算法。在支出核算法下，過去未曾被納入統(tǒng)計范圍，但在經(jīng)濟生產(chǎn)中的比重越來越大的一些行業(yè)，將被納入統(tǒng)計。新被納入統(tǒng)計范圍的行業(yè)，將帶來大量的GDP，未來很可能成為GDP最重要的支柱之一。所以，有了更粗的大腿，地方政府何必還抱著老胳膊老腿呢？
因為過去是從生產(chǎn)端統(tǒng)計，且規(guī)模以下企業(yè)沒有直報數(shù)據(jù)，所以容易遺漏掉并不直接參與實體經(jīng)濟生產(chǎn)的小微企業(yè)和個人�，F(xiàn)在很多第三產(chǎn)業(yè)提供服務不再需要實體門店了，通過互聯(lián)網(wǎng)就能完成，如打車、點餐、借款、購買理財?shù)�。這部分經(jīng)濟模式未直接進入生產(chǎn)法統(tǒng)計的GDP核算中，但是的確發(fā)生了資金交易支付，創(chuàng)造了GDP。
你想，每約一次專車，就能為GDP做一點貢獻，想想還有點小激動呢。
特別值得注意的是，支出核算法下，過去被當作“費用”的研發(fā)支出，未來將被當作“固定資本”看待。這有什么區(qū)別呢？“費用”是不能計入GDP的，而“固定資本”是應被當作GDP增加的。
舉例說明，某手機公司2016年研發(fā)新軟件的支出有1000萬元，過去的GDP核算，這1000萬元會被當作打了水漂，花掉了就是花掉了。統(tǒng)計人員會對它說：“你個死跑龍?zhí)椎�。�?/p>
現(xiàn)在，這1000萬元將被當作過河的墊腳石，是GDP的一部分。統(tǒng)計人員將對它說：“就算是一條底褲，一張廁紙，都有它的用處�！�
最情理之中的因素：收緊貨幣和信貸
人人都想悶聲發(fā)大財。一個人的命運啊，當然要靠自我奮斗，但是也要考慮到歷史的行程。房價漲跌，咱們沒辦法欽定，必須得看國家大勢。當年日本、香港的房價暴跌背后都有貨幣和信貸的助力。
中國房價跟市場中流通的貨幣數(shù)量基本保持同方向變化：貨幣多，房價漲；貨幣少，房價跌。一旦政府控制住貨幣和信貸，房價必將受到影響。曾有專家梳理過中國1990年到2012年數(shù)據(jù)，得出的結論是房價的漲幅與M2增長率的相關性高達71%。房價上漲的最大驅(qū)動力并不是需求，而是貨幣。廣義貨幣供給變化和房價的關系如下：
（數(shù)據(jù)由第一財經(jīng)日報整理，圖表為地產(chǎn)大爆炸劉小田所做。）
今年的中央經(jīng)濟會議提出，要實行“穩(wěn)健的貨幣政策”。什么意思？簡單來說，貨幣和信貸不會再向以前那么寬松了。
政府已經(jīng)認識到，靠超發(fā)貨幣和寬松信貸，已經(jīng)無法再有力拉動經(jīng)濟發(fā)展了。無節(jié)制的寬松信貸會導致大量的爛賬壞賬，還會推高各類商品價格，包括房價。過量的資金會跑到利潤率更高的金融市場投機，實體經(jīng)濟卻得不到補充，這對經(jīng)濟發(fā)展是有害的。
收緊貨幣最重要的手段，就是加息�，F(xiàn)在5年以上銀行貸款基準利率僅為4.9%，達到近30年歷史最低點。2002年是個歷史低點，5年以上貸款基準利率為5.76%。為使經(jīng)濟良性發(fā)展，央行現(xiàn)在有充足的加息空間。
分析，加息對房價的影響有兩個方面：
一、沒有房的買房更難了。利率提高，收入不提高，還貸能力降低，自然更難貸款買房。
二、有多套房的還貸更難了。他們會賣出富余的房子。這樣，在房地產(chǎn)庫存量巨大的情況下，又增加了這些存量房，供給將大大多過需求。
2011年的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下滑，與2010年末到2011年接連加息有很大關系。央行5年期及以上基準利率從5.96%逐漸升至6.22%、6.45%、6.65%、6.9%，直到2012年6月才下調(diào)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2011年四季度，樓市銷售量已轉(zhuǎn)為下降，同比降幅為7.2%。而待售商品房面積則高速增長，增速高達26.1%。同時，房價漲幅明顯回落，12月份，70個大中城市新建住宅價格漲幅同比回落4.8個百分點。房地產(chǎn)市場從2012年下半年開始回暖。
同時，以后新印發(fā)的鈔票數(shù)量會減少，你會發(fā)現(xiàn)，過年時發(fā)紅包要換新錢，越來越難。這表明，市場中流通貨幣減少，房價上漲會越來越慢。
最捉摸不透的因素：開征房產(chǎn)稅
今年，國務院國土資源部向地方政府明確了兩點工作目標：一是在2016年底前，要基本實現(xiàn)“停發(fā)舊證，改發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權證”。而是在2017年底前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記技術平臺必須基本覆蓋全國所有市縣。而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記被認為是開征房產(chǎn)稅的必要前提。房產(chǎn)稅很有可能在2018年啟動！
2011年上海和重慶試點房產(chǎn)稅。2013年和2014年，曾一度傳出房產(chǎn)稅試點范圍擴大的消息�？墒�，此后卻不了了之。很大原因是不動產(chǎn)登記系統(tǒng)未完善，給征收房產(chǎn)稅造成困難。
不動產(chǎn)登記完成后，如果房產(chǎn)稅在全國各地鋪開，購房人群的心理會發(fā)生變化。首先，原來沒有房子正在猶豫要不要買房的“騎墻派”會考慮到買房后房產(chǎn)稅對自己的影響；其次，如果貸款買了一套房，月供壓力不小，還要多了房產(chǎn)稅，有可能趁高點賣掉；再次，此前有多套房產(chǎn)的投資客，會考慮把一些房子出售。
房產(chǎn)稅令人捉摸不透的地方在于，人要不要買房、要不要賣房，最重要的決定因素是房產(chǎn)稅的負擔成本有多大。而現(xiàn)在全國征收細則都沒出來，融360房貸也難以預料。如果房價上漲的收益仍然大于房產(chǎn)稅的成本，那么該房的還是會買房，該炒房、屯房的還是不會賣。
如果房產(chǎn)稅支出真的超過房價上漲的收益，那么大家的購房投資理念會發(fā)生變化。從原來認為“房子多就是好”，將變成房子要“少、精、好”。多套房產(chǎn)，不如一套精品。最后，個體會受到群體的影響而產(chǎn)生對房價風險的恐懼。當試點在一個城市內(nèi)，其他城市購房人群只是旁觀者的態(tài)度。跟社交網(wǎng)絡的信息傳播類似，當全國都實行房產(chǎn)稅，一個城市的房價下降，這個行情會有傳染性，其他城市房價也撐不住。
最無法反駁的因素：剛需人口減少
購房人口一直是決定房價的最基礎作用力。根據(jù)中國報告大廳的數(shù)據(jù)，融360房貸（微信fangdai123）做出各年出生人口數(shù)量圖如下：
我們把買房剛需族定義為25歲到35歲的人口。根據(jù)出生人口估算剛需族人口，不考慮死亡因素，則各年剛需族增長率如下：
我們發(fā)現(xiàn)，近四年中在房地產(chǎn)市場最熱、房價漲幅迅猛的2013年，剛需族增長率也是最大的。2017年，剛需族增長速度就將接近0。而從2018年開始，剛需族將每年都在減少，這預示著潛在買房人口的下降，全國房價增速必然下滑。
剛需人口減少是必然的。嗅覺靈敏的投資客看到買房人少了，而且是一年比一年少。投資客會趕在房價高點把房子掛在中介平臺抓緊時機賣出去。買房的少了，賣房的多了，短時間內(nèi)，房產(chǎn)中介的“客源/房源比”將大幅降低，買房者話語權增強，房價想不降都難了。
總結一下，我們談了4點因素，但這些因素不一定同時出現(xiàn)。媒體和讀者朋友，都不要“聽風就是雨”，咱們本身要有自己的判斷。你要問我支不支持降房價，我就明確地告訴這一點：我支持。但是，咱們中國也要提高自己的知識水平。日本和美國的房地產(chǎn)金融，比我們不知道高到哪里去了，照樣崩盤。中央應該抱著“允許降房價，不允許崩盤”的態(tài)度來指導經(jīng)濟，經(jīng)濟和樓市發(fā)展也要有個基本法。