發(fā)布時(shí)間：2016-8-4 11:21:33來源：億房網(wǎng)
在此之前，我們先來回顧一下昨日（7月28日）武漢一日誕生三地王的精彩土拍。
還記得7月26日中央政治局會議怎么說的嗎？
“抑制資產(chǎn)泡沫”、“去杠桿”……（可看一眼《警報(bào)！流入樓市的資金即將大幅削減，市場調(diào)整不可避免！》）
與此同時(shí)，根據(jù)一財(cái)?shù)膱?bào)道，《商業(yè)銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)督管理辦法(征求意見稿)》已經(jīng)下發(fā)至各銀行，這同樣意味著，史上最嚴(yán)的“銀行理財(cái)監(jiān)管新規(guī)”已箭在弦上。
邦爺似乎已經(jīng)看到很多開發(fā)商哭暈在墻角的情景了——企業(yè)還在，錢卻沒了，嚶嚶嚶～
國家來“去泡沫”了
在這份被披露的《辦法》中，銀行理財(cái)業(yè)務(wù)監(jiān)管重點(diǎn)包括：對銀行理財(cái)業(yè)務(wù)分類管理，分為基礎(chǔ)類理財(cái)業(yè)務(wù)和綜合類理財(cái)業(yè)務(wù)；禁止發(fā)行分級產(chǎn)品；銀行理財(cái)業(yè)務(wù)進(jìn)行限制性投資；銀行理財(cái)計(jì)提風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等。
必須注意到，《辦法》要求資本凈額超過50億的銀行發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品才能投資權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，且非標(biāo)資產(chǎn)只能通過信托通道。因?yàn)榈浆F(xiàn)階段中小銀行（諸如城市商業(yè)銀行及部分農(nóng)商行），存在較多的非標(biāo)和權(quán)益配資業(yè)務(wù)，可能會影響到非標(biāo)資金鏈條。
東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁就指出，《辦法》的最終目的是為了抑制資產(chǎn)泡沫以及金融行業(yè)去杠桿。
其實(shí)邦爺發(fā)現(xiàn)，從2008年開始，銀監(jiān)會就出臺了好多法律條文來遏制銀行理財(cái)業(yè)務(wù)，其實(shí)也是為了控制銀行風(fēng)險(xiǎn)。
而根據(jù)中信建投的分析，理財(cái)資金投向中20%投向存款、貨基；40%～50%投向債券市場；10%投向權(quán)益，而20%左右投向非標(biāo)資產(chǎn)。權(quán)益類投資規(guī)模預(yù)計(jì)2.5萬億左右；非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)5萬億。
這意味著，監(jiān)管新規(guī)出臺后，權(quán)益投資預(yù)計(jì)減少20%，減少5000億規(guī)模；而非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)減少20%，減少1萬億，而委外規(guī)�？赡芾^續(xù)增加。
房地產(chǎn)最先“中招”？
但說到泡沫，目前房地產(chǎn)市場的泡沫明顯比證券市場還大，而房地產(chǎn)主要面臨兩個(gè)問題，一是去三四線城市庫存，二是抑制來自房價(jià)和地價(jià)的泡沫。
為什么房地產(chǎn)泡沫這么大，邦爺認(rèn)為，是杠桿撬動的。現(xiàn)在國家要去杠桿了，房地產(chǎn)想必會是第一個(gè)遭殃的。
有言論甚至說：說白了，《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王。
怎么說？我們知道開發(fā)商拿地的錢來自多種通道，包括基金資管、證券資管等等。
銀行可以把錢變?yōu)楣蓹?quán)類投資，這其中包括了權(quán)益類和非標(biāo)資產(chǎn)，這樣的話資金用途比較靈活，在開發(fā)商拿地前錢就可以進(jìn)入項(xiàng)目公司。“全生命線”的房地產(chǎn)資金需求都可以得到滿足。
如果是通過信托，則需要在拿地后才能獲取資金。
而《辦法》的出現(xiàn)則會導(dǎo)致兩個(gè)問題，一是開發(fā)商拿地的資金少了來自銀行的那部分，二是利率變高。
竺勁認(rèn)為，通過資管獲取資金的利率此前在7％～8％之間，但之后債型成本可能會上升到12%以上。純信托的資金來源多樣，《辦法》會讓資金來源少了一塊，開發(fā)商如果撇開銀行單獨(dú)募集資金，成本則會達(dá)到12%以上。
今年上半年，開發(fā)商拿地的錢大部分甚至100%都來自銀行，所以銀行一斷供，中小型開發(fā)商的資金成本變高，輕言拿地將謹(jǐn)慎。
抑制地王效果大嗎？
再談到上文提到的“《辦法》就是在抑制開發(fā)商拿地王”的說法。
今年上半年，全國50個(gè)主要城市拍出了200多個(gè)“地王”，蘇州27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、上海17宗、天津14宗、北京12宗、武漢11宗……
雖然上半年地王多數(shù)都是國企央企拍得，比如中國電建、葛洲壩、招商、華僑城、魯能、保利……這些都是不差錢的主，《辦法》的實(shí)施，或許也不會對資金實(shí)力強(qiáng)大的國企央企產(chǎn)生太大干擾（畢竟中國的“信貸歧視”一直存在）。
但不能完全依靠自有資金，又要面臨不斷提高的資金成本的中小型開發(fā)商，日子會更難過。而當(dāng)有實(shí)力競爭土地拍賣的開發(fā)商會變少，土地價(jià)格或許能得到很好的控制。（來源邦地產(chǎn)）
房企再融資僅限項(xiàng)目建設(shè) 是要消滅“地王”嗎？
據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道 再融資將收緊？昨日（7月28日）上午，人民網(wǎng)援引證監(jiān)會官員在周一的保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會議上的會議紀(jì)要報(bào)道稱，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵(lì)用于補(bǔ)充流 動資金和償還銀行貸款，并需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向。該會議紀(jì)要特別關(guān)照房地產(chǎn)，“不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補(bǔ)充，募集資金只能用于 房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款�！�
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，人民網(wǎng)(20.060, 0.53, 2.71%)的該報(bào)道內(nèi)容似乎并非空穴來風(fēng)，7月27日的《中國證券報(bào)》上刊發(fā)了一篇《證監(jiān)會窗口指導(dǎo)再融資大股東不得通過通道參與定增》的文章，嗅覺敏 銳的市場人士不難發(fā)現(xiàn)，該報(bào)道提及證監(jiān)會對具體行業(yè)再融資作了具體規(guī)定。比如，房地產(chǎn)上市公司，募集資金不得補(bǔ)充流動資金和償還銀行貸款。
“地王”惹的禍？
外界猜測，當(dāng)前證監(jiān)會釋放上述監(jiān)管新規(guī)的信號，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)的表態(tài)，或許就是2014年房企再融資逐步開閘以來的小翻轉(zhuǎn)。
記者注意到，2014年以來，像天津松江(6.290, -0.08, -1.26%)等諸多上市房企曾多次披露定增方案，除了針對具體的募投項(xiàng)目之外，不少還涉及償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充流動資金等。
去年底，綠地控股曾拋出了300億元的定增預(yù)案，除了投向地產(chǎn)項(xiàng)目與大金融項(xiàng)目之外，剩余90億元將用于償還銀行借款。今年5月底，綠地控股主動撤回了該定增預(yù)案。
年初以來，隨著上海、深圳等一線城市房價(jià)迎來新一輪暴漲，典型一二線房企銷售業(yè)績集體飄紅的同時(shí)，紛紛加入搶地大戰(zhàn)，“地王”頻出，迅速蔓延至蘇州、南京、杭州、合肥等。
有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國出現(xiàn)了單宗地價(jià)超過10億元的205宗高價(jià)“地王”，二線城市取代一線城市成了“地王”主戰(zhàn)場。其中，144宗溢價(jià)率超過50%的單宗地塊，約是去年同期的8.5倍；92宗溢價(jià)率超過100%的單宗地塊，約是去年同期的45倍。
去年底至今年上半年，已多次搶下上海、杭州等多個(gè)“地王”的信達(dá)地產(chǎn)及其背后的“中國信達(dá)系”， 一時(shí)間名聲大振。不差錢的信達(dá)地產(chǎn)，去年10月以來就在積極籌備20億元定增方案。信達(dá)地產(chǎn)公開稱，“目前我國土地價(jià)格不斷攀升，土地出讓金及開發(fā)建設(shè)資 金支付要求日趨嚴(yán)格，公司如果同時(shí)從事多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)及增加合理的土地儲備，將進(jìn)一步加大預(yù)售項(xiàng)目資金回籠壓力。因此充足的資金支持對公司發(fā)展至關(guān)重要�！�
對哪些房企有影響？
當(dāng)前，證監(jiān)會新任主席劉士余對A股市場發(fā)展的一個(gè)核心基調(diào)即為加強(qiáng)A股市場的監(jiān)管。證監(jiān)會如果明確收緊A股企業(yè)再融資，尤其是限制上市房企再融資募投資金的用途，是否會打亂他們的陣腳？
最近，像天津松江等多家上市房企已調(diào)整了定增方案，從最高募27億元募資降為20億元，但除了減少募投項(xiàng)目及金額之外，償還銀行借款及有息負(fù)債仍為5億元。
今年一季度末，天津松江的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到88.41%，創(chuàng)歷史新高，同比增加5.5個(gè)百分點(diǎn)。
今年以來，已公告定增及配套融資預(yù)案但暫未被審核通過的重點(diǎn)上市房企如中糧地產(chǎn)、中洲控股。中糧地產(chǎn)擬定增募資50億元，其中須償還銀行貸款10.26億元，而中洲控股涉及定增總額55億元，其中須償還金融機(jī)構(gòu)借款15億元。
不過，像魯能系旗下的廣宇發(fā)展，按其最新披露的重大資產(chǎn)重組及再融資的預(yù)案表述，除了資產(chǎn)重組之外，涉及定增再融資高達(dá)87.29億元，扣除發(fā)行費(fèi)之后將全部用于募投項(xiàng)目建設(shè)，中弘股份擬定增募資最高36億元，也將全部用于旗下5個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。
東方證券一位地產(chǎn)分析師表示，如果證監(jiān)會明確表態(tài)房企再融資只能用于項(xiàng)目建設(shè)，估計(jì)一些房企可能會繼續(xù)調(diào)整方案，畢竟房企降低負(fù)債率的意愿更強(qiáng)一些，如果調(diào)整后能順利通過也不錯(cuò)。當(dāng)前，在滬深交易所發(fā)債融資相對寬松，對大型房企影響不是特別大。