發(fā)布時(shí)間：2016-8-4 11:22:37來源：中財(cái)網(wǎng)
全國土地市場的熱度，終于在官方報(bào)告中得以體現(xiàn)。
國土部下屬部門發(fā)布《2016年第二季度全國城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》顯示，今年二季度全國上報(bào)異常交易地塊數(shù)量環(huán)比、同比均明顯增加，單價(jià)創(chuàng)新高的異常交易地塊數(shù)量達(dá)到2014年以來單季度最高。
高價(jià)地塊總數(shù)同比增加近一倍
截至2016年6月30日，2016年二季度各地上報(bào)異常交易地塊75宗(其中一線城市上報(bào)了18宗，二線城市上報(bào)了20宗，三四線城市上報(bào)了37宗)，比上季度增加了30宗，漲幅為67%；比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。平均競價(jià)輪次為111次，比上季度減少了6次，比上年同期增加了58次。
今年第二季度上報(bào)的異常交易地塊中，成交單價(jià)創(chuàng)新高的11宗，較上一季度翻番，是2014年以來，單價(jià)創(chuàng)新高地塊出現(xiàn)最多的季度。
上述報(bào)告主要監(jiān)測全國105個(gè)重點(diǎn)城市，其中一線城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線城市包括除一線城市外的直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，共32個(gè)；三線城市包括除一線、二線城市外的69個(gè)監(jiān)測城市。
所謂異常地塊，在國土部門眼中，是指招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地。
早在2010年，國土部就曾印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進(jìn)土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》，要求各地加強(qiáng)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測，及時(shí)掌握地價(jià)異常變動(dòng)，對(duì)招拍掛出讓中溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)新高的房地產(chǎn)用地，市、縣國土資源主管部門要在成交確認(rèn)書簽訂(中標(biāo)通知書發(fā)出)后2個(gè)工作日內(nèi)，上報(bào)國土部和省(區(qū)、市)國土資源主管部門。
官方所稱的“異常地塊”，在市場人士看來可以類同于“地王”�！暗赝酢辈]有較為明晰的標(biāo)準(zhǔn)，是一種較為通俗的說法。不過，官方一直不太認(rèn)可“地王”的叫法。
要求地方上報(bào)異常地塊，國土部此舉是為監(jiān)測土地市場的異常交易，預(yù)防地價(jià)特別是居住用地價(jià)格反彈。
二三線地王增多
上述報(bào)告主要參與者、中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松表示，地價(jià)走勢的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動(dòng)產(chǎn)市場狀況基本吻合。在房地產(chǎn)市場領(lǐng)域，除個(gè)別城市政策收緊外，全國政策基調(diào)總體寬松，流動(dòng)性充足，購房需求集中釋放，帶動(dòng)了本季度住宅地價(jià)的加速上漲。
第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，從上述數(shù)據(jù)中也可以看出，地王并不僅僅出現(xiàn)在一線城市，二三線城市也開始頻頻出現(xiàn)高價(jià)地塊。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》29日?qǐng)?bào)道稱，7月28日上午舉行的武漢8宗土地拍賣中，位于漢陽濱江的攔江路地塊遭到19家房企瘋搶，經(jīng)過210輪激烈喊價(jià)，該地塊最終被碧桂園以25.31億元拿下，成交樓面地價(jià)達(dá)20017元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)289%。
今年上半年，武漢共誕生11宗地王，進(jìn)入7月后，武漢單價(jià)地王已被二度刷新，樓面地價(jià)也突破了2萬元大關(guān)。
中原地產(chǎn)研究報(bào)告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現(xiàn)最多的區(qū)域。
趙松也認(rèn)為，在總體去庫存的背景下，中央層面強(qiáng)調(diào)穩(wěn)步推進(jìn)，差別化調(diào)控，完善住房供應(yīng)體系。地方層面，一線城市調(diào)控政策繼續(xù)收緊，地價(jià)環(huán)比增長率由升轉(zhuǎn)降；而一線城市調(diào)控力度加大的擠出效應(yīng)促使部分二線、三線城市成為投資熱點(diǎn)，限貸限購取消促進(jìn)熱點(diǎn)城市各類需求集中釋放，市場呈現(xiàn)快速回升趨勢，土地市場轉(zhuǎn)向補(bǔ)庫存。
“二季度，二線城市前期樓市的快速上漲對(duì)土地市場的拉動(dòng)效應(yīng)顯化，住宅地價(jià)環(huán)比、同比增長率均呈上升態(tài)勢，廈門、南京、合肥三市的住宅地價(jià)環(huán)比增速依次處于全國高值城市的前三位；三線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速亦有上升跡象。”趙松說。
都是資金惹的禍？
在宏觀經(jīng)濟(jì)總體放緩的背景下，地王為何頻現(xiàn)？
上述報(bào)告認(rèn)為，地產(chǎn)領(lǐng)域資金充沛，帶動(dòng)了地價(jià)的溫和上行。
“上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比上漲明顯，定金及預(yù)收款增速明顯，二季度后期雖然增速略有放緩，但仍處于較高水平；個(gè)人按揭貸款同比增速連續(xù)19個(gè)月保持上漲態(tài)勢，漲幅創(chuàng)2013年6月以來新高。隨著其他理財(cái)產(chǎn)品收益下降、風(fēng)險(xiǎn)加大，全國多數(shù)地區(qū)取消限購、限貸，資本的避險(xiǎn)性和逐利性促使大量資金入地產(chǎn)市場，尤其是一季度央行再次降準(zhǔn)，流動(dòng)性進(jìn)一步釋放，二季度貨幣政策持續(xù)發(fā)力�！眻�(bào)告稱。
報(bào)告認(rèn)為，在資金充沛、熱點(diǎn)區(qū)域銷售良好的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)充庫存需求不斷增加。同時(shí)，著眼于資本市場更大的話語權(quán)，部分地產(chǎn)企業(yè)加杠桿購置高價(jià)地成為重要選擇，支撐了對(duì)高地價(jià)的承受能力，帶動(dòng)了熱點(diǎn)城市地價(jià)上漲。在上述因素綜合影響下，二季度，商服、住宅地價(jià)環(huán)比增速上升，尤其是二三線熱點(diǎn)城市住宅地價(jià)增速上漲明顯。
對(duì)于下半年走勢，趙松表示，在推進(jìn)供給側(cè)改革、深化結(jié)構(gòu)調(diào)整的同時(shí)，“穩(wěn)增長”仍極具重要性，政策或?qū)A向于推進(jìn)需求和投資的增長，貨幣政策繼續(xù)保持靈活適度；部分二線熱點(diǎn)城市趨向采取更為審慎的價(jià)格監(jiān)控及房地產(chǎn)信貸政策。
“在多重因素影響下，預(yù)計(jì)三季度全國地價(jià)整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點(diǎn)城市擴(kuò)大；一、二線前期熱點(diǎn)城市的土地市場熱度有所回落，地價(jià)漲幅略有放緩�！壁w松說。