發(fā)布時間：2016-8-5 17:21:40來源：豆瓣
飆升的房價讓人不知所措，但是還很少人能回答這些問題：究竟是誰在買那些天價房？貨幣過剩固然起到推波助瀾的作用，房地產(chǎn)商又在扮演何種角色？本文作者通過身邊的經(jīng)歷，了解到樓市的“潛規(guī)則”，以講故事的形式，給出他的分析，描繪出的圖景讓人細思恐極。
一、地產(chǎn)商和銀行的千絲萬縷
經(jīng)常聽到有人說“你不知道，現(xiàn)在有錢人真的多，房子就是剛需，xx小區(qū)十幾萬一平很多人瘋搶”。
剛好家里有人搞貸款的，有個事可能好多人不清楚，很多樓盤的價格是怎么做起來的，那就是房產(chǎn)商自己買自己的房，以下說說操作流程：
比如是房產(chǎn)商A，開盤了100套房，每套售價100萬，那就是1億的資金量，對吧，現(xiàn)在一開盤，我直接把價格報到200萬，暫時沒人買怎么辦？ok，我去搞一批身份證，比如公司員工的姐姐，部門經(jīng)理的老丈人，用他們的身份以200萬的價格買下來，由房產(chǎn)公司付首付，并還房貸，同時，另外簽一份合同，把房子抵押給房產(chǎn)公司老板控股的法人單位B。
然后，法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款，獲得資金，因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的，那銀行的評估認為它值200萬，銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款，這個資金再拿來還房產(chǎn)公司A的月供，公司就可以有大量的現(xiàn)金流，然后坐等房子慢慢賣......
你以為銀行不知道這件事嗎？銀行的人都知道，但為什么不管？因為房貸是銀行最主要和穩(wěn)定的利潤來源，如果不給貸，從最底層的審批員到分行行長，都完不成任務(wù)，拿不到獎金。
中間有幾年貸款卡的比較嚴(yán)，加上當(dāng)時實體經(jīng)濟也還過得去，還有很多其他企業(yè)借錢，房產(chǎn)公司這么玩借不到錢了，于是就死了一批。
從去年開始，實體企業(yè)，尤其是南方幾個省的制造業(yè)企業(yè)大規(guī)模倒閉潮，導(dǎo)致銀行的日子非常難過，銀行也不敢貸給這些工廠了（之前溫州最大的眼鏡廠，就是因為貸不到錢，老板把家里n輛豪車賤賣，一輛寶馬7系20萬出手。）
這時候，房產(chǎn)公司就成了銀行的救命稻草，誰還敢卡它們？那不等于卡死自己嗎？
加上實體經(jīng)濟萎靡，南方幾省大量原來手里還有點錢的土老板，工廠也不干了，變賣出來一些資金，干什么好呢？工廠賠錢，020高科技啥的咱又不懂，那就買房子吧，感覺比較穩(wěn)妥。
于是兩方合力，就成了現(xiàn)在的房產(chǎn)泡沫，這也是為什么深圳瘋漲，上海一般，北京基本不動的原因，因為北京基本上沒有制造業(yè)。
所以你現(xiàn)在去深圳的一些新開樓盤，價格特別離譜，動不動十幾萬一平，但是很快就要售罄，并且你一看，購房合同都有，身份證也是大活人，這種房子，基本都不是“業(yè)主”本人住，房產(chǎn)公司A會租出去，租戶的租金也不會打給“業(yè)主”本人。
高檔樓盤租不出去的，就只好空著，然后告訴來看房子的人，“業(yè)主”是大老板，手上很多處房產(chǎn)，對價格不敏感等等。
當(dāng)然，偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的，覺得再不買還得漲，咱砸鍋賣鐵也得入手一套，這就是我們身邊偶爾會遇到的“我的朋友”。
多說兩句，房產(chǎn)業(yè)最早這個玩法是從誰那兒學(xué)來的呢？大名鼎鼎的chuan 銷，兩者的基本原理是一樣的，后來兩者在手法上互相借鑒，都有所發(fā)展，此乃后話。
二、“影子業(yè)主”無處不在
前些年不限購，曾經(jīng)出現(xiàn)過一個本地土著+窮鬼老頭名下掛了一堆房產(chǎn)的事，那會兒身份資料還挺便宜，因為沒有限制，后來因為限購，這種有購房資格但買不起房的人（很多是本地屌絲，或者離異無房的）就被炒起來了，通常一個人可以掛兩套房產(chǎn)（如果是單身的話）。
有些人問，說不對啊，我剛看的二手房，也是這種天價啊，那是怎么回事呢？接下來解釋下這種情況。
前面說了，房產(chǎn)公司A賣出的1101的房，業(yè)主叫張三，但是1101的房本被抵押給法人公司B然后抵押給銀行了，所以張三只是個“影子業(yè)主”，你找中介買二手房，從接觸到最終過戶，張三只是個傀儡，實際的房東是法人公司B。
我有一年想買房的時候曾經(jīng)接觸過一對小夫妻（當(dāng)時還沒限購），本地土著，大專學(xué)歷，一接觸就知道是處于社會底層那種，并且倆人都是市民，沒有拆遷房的機會，而且房子也不是回遷房。當(dāng)時我覺得房子樓層陽光戶型不好，他倆就說，我們在這個小區(qū)還有好幾套，你可以看看，我當(dāng)時就有點納悶，因為這是個新樓盤，購房合同就是不久前的事，不可能是繼承，如果說是父母幫忙，以他倆的談吐，家庭出身應(yīng)該也不會太好。
果然，最后他倆拿出的房本，都是副本，并且一次只給拿出一本，還得提前約時間。
三、數(shù)據(jù)知道真相
另外分享一組統(tǒng)計數(shù)據(jù)：
（為了衡量一線城市房價有多瘋狂，《每日經(jīng)濟新聞》以地區(qū)分類，求出各地的平均數(shù)，數(shù)據(jù)來源為同花順iFinD數(shù)據(jù)庫。 ）
2月份，北京二手房均價40532元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價405.32萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8.5倍（北京董事長、總經(jīng)理平均年薪47.6萬元），即不吃不喝8.5年，這些董事長、總經(jīng)理（總裁）才能在北京買一套房子。
2月份，上海二手房均價40267元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價402.67萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的9倍（44.6萬元），即不吃不喝9年，這些董事長、總經(jīng)理（總裁）才能在上海買一套房。
2月份，深圳二手房均價46130元每平方米，如果要買一套100平米的房子，總價461.3萬元（不考慮各種稅費、中介費）。這相當(dāng)于董事長、總經(jīng)理平均薪酬的8倍（57萬元），即不吃不喝8年，這些董事長、總經(jīng)理（總裁）才能在深圳買一套房。
也就是說，這些身處一線城市頂尖的人才，要在本地買一套房，如果沒有其他收入，也需要差不多10年不吃不喝。
而去年的A股市場，有40%的企業(yè)凈利潤低于1500萬元，也就是說，4成的上市公司，一年掙不出一套好房子的錢，可見這個經(jīng)濟畸形已經(jīng)嚴(yán)重到什么程度了。
四、買還是不買，天價都在那
1. 前面有房產(chǎn)的tx說現(xiàn)在已經(jīng)有更先進的玩法，我說的這套已經(jīng)不流行了，這個有可能，畢竟那么多聰明人，變著法子炒總會有更先進的玩法，也算是金融創(chuàng)新吧，美國次貸不也是創(chuàng)新么？大家可以搜一下“中國次貸危機”的百度百科，里面比我說得詳細專業(yè)。
2. 好多人問我二線三線四五線的房子可不可以買，這里統(tǒng)一說一下我的觀點，那就是，中國一線的泡沫，是靠著吸二三四五線的血，集全國之力才撐起來的，其結(jié)果，是掏空了中小城市的資金池。
一線，從所有地方吸血
二線，從三四五線吸血
以此類推......
至于可不可以買，我就說一點，你感覺買起來壓力還能承受，就買，否則，就不買，不要幻想著把這事當(dāng)成投資一買n套。
下面具體說說。
看到很多回帖的都在說：
真的有很多有錢人啊，我身邊的誰剛買的，1200w一套，那幫搞金融的、土老板，你說的不對。
這個論調(diào)有點類似于“高手都在民間”，你問在哪兒呢？反正在民間。
提前說個觀點，我從來不否認有錢人階層的存在，因為工作原因，會經(jīng)常和一些官富二代接觸，對他們的生活狀態(tài)非常之了解，包括他們一些人的財務(wù)狀況，有機會單開一貼說說。
問題是，任何的定性不定量的“有錢人很多啊”的判斷都是耍流氓——請原諒一個理科生的強迫癥。
什么叫多？你說我們學(xué)校有50個考上武漢大學(xué)的，多不多？看起來挺多，可是如果我們學(xué)校有1萬應(yīng)屆生呢？還多嗎？考慮這類問題，腦子里一定得有個比例的概念。
所以，你說有錢人“多”，一定得考慮兩點，一是這個群體手里的資金能力是否足夠消化這么龐大的樓市，二是他們這么多錢是哪兒來的？
首先，咱們得把王健林馬云這種人摘出去，這不屬于日常討論范圍，這種人再有錢，數(shù)量畢竟太少了，而且他們要買也是豪宅，跟樓市大盤不搭嘎，影響不了基本面，因為馬云的財產(chǎn)可能是你的一百萬倍，但他不可能買100萬套房子。
其次，咱們得把收入偏低的群體，比如年收入二十萬以下的家庭剔除，因為這種家庭，一線樓市怎么瘋漲都和他們無關(guān)，他們主要住在自己老家二十年前分的福利房里。
五、以下是誠心干貨
1、你認識現(xiàn)在全款買房的人嗎？一次性幾百萬一千萬扔出去，不需要貸款的？
目前為止收到兩個回復(fù)，說身邊有認識的人全款買房的，歡迎大家踴躍發(fā)言，最好能說明一下這些壕們的具體情況，是做什么的，資金怎么來的。說一下我比較了解的情況吧。
我認識兩個最近剛買了房的，一個是揚州人，江蘇商會會員，家里做環(huán)保設(shè)備生意的，廠子開了十幾年了，算是個小富二代，家里資產(chǎn)差不多上億，在揚州有多處房產(chǎn)，在上海買了一套二手的，為了買這套房拋了一部分股票，揚州賣了一套大的房。
另外一個家里是開診所和超市的，比較有錢，他老丈人是某國營大廠前任書記，然后去年在北京買了一套，兩家人一起湊了首付，然后一起幫忙還貸。
這兩家人應(yīng)該是目前樓市比較典型的真實購房者，他們買房的籌資方式應(yīng)該代表了主流情況。
不夸張地說，資產(chǎn)5000萬元以下的商人家庭，都沒有能力在一線城市全款購房，為什么？因為商人要做生意，他的現(xiàn)金流占資產(chǎn)的比例是有限的，如果一個人賬上躺著1000萬可以隨意支配的現(xiàn)金，那他家的資產(chǎn)最起碼得好幾億。
這就是為什么大量中型企業(yè)企業(yè)主要獨立在一線城市購置房產(chǎn)，也必須賣掉自己老家的幾套房子，以及貸款的原因。
這就是我前面說的，一線城市掏空二三四五線。
比如你家在寧波金華紹興溫州開了個獨資廠，效益還行，工廠年銷售額5000萬（這就算挺大規(guī)模了），一年下來能有多少可自由支配的純利潤？也許不超過100萬，因為你還要投入再生產(chǎn)，還有生產(chǎn)中的押款。
而這100萬，有時候還得跟兄弟姐妹分，因為江浙的制造企業(yè)主，很多都是幾個孩子。
所以當(dāng)這樣的富裕階層家庭在二三線買房時，可以輕松全款，但如果要買深圳1000萬一套的，就捉襟見肘了（但偏偏這些人的兒子，很多不愿意接老爹的班，喜歡在一線城市奮斗生活），只能是賣了老家的兩套房，加上現(xiàn)金付個首付。
看到?jīng)]，京滬深廣在買，而二三四線在賣，這就是為什么二三四線房價很多往下走，一線還高企的原因，我所說的吸血。
那誰在買二三線企業(yè)主50萬100萬一套的房產(chǎn)呢？三線城市殷實的小康之家，他們有很多是賣掉了四五線30萬一套的房產(chǎn)，加上首付。
除了這種中型制造業(yè)企業(yè)主，還有兩類人是有能力在一線買房的，一是官員，二是互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)高管。
官員不用說了，除了那種叫得出名的超級富豪，官員的現(xiàn)金流是最充足的，因為他們不用從事生產(chǎn)，沒有資金擠占，有多少錢都是可變現(xiàn)資本，有些樓盤開盤時，好幾層給同一個官員的事，很常見。
互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)高管就比較簡單了，手上的股份變現(xiàn)，從股市里套（沒上市就很難，這就是為什么互聯(lián)網(wǎng)公司，打死了也要上市。）
前面說了三類人，這三類人是一線天價房的主要購房群體。（拆 q 戶農(nóng)民那種也算一種，分了三套房賣兩套換一套大的，但他們基本沒有用現(xiàn)金購房的能力，只不過是置換而已。）
以前還可以開玩笑說中彩票的，現(xiàn)在，500萬彩票算個屁啊，刨了稅去密云水庫買還差不多。
問題是這兩年，前兩類人都遇到了問題。
制造業(yè)哀鴻遍野不用我說了，低端制造向海外和內(nèi)陸轉(zhuǎn)移的話題不用我啰嗦，大量江浙廣東企業(yè)主一夜回到解放前，升級不力+投資失敗的比比皆是。
至于最后一部分人，互聯(lián)網(wǎng)新貴，現(xiàn)在看起來還好，問題是，這幫人有多少？能撐得起整個一線城市的天價樓市嗎？我表示懷疑......
一個中型互聯(lián)網(wǎng)上市企業(yè)，總監(jiān)以上級別的人，年薪一般在四十萬左右，這樣的人數(shù)量有多少？幾十人頂天了，即便是他們，每個月要還三萬塊的房貸，也是非常吃力，何況普通員工呢？
這些未來有能力買得起五百萬以上房產(chǎn)的群體，基本上都列出來了，可以看得出來，群體規(guī)模不會很大，加上這兩年的股災(zāi)，又縮水了不少。
跟整個一線房產(chǎn)市場比起來，他們實在是杯水車薪，沒有能力消化所有的新房和掛牌二手房。
于是，就出現(xiàn)了我開頭所說的惜售+自購買，如果不好理解，請參考初中課本里描述過的資本家倒牛奶的情形，奶多了賣不出高價？那我就只賣一小部分，告訴你們奶沒了，很稀缺，其實奶都在桶里存著呢。
在這里補充一下：
惜售有很多種方式，本質(zhì)上都是“倒牛奶”，制造虛假的稀缺感，提高購房者的心理預(yù)期和閾值，房產(chǎn)商知道，他們只要聯(lián)手抬高價格就好，逼購房者敲骨吸髓、砸鍋賣鐵、勒緊褲腰帶吃咸菜的任務(wù)，自有丈母娘幫他們干。
除了我前面說的虛假購房以外，還有一種，捂盤，連假合同都不用做，開盤100套，只賣10套，剩下90套都告訴你賣光了，然后拿這些房子去銀行抵押，當(dāng)然，這種更加赤裸裸，連偽裝都不需要了。
2、那業(yè)主入駐以后發(fā)現(xiàn)是鬼城，怎么辦？
很簡單，第一，把樓盤做成n期，一期放兩棟樓不就行了，看見沒，那些不是沒人買，是買了但還沒蓋好呢。
第二種，把房子租出去，比如你看到現(xiàn)在很多新出來的什么房產(chǎn)公寓，拿下一整棟樓，統(tǒng)一裝修風(fēng)格了往外租的，或者xx中介自己手里在某個小區(qū)里n多套房源出租的，幕后的業(yè)主都是房產(chǎn)商自己。
比如，我有個哥們兒現(xiàn)在住天通苑，他的房子就是從物業(yè)公司直接租的，沒有個人業(yè)主。
所以，越是經(jīng)濟變差，媒體上就越要渲染，大家都高喊“有錢人真的很多啊，你看我們這兒開盤第一天，1000萬一套搶光了”，你一問，都是“我朋友、我親戚、我同學(xué)”，從來見不到幾個“我”。
跟身邊那些親近的有錢人打聽打聽，今年經(jīng)濟形勢如何？真有那么多實實在在的有錢人嗎？
六、未來房價的大致判斷
最后說一段，我對未來房價的預(yù)測吧，大體上我的判斷，會跌，理由如下：
1、國際規(guī)律，一個國家的房地產(chǎn)市場在gdp 8000美元之前一路上揚，8000-10000趨緩，10000以后往下（海外移民圣地華人烏央烏央過去炒房的個別城市除外，那個盤面小容易炒，但中國的一線城市可沒有那么�。�
2、老齡化，即使放開了二胎，現(xiàn)在看來生育率也不可能回去了，未來若干年，這個人口結(jié)構(gòu)就不可能撐起新的購房高潮，畢竟，買房主力是年輕人，老頭誰買房呢？
3、 大的供需關(guān)系，基本上，該有房的家庭，都有了，十多年前去一線混、買的早的人已經(jīng)定居了，現(xiàn)在一線二線買不起房的孩子，老家也都有房，不至于沒地方住，他們中的絕大多數(shù)人，無論怎么努力，把老家房子全賣了，把兩邊父母積蓄全榨干，加上還貸，也依然買不起，慢慢地，他們燒完了青春，會回家的，能留下來的，千里挑一吧。
4、經(jīng)濟大勢下滑。過去那么多年，為什么國人都篤信房價上漲，很簡單，因為經(jīng)濟上行，連續(xù)增長二三十年，這也是所有經(jīng)濟體都遭遇到的規(guī)律，日韓臺港，哪個經(jīng)濟騰飛的高速增長期不是二十年左右？你何時聽說過哪個國家經(jīng)濟高速增長了五十年的？中國人沒理由把自己的國家想得太特殊。
打個最簡單的比方，你家生了個孩子，一路漲個兒，你每年都要給他買新衣服，每次都要買大一號，然后有天孩子18歲了，你還要去買更大一號的，店員告訴你不用了，你還按照以前的慣性說：才不會呢，我家孩子這十幾二十年都是這么長的，年年都有人唱衰，說我孩子不會長高了，結(jié)果呢？
凡事，都有個盡頭......
七、近期被忽悠的常識
有很多人要我預(yù)測某個城市的房價，這個我真不敢胡說，中國的樓市、股市都很奇葩，社科院專門研究房產(chǎn)和股市的專家都屢屢預(yù)測錯誤，我就更不敢誤人子弟了，這篇文章，只是個人對大勢的一些預(yù)測，本人才疏學(xué)淺，有說的不到的地方大家嘴下留情就是。
至于有人問我是不是搞房地產(chǎn)的，以及具體是做什么工作的，這里就不便回答了，這兩年的形勢不比以前，宣傳口收得非常之嚴(yán)，禍從口出動輒得咎的事兒估計以后還會有，畢福劍、任志強之輩殷鑒不遠，所以，還是保留一點自己的隱私吧。
最近的幾個新聞，似乎也在印證我的這個預(yù)測。
1、央行降準(zhǔn)0.5%，專家：對股市樓市有利，今年或?qū)嵤?次降準(zhǔn)1次降息，那么為何在此時選擇降準(zhǔn)呢？
各大網(wǎng)站首頁新聞，懂一點經(jīng)濟的朋友應(yīng)該都知道這意味著什么，如果樓市真的如最近一些媒體所吹噓的那樣“一房難求”、“瘋漲”，央行還需要降準(zhǔn)救市嗎？而且還是一年3次組合拳，而且還降息！
2、學(xué)校多片區(qū)隨機劃分，這個對已經(jīng)瘋癲的學(xué)區(qū)房市場有可能造成沉重打擊，你花了40萬一平在海淀買了名校附近的學(xué)區(qū)房，對不起，很可能給你家孩子分到邊上一“麻麻地”的小學(xué)去，在互聯(lián)網(wǎng)信息如此發(fā)達的今天，個人以為，家庭教育、對孩子性格的塑造，比中小學(xué)的傳道授業(yè)解惑更重要，別迷信所謂名校了。
3. 王健林又在歐洲砸了一堆錢做主題公園，聯(lián)想到這兩年萬達大規(guī)�！叭シ康禺a(chǎn)”、大手筆進入文化娛樂產(chǎn)業(yè)的動作，加上王思聰這些年對自身形象步步為營的經(jīng)營，王氏父子的思路和動作已經(jīng)很清楚了。
早幾年所有人都還在為樓市瘋狂的時候，李嘉誠悄悄撤了，緊接著的兩年，經(jīng)濟形勢如何？
王、李這種大佬對經(jīng)濟形勢的敏感度，對數(shù)據(jù)的把握比我們屁民要強得多，房地產(chǎn)企業(yè)在中國牛逼，在發(fā)達國家不過是二三流企業(yè)，相信他們對這一點也看得很明白。
萬達都不賣房子了，你告訴我樓市還會暴漲？別開玩笑了，不過是回光返照最后撈一筆，看誰接到擊鼓傳花的最后一棒罷了。
說一千道一萬的，與其在樓市里擊鼓傳花、朝不保夕，還不如在大概率確定企業(yè)成長性空間的時候，您說是嗎？