發(fā)布時(shí)間：2016-8-5 17:22:49來源：朱羅紀(jì)
上次聽萬科的股東大會(huì)，王石在會(huì)上針對(duì)姚振華的過往言行做了深刻的檢討總結(jié)，他說：管理層沒法決定股東是誰……你必須要學(xué)會(huì)“與狼共舞”。
私心大贊。
話說，形勢比人強(qiáng)。時(shí)代在變，連大大“新常態(tài)”都說了幾年了。資本市場的天要變了，互聯(lián)網(wǎng)的天要變了，房地產(chǎn)的天，也要變了。
毫無疑問，我們面臨中國經(jīng)濟(jì)歷史上最大的一次房地產(chǎn)泡沫。說沒有泡沫，那是自欺欺人，但說泡沫馬上要崩盤，那又是危言聳聽。
房地產(chǎn)也要進(jìn)入新常態(tài)了。
這個(gè)新常態(tài)是：
1、房地產(chǎn)過去普漲的行情結(jié)束了，城市間的分化加劇。選擇到哪個(gè)城市去買房子，可能直接是賺錢和虧錢的區(qū)別。所以，今年以上海南京為代表的一二線城市，房價(jià)猛烈上漲，而三四線城市依然處在去庫存的水深火熱之中。
2、一線城市房價(jià)處在歷史最高位，買房子的風(fēng)險(xiǎn)在快速放大，對(duì)泡沫崩盤的擔(dān)憂也比以往任何一個(gè)時(shí)期都強(qiáng)。而且，如同城市間一樣，各區(qū)域間的分化也將快速拉大。同樣的城市，選擇哪個(gè)區(qū)域和不同類型的產(chǎn)品，得到的結(jié)果也將非常不同。
對(duì)第一個(gè)變化，很多人已經(jīng)談過了，也已經(jīng)有了共識(shí)：力爭一二，不三不四。這次主要聊聊第二個(gè)變化。
每一年，都能看到很多媒體同行制作類似文章：如果能穿越，你愿意回到哪一年的深圳？
下面一群人回答：回到2006年，買一堆房子。
這樣的回答代表了我們很美好的心愿，誰都想有一套房，誰都想更富有。
但原諒我嘴賤，我還是要說：即便是時(shí)光倒流，那些當(dāng)年沒有下定決心買房子的人，還是會(huì)決定不買房子。
因?yàn)椋?0年前的房地產(chǎn)，在10年前的人們心目中，和10年后的今天，泡沫都是一樣的大！買不起房，房價(jià)太高，不是今天才有，每年都是，今天覺得房價(jià)高買不起，回到當(dāng)初的歷史條件下，一樣是覺得房價(jià)太高買不起。
網(wǎng)上關(guān)于“空軍們”的觀點(diǎn)已經(jīng)夠多的了，大家可以自行整理一下，我就撿最早的列幾個(gè)。
2001年，北大教授魏杰就說了：中國的房地產(chǎn)已經(jīng)有了很嚴(yán)重的泡沫。這是我印象中，第一次有學(xué)者對(duì)中國房地產(chǎn)定性。
2003年，央行發(fā)布了121文件，用行動(dòng)表明了中國的房地產(chǎn)有嚴(yán)重的泡沫。這是我印象中，官方第一次開始調(diào)控房地產(chǎn)。
而2006年，房地產(chǎn)才開始真正的“雖千萬人吾往矣”的大無畏上漲。
之后的空軍們，很多很多了，你到網(wǎng)上發(fā)個(gè)帖子說現(xiàn)在的房價(jià)還正常，看看會(huì)被噴成什么樣子。
說這些，并不是在嘲笑專家們判斷錯(cuò)誤，誤導(dǎo)了很多人發(fā)財(cái)，相反，對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢的看法，每個(gè)人都會(huì)根據(jù)自己的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)以及有權(quán)做出自己的獨(dú)立見解。在這一點(diǎn)上，我從來都不反對(duì)“謝國忠”們的看空，也從不嘲笑那些看空派的錯(cuò)誤。真正有獨(dú)立思考的人，他們不會(huì)把自己的發(fā)財(cái)機(jī)會(huì)建立在盲從專家的基礎(chǔ)上。他們會(huì)從市場的磨礪中學(xué)會(huì)獨(dú)立思考，并勇于為自己的錯(cuò)誤負(fù)責(zé)。
說這些，是為了說明：對(duì)房地產(chǎn)泡沫的恐懼，不是今天開始，而是持續(xù)了10幾年了。今天人們對(duì)深圳房價(jià)漲到5萬的泡沫擔(dān)憂，和當(dāng)年深圳房價(jià)還在6000的時(shí)候的泡沫擔(dān)憂，沒有本質(zhì)的不同。
不，持續(xù)10幾年還不止，接近30年了。
這是流傳非常廣的、人民日報(bào)1989年對(duì)房價(jià)的憂國憂民，當(dāng)時(shí)上海房價(jià)竟然膽敢漲到2000塊。
幾乎接近30年的時(shí)間長河里，中國的房地產(chǎn)沒有哪一年、哪一天，不處在巨大的泡沫中。如果有興趣，去圖書館翻閱一下往年的媒體報(bào)道，結(jié)果一定是：幾乎每一年、每一天，媒體報(bào)道里都充斥著市民對(duì)高房價(jià)的抱怨，對(duì)買不起房的擔(dān)憂，對(duì)政府調(diào)控不力的失望，對(duì)炒房客的痛恨，對(duì)開發(fā)商無良的咒罵，對(duì)房價(jià)即將暴漲的預(yù)測，對(duì)房價(jià)即將下跌甚至崩盤的恐懼……
我報(bào)道過的這樣的案例，不知有多少。你看過的這樣的案例，也不知有多少。
房價(jià)在2000塊的時(shí)候，有巨大的泡沫，應(yīng)該跌。然后漲到了6000塊，泡沫更大了。然后漲到了2萬塊，泡沫太大了。然后，漲到了5萬塊，樹長到天上去了，泡沫大得一嘴……房價(jià)一直在漲，我們操心泡沫操心了10幾年。
幾乎接近30年的時(shí)間長河里，中國人擔(dān)心房地產(chǎn)崩盤，已經(jīng)成了條件反射式的思維習(xí)慣，幾乎到了一種病態(tài)的地步。日日談、夜夜談、月月談、年年談。
這說明了什么？問題出在認(rèn)知上。
我們（包括監(jiān)管層）渴望房地產(chǎn)市場是干凈的、單純的、不帶一絲雜質(zhì)的，像林志玲那樣不食人間煙火的。一定要是白酒，不能是啤酒。我們害怕泡沫、拒絕泡沫，不理解也不接受房地產(chǎn)有泡沫。
多少年來，我們唯一沒變的是：官方和民間都表現(xiàn)出對(duì)市場牢牢掌控的企圖心，我們不喜歡不確定。這實(shí)質(zhì)上折射出的是：你我內(nèi)心深處對(duì)市場的不確定性心懷巨大的恐懼。
綜合那么多年的采訪觀察，我認(rèn)為大部分人理解的房地產(chǎn)市場是這樣的：
房價(jià)每年的漲幅不應(yīng)該超過GDP或人均收入的漲幅。
房價(jià)和人均收入比較不應(yīng)該超出1:6-1:8的國際合理范圍。
簡單說就是，房價(jià)要慢慢漲，穩(wěn)定確定，不能像我們過去這么多年漲得不像話。那樣人們都活得有希望有奔頭，而不能像現(xiàn)在漲得令人絕望。
這樣說對(duì)不對(duì)呢？當(dāng)然再對(duì)不過了，政治正確，經(jīng)濟(jì)也正確。所有的行業(yè)都應(yīng)該這樣發(fā)展，國民財(cái)富慢慢增長，人民生活幸福美滿，一切井然有序，就這樣帶著鮮花與掌聲走向偉大復(fù)興。
可惜不是事實(shí)，從來不是。
事實(shí)是：過去10年、20年來，中國的房地產(chǎn)泡沫是實(shí)實(shí)在在存在的，有的時(shí)候小有的時(shí)候大，但都有。就是因?yàn)檫@樣，才一直會(huì)有那么多人覺得房價(jià)太高買不起。
一個(gè)想象中的干凈的不染塵的房地產(chǎn)市場，有，在教科書里。這是很多人，包括我在內(nèi)，過去很多年對(duì)泡沫認(rèn)識(shí)唯一不對(duì)的地方。我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書，從來不教經(jīng)濟(jì)危機(jī)，不教泡沫，因?yàn)榕菽琴Y本主義社會(huì)才會(huì)出現(xiàn)的，而我們偉大的有特色的市場經(jīng)濟(jì)，是不應(yīng)該也不會(huì)有泡沫的。我們的房地產(chǎn)，是居住品，不是金融資產(chǎn)，在非常長的時(shí)間里，我們根本不去討論房地產(chǎn)可不可以、應(yīng)不應(yīng)該投資這樣的問題。
這樣的教科書還告訴我們：交換不創(chuàng)造價(jià)值。這些年來，那些恪守原則的人，卻成了窮人。而那些扔掉這種投資理念的人，卻富有了。
我們上幾代人、這一代人，就是接受這樣的經(jīng)濟(jì)教育，自帶這樣的知識(shí)結(jié)構(gòu)，來理解這一場史無前例的房地產(chǎn)泡沫的。有商機(jī)觸覺好的，把握住這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，發(fā)財(cái)致富了。但在輿論和民眾的話語體系里，他們被描繪成了：貪婪的毫無道德的投機(jī)分子，青面獠牙虎視眈眈，他們是不勞而獲的一味只顧鼓吹房價(jià)的可恥的食利階層。
如果可以，我也希望房價(jià)每年都穩(wěn)定確定的漲一點(diǎn)，我也希望每個(gè)城市都能“大庇天下寒士”。但這10幾年的市場發(fā)展告訴我們：市場之所以是市場，就因?yàn)樗恰皽y不準(zhǔn)”的。教科書理論只給我們描繪了一個(gè)“應(yīng)然”的世界，但沒有告訴我們怎么應(yīng)對(duì)“實(shí)然”的現(xiàn)實(shí)。當(dāng)現(xiàn)實(shí)和理論脫節(jié)的時(shí)候，我們就認(rèn)為市場錯(cuò)了，我們不能接受犯錯(cuò)的市場，我們要像教育犯了錯(cuò)誤的小孩一樣去糾正市場。
一個(gè)干凈不染塵的房地產(chǎn)市場是不存在的，縱向看過去10幾年的歷史上不存在，橫向看國外的房地產(chǎn)市場也不存在。泡沫本身就是房地產(chǎn)市場的一個(gè)組成部分，這是我們要從根本上改變的認(rèn)識(shí)觀。
日本的泡沫持續(xù)了50年崩盤了就不說了，美國的房地產(chǎn)一樣一直都有泡沫，經(jīng)濟(jì)連年的個(gè)位數(shù)增長，但在2007年之前，紐約的房價(jià)也是雙位數(shù)增長。
和我們一樣同樣是金磚四國的巴西，如果按我們的觀念，里約的房地產(chǎn)市場比深圳更可怖：一邊是樓價(jià)5-6萬的公寓，一邊卻是食不果腹的貧民窟。如果要說泡沫，巴西早該崩盤了。如果對(duì)比里約的市場兩極，上海深圳的樓市反而更健康。
過去10幾年的市場，教會(huì)了我們一點(diǎn)：要學(xué)著接受“市場有泡沫”這個(gè)基本事實(shí)。
有泡沫，并不總是很可怕，反而是下意識(shí)拒絕市場有泡沫，認(rèn)為市場就不應(yīng)該有泡沫的思想，才最應(yīng)該擔(dān)憂。更應(yīng)該擔(dān)憂的是：認(rèn)為市場有泡沫，就會(huì)下跌，然后選擇坐等下跌拒絕參與。
如果說有些經(jīng)濟(jì)學(xué)者、很多網(wǎng)民，在過去犯了錯(cuò)誤的話，我認(rèn)為就是這個(gè)：將市場有泡沫和市場要崩盤劃了等號(hào)。泡沫還沒有崩盤，自己倒把自己嚇壞了。
回到王石的反思來，與狼共舞，這是我們在面對(duì)泡沫的正常態(tài)度。既然泡沫是市場的一部分，為什么還要因?yàn)閾?dān)憂泡沫破滅而不去參與？當(dāng)然，是泡沫早晚都會(huì)破的，但它需要很長時(shí)間，這個(gè)過程，足夠你控制好自己的風(fēng)險(xiǎn)，而不是從一開始就遠(yuǎn)離它。事實(shí)上，泡沫真的漲起來，你躲得了么？泡沫真的破滅了，你又跑得了么？既然躲不開又跑不掉，何不迎風(fēng)而擊？
所以，對(duì)于我們吃瓜群眾來說，需要確立一個(gè)大的基本觀念：房地產(chǎn)泡沫是一個(gè)常態(tài)，你需要做的是，控制好自己的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，然后與狼共舞，既能賺泡沫的錢，也有能力抵抗泡沫破滅的損失。而不是，一味的想打消掉泡沫，讓市場變成一個(gè)的完全零泡沫自以為是的健康市場。那不但是徒勞無功的，而且根本是違背事實(shí)規(guī)律的。如果經(jīng)濟(jì)體的運(yùn)行，都能夠一直是健康的、按部就班的，那還會(huì)有大蕭條？哪里還會(huì)有亞洲金融風(fēng)暴？哪里還會(huì)有2007年的金融危機(jī)？抬頭看一看，誰逃過了周期律？誰完美的穿越了商業(yè)周期？
不需要害怕泡沫，但并不是要你當(dāng)炮灰。在面對(duì)今天房價(jià)漲到歷史高位的時(shí)候，顯然風(fēng)險(xiǎn)比以往時(shí)期更大。這個(gè)時(shí)候買房子，需要做好風(fēng)險(xiǎn)控制。
對(duì)深圳為代表的一線天價(jià)城市來說，我并不怕房價(jià)太高泡沫立馬崩潰。一線大城市的房價(jià)現(xiàn)在只能說是不低，但橫向國際比較，還沒有貴到非常離譜。所以，在未來幾年時(shí)間里，我并不認(rèn)為它會(huì)崩盤。
但我擔(dān)心那些沒有控制好風(fēng)險(xiǎn)的激進(jìn)者，一味的只看到房地產(chǎn)的造富神話，卻看不到潛藏的風(fēng)險(xiǎn)。
一句話：買房之前，想好最壞的結(jié)果，如果市場有一天下跌了，你的承受力有多強(qiáng)。
蕭條的市場，不投資就是最好的投資。但如果市場沒有蕭條，就要學(xué)會(huì)積極應(yīng)對(duì)。市場不會(huì)因?yàn)槟愫ε戮蜁?huì)崩盤，也不會(huì)因?yàn)槟銟酚^而一直大漲。