發(fā)布時(shí)間：2016-8-9 16:29:56來源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
3日，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，建議未來因城施策加大調(diào)控力度，進(jìn)一步去庫(kù)存；鼓勵(lì)先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房，鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目。
上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)。但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫(kù)存下調(diào)的同時(shí)，26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模則不降反升。專家稱，在持續(xù)“去庫(kù)存”的同時(shí)，應(yīng)警惕高杠桿帶來的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。
降溫 房地產(chǎn)銷售投資現(xiàn)回調(diào)
進(jìn)入7月，“地王”的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退，加上淡季效應(yīng)，此前領(lǐng)漲的深圳，也再次走在一線城市之前，率先進(jìn)行下調(diào)。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。
事實(shí)上，回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。長(zhǎng)江證券(10.290, -0.08, -0.77%)報(bào)告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落。2016年7月，75城成交面積同比增長(zhǎng)11.47%，相比6月回落7.58個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比上月再度加快。
對(duì)此，長(zhǎng)江證券分析師蒲東君表示，樓市成交整體降溫的趨勢(shì)繼續(xù)得到驗(yàn)證，在寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊、房?jī)r(jià)上漲、基數(shù)抬升等四重因素影響下，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫。
房地產(chǎn)投資也同步放緩。日前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%），增速比1月至5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個(gè)百分點(diǎn)。這是2016年以來，房地產(chǎn)投資在連續(xù)3個(gè)月增速上漲后，第二月處于回落態(tài)勢(shì)。同時(shí)，6月份國(guó)房景氣指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn)，為年內(nèi)首次回落。
蒲東君認(rèn)為，隨著今年前期需求的加速提前釋放，加之去年同期基數(shù)的不斷走高，房地產(chǎn)銷售加速回落，投資增速回調(diào)明顯。
因此，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為，目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象，而這也給處于“去庫(kù)存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度增壓。因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看，仍需穩(wěn)定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而這也正是發(fā)改委此次喊話的主因。
的確，發(fā)改委文中透露，今年以來，民間投資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降，市場(chǎng)內(nèi)生的投資增長(zhǎng)動(dòng)力疲弱，投資下行壓力不容忽視；個(gè)別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，投資波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加。
差異 不同城市庫(kù)存兩級(jí)分化
上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，截至2016年6月底，易居研究院智庫(kù)中心監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)。
其中，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市中，有44城庫(kù)存出現(xiàn)同比下跌。具體來看，昆山、蘇州、大廠、南京庫(kù)存面積同比分別下調(diào)41.8%、47.4%、49.2%和56.2%，合肥庫(kù)存面積同比下調(diào)更是高達(dá)66.5%。
在此背景下，去庫(kù)存周期大幅縮短。唐山、蚌埠、滁州、茂名和無錫在年初去庫(kù)存周期分別為59、40、18、24和18個(gè)月，而到了上半年末，去庫(kù)存周期分別調(diào)整為30、28、9、15和9個(gè)月，分別減少了30、12、9、9和9個(gè)月。同時(shí)，蘇州庫(kù)存僅存5個(gè)月，燕郊、惠州的庫(kù)存周期分別為4個(gè)月和3個(gè)月，而南京與合肥的庫(kù)存消化周期僅為2個(gè)月左右。
但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫(kù)存下調(diào)的同時(shí)，26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模則不降反升。具體來看，濟(jì)南房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模同比上漲34.6%，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%，蚌埠、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，海口、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%，濟(jì)寧同比上漲67.0%，茂名庫(kù)存同比漲幅更是高達(dá)69.2%。
從去化期來看，在合肥、南京等地面臨“庫(kù)存荒”的同時(shí)，沈陽、晉江等8個(gè)城市去化周期仍高達(dá)20個(gè)月以上，其中，丹東、唐山去化周期高達(dá)30個(gè)月。
上海易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，在經(jīng)歷一段較長(zhǎng)時(shí)間的去化下，房地產(chǎn)庫(kù)存已得到不同程度的釋放。但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線城市來說，積極去庫(kù)存依然是其未來的主要任務(wù)。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已由放松趨向于刺激，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動(dòng)，長(zhǎng)期來看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)、人口吸附力不足的背景下，庫(kù)存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍將會(huì)對(duì)樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。
警惕 要去庫(kù)存也要防“泡沫”
有業(yè)內(nèi)人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入，在仍未找到替代行業(yè)的背景下，地方財(cái)政仍將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，而這也決定了房地產(chǎn)穩(wěn)投資的方向不能改變。此外，針對(duì)冷熱不均的市場(chǎng)，下半年因城施策將成為主流。對(duì)于庫(kù)存仍較大的城市，千方百計(jì)去庫(kù)存仍是王道。
也正因如此，發(fā)改委提出，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度。對(duì)于高庫(kù)存城市，鼓勵(lì)進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。同時(shí)，鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過品牌注入、提高住房品質(zhì)的方式消化庫(kù)存；完善教育、醫(yī)療、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施，提高住房吸引力。
而在一二線等住房供應(yīng)緊張的城市，發(fā)改委認(rèn)為，要采取擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價(jià)格快速上漲。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整住房、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應(yīng)比例，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。
對(duì)此，中銀國(guó)際證券分析師袁豪表示，上周中央政治局會(huì)議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”引起市場(chǎng)關(guān)注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局，但包括三四線城市在內(nèi)的行業(yè)整體仍在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存進(jìn)程中，而國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩加劇，國(guó)內(nèi)貨幣政策不會(huì)做出激進(jìn)調(diào)整。
但值得注意的是，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬瑞慶認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)泡沫仍然存在，不能因?yàn)楦邘?kù)存和部分城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)而無視房?jī)r(jià)整體的上漲勢(shì)頭。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及完成“去庫(kù)存”和“降成本”的迫切任務(wù)中，地方政府不能忘記“資產(chǎn)泡沫”的危險(xiǎn)。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍日前在接受采訪時(shí)也表示，供給側(cè)改革取得了較為明顯的進(jìn)展，但一些地方、某些領(lǐng)域在推進(jìn)供給側(cè)改革過程中依然存在問題。比如房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革應(yīng)該是去房產(chǎn)泡沫、降房?jī)r(jià)，然而一些地方房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯上漲，地方對(duì)這方面的認(rèn)識(shí)還不足，需要探索調(diào)整。
開發(fā)商輪流坐莊推漲上半年地價(jià) 資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)
2016年上半年，“地王”成為土地市場(chǎng)關(guān)鍵詞。成交價(jià)、成交額、溢價(jià)率從一開始的一月一刷新，到后來一周一刷新，從一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天內(nèi)幾次打破剛出爐的紀(jì)錄。行業(yè)資產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)，專家提醒，這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
上半年300城土地出讓金總額超萬億
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，二季度以來，以上海、南京、蘇州、合肥為首的長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市地王頻出，二線城市地價(jià)領(lǐng)漲，部分城市土地市場(chǎng)存在過熱風(fēng)險(xiǎn)。
今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市樓面均價(jià)及溢價(jià)率持續(xù)上漲，土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。其中，全國(guó)40個(gè)大中城市中超過一半同比增加，漲幅前十的城市土地出讓金均翻倍。
樓面價(jià)方面，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1659元/平方米，同比上漲35%；其中住宅類用地成交樓面均價(jià)為2972元/平方米，同比上漲55%。溢價(jià)率方面，2016年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率41%，較去年同期上升31%；其中住宅類用地平均溢價(jià)率53%，較去年同期上升41%。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2016年上半年，全國(guó)50大城市土地出讓金超過100億元的就達(dá)到了3宗，分別出現(xiàn)在杭州、深圳、天津。超過30億元的達(dá)到了51宗，單宗地超過10億元的高總價(jià)地塊已經(jīng)超過200宗。而溢價(jià)率方面，地塊溢價(jià)率超過100%的高達(dá)89宗，同比上漲45倍，溢價(jià)率超過50%的144宗，同比上漲8.5倍。
值得一提的是，土地市場(chǎng)熱度難減，但分化嚴(yán)重。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)土地出讓金排名前二十城市成交總額就達(dá)6917億元，成交額同比增加55%，占全國(guó)成交額比重超過60%，全國(guó)50大城市土地出讓金高達(dá)9655.9億元，同比上漲38.5%，占全國(guó)成交額比重超過90%。
中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，在一線城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線重點(diǎn)城市拿地，土拍頻現(xiàn)地王盛宴，城市、區(qū)域、板塊地價(jià)紀(jì)錄屢被刷新，并帶動(dòng)出讓金整體上漲。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪市場(chǎng)爆發(fā)的主要導(dǎo)火線與原因都在于信貸的釋放量，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也認(rèn)為，在房地產(chǎn)調(diào)控放松情況下，天量貨幣大水漫灌，部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不力的三四線城市，不得不依靠地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激，產(chǎn)生對(duì)區(qū)域樓市短期的利好拉動(dòng)。
開發(fā)商輪流“坐莊”催漲地價(jià)
值得注意的是，土地價(jià)格的飆漲不僅僅由于政策與信貸的推動(dòng)。有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新地王解套舊地王也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。
以2015年10月拍出的北京孫河新地王為例，其成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬元/平方米，它的拍出就將中糧地產(chǎn)2013年以4.8萬元/平方米摘得的孫河前地王解套。同時(shí)，保利首開剛剛聯(lián)合拿下的北京常營(yíng)地王更是直接讓2014年年中奪下該區(qū)域地王的恒大“長(zhǎng)舒了一口氣”，此前，恒大樓面價(jià)成本高達(dá)5萬元/平方米左右。
上述業(yè)內(nèi)人士表示，新地王的拍出帶來的價(jià)格預(yù)期，讓其周邊的項(xiàng)目更有漲價(jià)的底氣�！跋裆虾ｃ魶艿赝跽Q生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項(xiàng)目的開發(fā)商，廈門國(guó)貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以地王為噱頭促銷提價(jià)�！�
除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。今年6月30日，象嶼地產(chǎn)以高達(dá)193%溢價(jià)競(jìng)得上海奉賢區(qū)南橋新城一宅地，總價(jià)21.2億元，樓面地價(jià)2.63萬元/平方米；而在1個(gè)月前，象嶼地產(chǎn)則在同一區(qū)域以總價(jià)21.5億元、樓面價(jià)2.26萬元/平方米的價(jià)格拿下一塊宅地，用時(shí)一個(gè)月實(shí)現(xiàn)“自我解套”。
再如2015年8月，陽光城以樓面價(jià)49236元/平方米奪得上海楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)一幅地塊，刷新了該公司曾在2014年11月創(chuàng)下的該板塊最高樓面價(jià)紀(jì)錄。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉說，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價(jià)紀(jì)錄無疑是房企降低拿地風(fēng)險(xiǎn)的好辦法�！暗赝鯓潜P第一批少量推出保本甚至虧本銷售，后面幾批房源才是真正盈利的階段。土地本身的增值及房?jī)r(jià)的上漲均為地王后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎(chǔ)。一定程度上講，拉長(zhǎng)項(xiàng)目開發(fā)周期之后，后面物業(yè)的銷售可以對(duì)沖前期物業(yè)虧損的狀況，總體上實(shí)現(xiàn)地王樓盤的盈利及開發(fā)價(jià)值�！�
易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱則表示，高價(jià)拿地也是房企在資本市場(chǎng)存續(xù)的一種方法�！吧鲜蟹科筘�(cái)務(wù)報(bào)表的資產(chǎn)計(jì)算是由其開發(fā)的商品房庫(kù)存以市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估計(jì)算而來。因此，雖然地價(jià)依然高企，但如果不拿地，上市房企在資本市場(chǎng)上的故事就講不下去。沒有土地儲(chǔ)備的房企，就相當(dāng)于沒帶彈藥上戰(zhàn)場(chǎng)的士兵，所以只能硬著頭皮與金融機(jī)構(gòu)合作拿地，把地價(jià)越抬越高�！�
下半年政策趨緊土地泡沫風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)
近日，中央首次提出要抑制資產(chǎn)泡沫，被業(yè)內(nèi)解讀為劍指房地產(chǎn)吸金黑洞。
CRIC研究中心研究員楊科偉表示，從上半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)看，6.7%的GDP增速高于6.5%的目標(biāo)，但很大部分源于上半年地產(chǎn)發(fā)力，而資產(chǎn)泡沫主要聚焦在房地產(chǎn)行業(yè)。
楊科偉說，早在今年4月A股上市公司集中公布的2015年財(cái)報(bào)中，諸多企業(yè)去年凈利潤(rùn)不足1500萬元，部分上市公司即便拼盡一年利潤(rùn)也無力購(gòu)得北上廣深一套住宅；相反，在一線城市買房一年漲價(jià)增值部分相當(dāng)于辛辛苦苦干事業(yè)一年利潤(rùn)。雖有夸張之處，但也充分反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。
“在貨幣政策持續(xù)寬松情況下，資金并未‘脫虛入實(shí)’，而是轉(zhuǎn)向進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。”楊科偉表示，房地產(chǎn)業(yè)造富效應(yīng)成倍放大，這一點(diǎn)M1、M2增速“剪刀差”持續(xù)擴(kuò)大以及民間投資增速不斷下滑便可見一斑。
張大偉表示，在現(xiàn)實(shí)的資產(chǎn)市場(chǎng)上，經(jīng)�？梢杂^察到的經(jīng)驗(yàn)現(xiàn)象是，在沒有顯著基本面變化的情況下，資產(chǎn)價(jià)格卻會(huì)持續(xù)上升，從而產(chǎn)生資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。而從資本市場(chǎng)看，主要的資產(chǎn)泡沫有股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)，2015年股市進(jìn)入熊市，當(dāng)下的一二線城市房?jī)r(jià)飆升，基本就可以定義為資產(chǎn)泡沫。
今年7月21日央行發(fā)布的貸款數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)新增貸款7.53萬億元，而其中的個(gè)人購(gòu)房貸款就增加了2.36萬億元，比重達(dá)到了31%。值得一提的是，上半年新增住房貸款額幾乎相當(dāng)于去年全年新增房貸額。
張大偉說，2015年相關(guān)的政策還是“通過加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求”，而在2016年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上則從“加快”變成了“有序”。
楊科偉認(rèn)為，對(duì)部分熱點(diǎn)城市，政策轉(zhuǎn)變的信號(hào)已經(jīng)非常明顯，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去杠桿”化也勢(shì)在必行。隨著后續(xù)“抑制資產(chǎn)泡沫”的具體措施落地，無疑將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生極大沖擊，特別是部分熱點(diǎn)二線城市，市場(chǎng)將面臨量縮滯漲局面。
截至7月27日，年內(nèi)搶地最積極的50房企合計(jì)拿地為6221.75億元，合計(jì)建筑面積為9622萬平方米，平均拿地成本為6466元每平方米。而在2015年同期，其拿地平均成本只有4261元每平方米，企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%，價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)再度增加。
張大偉也指出，截至6月下旬，北京歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過3萬元的地塊合計(jì)有59宗，合計(jì)土地出讓金為1919.38億元，截至2016年6月16日，這些地塊銷售額只有224.8億元。這意味著若按照目前市場(chǎng)正常的銷售利潤(rùn)，這部分地王的總貨值預(yù)期為3800億元。224億元的銷售額，目前來看只相當(dāng)于一年的資金成本，這里面醞釀著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。