發(fā)布時間：2016-8-10 17:12:48來源：21世紀(jì)經(jīng)濟報道
“現(xiàn)在上海好房子是一房難求�！币幻科箐N售負(fù)責(zé)人如此感慨。
在上海樓市這樣的賣方市場中，消費者不僅要面對可能存在的上下家違約，還需要面對房企為了漲價捂盤惜售而將意向金退回的尷尬。
“現(xiàn)在上海好房子是一房難求�！币幻科箐N售負(fù)責(zé)人如此感慨。這樣的言論在上海樓市到處可見，事實如此，買房子要托關(guān)系才拿到房號的現(xiàn)象越來越普遍。而一些周邊拍出地王的項目，遲遲不見開盤，即便收取了買家的意向金，也照退不誤。
真的沒有房子買了嗎？日前，小文在上海多個區(qū)域看一手樓，現(xiàn)場銷售人員均告訴她，有的樓層或戶型都是部分推出，“開發(fā)商等下一次漲價，不著急賣出”。
某研究院上海高級分析師錢寧羅指出，通過對6月以來熱賣住宅地塊所在板塊約119個項目的成交情況分析，共成交房源3891套，平均單個項目交易 約32套，顯然成交量不算大。而在目前庫存百分比排名前20的項目中，高溢價地塊周邊項目的捂盤情況的確存在，且這種情況在核心板塊較為嚴(yán)重。比如，楊浦 區(qū)的部分項目雖然早在3-5年前入市，但目前整體去化率仍不足6成。不過也有項目伴隨地王拍出之后加速推盤，主要集中在嘉定、寶山等地。
從該研究院提供的7月開盤部分樓盤數(shù)據(jù)可見，并非無房可買。比如，位于楊浦區(qū)的陽光城濱江悅，6月以來銷售22套，占可銷售套數(shù)92.1%；位于 嘉定的綠地天呈，銷售75套，占可售75%。而位于青浦的葛洲壩綠城玉蘭花園，自2015年9月開盤以來，銷售134套，占可銷售的套數(shù)50.2%。
而8月領(lǐng)取新預(yù)售證的項目中，沒有一個住宅項目，全部為商辦類。
新項目延遲開盤？
地王導(dǎo)致周邊項目漲價、捂盤惜售的傳說真實存在。比如今年5月，保利以54.5億拿下周浦純宅地，可售住宅部分樓板價5.45萬元/平方米，成為區(qū)域單價地王。這意味著保本售價將高達7.9萬/平方米。
這塊地王的周邊有2個新項目，分別是中駿柏景灣和世茂云圖，地王問世后，世茂云圖暫時封盤，退了客戶百萬意向金；中駿柏景灣預(yù)計8月下旬開盤，預(yù)估單價5.2萬元/平方米，而年初該項目報價為3.8萬元/平方米。
今年5月，融創(chuàng)以30.05億元競得SJSB0003單元12-01地塊，溢價率111.62%，樓面價達3.82萬元/平方米。周邊的保利置業(yè)上 海翡麗華庭項目在接受買家認(rèn)籌后，選擇退籌，且該項目拿到銷售許可證后拖延8個月尚未開盤。6月14日，該項目開盤后還要求消費者無論首套還是二套均要交 高比例首付款。遭到消費者投訴。
即便是區(qū)域內(nèi)將有地塊出讓，周邊項目也會提前捂盤。9月7日，上海擬掛牌出讓浦東唐鎮(zhèn)D-04-06地塊，出讓面積為5.65萬平方米，起拍樓面價 29499/平方米。在過去一年，上海各個區(qū)域的樓板價幾乎漲了一倍，因此唐鎮(zhèn)地塊刷新區(qū)域地王已是大概率事件。有分析預(yù)測，該項目未來的保本價可能會突 破10萬/平方米。
唐鎮(zhèn)最近一次土地出讓要追溯至去年4月15日，當(dāng)時大名城以總價50.76億元連奪唐鎮(zhèn)D-03-05a地塊和D-04-07地塊，成為區(qū)域地王，兩宗地的成交樓板價分別為27909元/平方米、29697元/平方米。
近段時間，上述地塊周邊的仁恒、浦發(fā)、大名城等項目均處于無房可售狀態(tài)，現(xiàn)場銷售在與21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者溝通過程中，透露了價格調(diào)整、等地王拍出再定價等消息。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，預(yù)售證發(fā)放是有序引導(dǎo)樓盤供應(yīng)的手段。如果市場較熱，政府為了鼓勵房企推盤，就會適當(dāng)加快審批，但這會對價格有較大管制。若市場較冷，則可能會對部分不合規(guī)樓盤進行更嚴(yán)格的審查，防范質(zhì)量不高或偷稅漏稅房企的項目進入市場。
嚴(yán)躍進認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)識到捂盤是一種違法行為，購房者若面臨部分房企對其購房行為拒之門外時，可以進行投訴。同時，對于房企提出的各類不合理要求也要注意搜集證據(jù)，這樣才在后續(xù)和房企談判中占據(jù)更有利位置；甚至可提出相應(yīng)資金賠償。
利潤最大化的無奈
嚴(yán)躍進指出，房企捂盤的最根本原因是，房價上漲帶來了較大盈利空間，延緩?fù)票P節(jié)奏反而能夠擴大銷售業(yè)績。但通過捂盤獲利是有前提條件的，即后續(xù)政策基本穩(wěn)定且購房者購房需求持續(xù)上升。否則捂盤同樣面臨較大金融風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。
房企捂盤惜售的目的主要在于提升業(yè)績、充實現(xiàn)金流。財報顯示，保利置業(yè)2015年營業(yè)收入同比下滑12.5%至249億港幣，毛利率由2014年的 19.8%大幅下滑至11.5%，剔除減值虧損后的核心凈利潤由2014年的 5.32億港幣轉(zhuǎn)為虧損23.17億港幣。而保利置業(yè)的在售項目分布中，長三角地區(qū)銷售面積占30%，銷售金額占43%，該區(qū)域售價相對較高，也是保利置 業(yè)盈利的主要貢獻區(qū)。
地價高漲、運營成本增加，令房企不得不謀求更多獲取經(jīng)濟利益的方式，及多方面拓寬融資渠道。截至8月5日，今年上半年發(fā)布中期業(yè)績的近80家房企 中，預(yù)虧有20多家，主要原因就是項目開發(fā)結(jié)束、成本增加等，在此情況下補充土地儲備，又令房企陷入高成本拿地-融資-房價利潤最大化的怪圈。
同時房企也在多方拓寬融資渠道。同策咨詢研究部統(tǒng)計顯示，今年7月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計485.6億元。環(huán)比6月微增 8.5%。債權(quán)融資是房企融資的主要方式，占7月總?cè)谫Y規(guī)模的99.6%，其中境內(nèi)銀行貸款和公司債為兩大主要渠道，發(fā)行資產(chǎn)支持計劃的創(chuàng)新融資規(guī)模新增 52.4億元（而6月沒有此融資方式）。
融資成本方面，同策咨詢研究部監(jiān)測的上市房企中，成功發(fā)行5年期公司債的平均成本為4.3%。與此同時，境內(nèi)銀行貸款1-5年期貸款基準(zhǔn)利率為4.75%。部分公司5年期公司債券的利率遠遠低于同期銀行貸款利率。