投資、庫存、景氣開工，為什么7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)這么難看？
發(fā)布時間：2016-8-19 18:09:23來源：新浪房產(chǎn)
統(tǒng)計局公布7月宏觀數(shù)據(jù)：
1：2016年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元，同比名義增長5.3%，增速比1-6月份回落0.8個百分點。其中，住宅投資36981億元，增長4.5%，增速回落1.1個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.8%。
1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份擴大4.8個百分點；土地成交價款3848億元，增長7.1%，增速回落3.1個百分點。
房屋新開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。
1-7月份，商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1-6月份回落1.5個百分點。其中，住宅銷售面積增長26.7%，辦公樓銷售面積增長41.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長15.5%。商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。
7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米，辦公樓待售面積增加26萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加196萬平方米。
7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.01，比6月份回落0.39點
從數(shù)據(jù)看，所有數(shù)據(jù)都不樂觀！
從數(shù)據(jù)看，7月單月商品房銷售面積是1.14億平米，其中住宅是1億平米，數(shù)據(jù)全面創(chuàng)造了2016年單月數(shù)據(jù)最低。從同比看7月成交面積同比漲幅18.7%，金額上漲同比28.5%，均低于累計前7月漲幅，整體看，市場已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢性的回落。
2：從新開工面積看，漲幅也明顯放緩：影響投資
房屋新開工面積92944萬平方米，增長13.7%，增速回落1.2個百分點。
1:開發(fā)節(jié)奏緩慢。2016年來支撐房地產(chǎn)投資的施工數(shù)據(jù)回落。
2：國企搶地王，地價高漲，導(dǎo)致入市節(jié)奏放緩，房價漲幅低于地王要求。
地價高于房價，影響了新開發(fā)節(jié)奏，一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高、而三四線庫存依然高位，這些因素導(dǎo)致去庫存難度加大。
3：庫存降速明顯放緩：
6月末，商品房待售面積71416萬平方米，比5月末減少753萬平方米。其中，住宅待售面積減少770萬平方米
7月末，商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米。其中，住宅待售面積減少415萬平方米
從2016年3月開始庫存明顯下調(diào)，在7月份庫存去化最少，其中辦公商業(yè)均出現(xiàn)了明顯庫存增加。
整體看，從全國看，庫存結(jié)構(gòu)去化非常不均衡，反而是之前庫存較少的一二線城市成為了去庫存的主力軍。而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化時代緩慢。
從去庫存的結(jié)構(gòu)內(nèi)容看，去化的大部分是一二線城市的住宅，商業(yè)地產(chǎn)與其他城市的住宅依然庫存明顯。
一二線城市地王潮全面出現(xiàn)，惜售現(xiàn)象增加。房地產(chǎn)行業(yè)去庫存難度越來越大，在前期系列政策刺激下，在漲價的預(yù)期和寬松的信貸政策影響下，庫存去化，但隨著房價高位，按揭信貸短期急增，市場風(fēng)險越來越大。2016年上半年以來已有多個一二線熱點城市的政策開始逐步收緊，因城施策仍將繼續(xù)主導(dǎo)下半年全國市場的發(fā)展。
4：房地產(chǎn)景氣指數(shù)開始下調(diào)
5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.48，比4月份提高0.07點
6月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.40，比5月份回落0.08點。
7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.01，比6月份回落0.39點。
房地產(chǎn)景氣指數(shù)出現(xiàn)了連續(xù)2個月的下調(diào)。市場風(fēng)險越來越大��！
7月，各地商品住宅成交量第四個月環(huán)比下降，市場持續(xù)處于高位回調(diào)狀態(tài)。而二手房市場成交量止跌回升，21個城市二手住宅成交面積環(huán)比上升11%，其中北京、上海、深圳環(huán)比增幅超過兩成。
7月，雖然各線城市溢價率均有所回落，但一線及三四線城市的平均樓面地價都創(chuàng)下歷史新高。盡管當(dāng)前新房銷售高位調(diào)整，但土地市場的熱潮仍在延續(xù)。
整體而言，7月如期進入淡季，新房成交量進一步高位回落。中原監(jiān)測的40個城市數(shù)據(jù)顯示，7月商品住宅成交面積環(huán)比下降5%，但同比上升13%。可見市場雖然已經(jīng)持續(xù)四個月環(huán)比走低，但依然好于去年同期水平。而7月新房成交整體回落主要是受到二線城市表現(xiàn)不佳的影響，二線熱點城市中，僅大連、南京、南昌7月成交量環(huán)比上升，其他城市均有不同程度下滑。本月出臺樓市收緊政策的廈門成交量回落顯著，環(huán)比降幅接近四成。
二線城市中的熱點城市因政策收緊，加之前期高位回調(diào)因素的共同作用下，導(dǎo)致市場供求下滑。但與此同時 ，一線城市正在逐步消化前期新政的影響，尤其二手房市場表現(xiàn)突出。在一線城市帶動下，7月二手房成交量整體止跌回升，結(jié)束了持續(xù)三個月的環(huán)比下滑走勢。北京、上海 、深圳的二手住宅成交面積環(huán)比增幅分別達到59%、38%、21%。且上海7月成交面積已經(jīng)超過去年同期水平，市場觸底反彈勢頭強勁。加之一線城市7月的中原二手住宅價格指數(shù)漲幅均現(xiàn)擴大，市場可謂迎來一波成交量價齊升行情。
當(dāng)前市場的局部過熱已經(jīng)引起了政策制定層的高度重視。7月新華社連續(xù)三天發(fā)布針對樓市變局的時評，中央政治局會議更是專門提出要“抑制資產(chǎn)泡沫”。
8月初合肥、南京、蘇州等城市再出調(diào)控政策
前7月二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是因為政策因素。在3月份一線城市出臺了不同力度的約束性政策抑制了一線城市的價格上漲，而且從限購、限貸政策看，二線城市目前的寬松程度也最大，所以導(dǎo)致在前7月資金寬松的情況下，市場活躍。
6月開始到8月，包括合肥、廈門、南京、蘇州等城市開始收緊信貸政策，預(yù)計將擴大到其他價格漲幅較快城市。
盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲，但城市間漲幅差異仍然較大，上漲過快的城市主要集中在一線城市和部份熱點二線城市，其房價漲幅遠高于其他城市，其余二、三線城市房價走勢相對平穩(wěn)。
地王是未來最大的風(fēng)險，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策，升級到一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年，特別是四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險可能爆發(fā)。
整體市場看，風(fēng)險最大的依然是三四線城市，資金回歸核心城市依然是趨勢！