2年后，南京蘇州的房?jī)r(jià)要暴漲一倍？揭秘限購(gòu)后的真相
發(fā)布時(shí)間：2016-8-19 18:20:20來(lái)源：明源地產(chǎn)研究院
2016年，一二線城市出臺(tái)了大量調(diào)控政策：限購(gòu)、限貸、限價(jià)，政策似乎已經(jīng)出盡。
明源君最近突然發(fā)現(xiàn)，各地的政策雖然分別出臺(tái)，看似沒有關(guān)聯(lián)，卻都指向了一個(gè)共同的終點(diǎn)：2年之后。
深圳非戶籍人口購(gòu)房，社保從1年改成3年，也就是說(shuō)，2年后被限的人攢夠社保。
上海非戶籍人口購(gòu)房，社保從2年改成5年，被限的人大多也是在2年后攢夠社保。
南京、蘇州等地，對(duì)新房限價(jià)，依據(jù)的是“地價(jià)+成本+利潤(rùn)”的邏輯，2年后今年賣出的地王上的新房入市，定價(jià)可能將是現(xiàn)在2倍。
所以，明源君認(rèn)為，要么，有黑天鵝事件出現(xiàn)，這2年里房?jī)r(jià)崩盤，或者2年里政策繼續(xù)加碼平緩過度。
否則，2年之后，一線城市的房?jī)r(jià)劇烈上漲，而強(qiáng)二線則更夸張，可能跳漲一倍。
下面明源君分城市來(lái)進(jìn)行論述。以南京為強(qiáng)二線城市的代表，以深圳為一線城市的代表。
南 京
現(xiàn)在買地、買房都像中獎(jiǎng)
樓面價(jià)是2014的兩倍
2年后限價(jià)政策不變房?jī)r(jià)也將跳漲
南京和蘇州很近，兩地出臺(tái)的各種政策也有些相像。明源君以南京為例來(lái)進(jìn)行解剖。
一當(dāng)拿地變成了中獎(jiǎng)，入市土地會(huì)減少嗎？
南京最新的政策是把拿地變成了中獎(jiǎng)�！熬W(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者�！�
也就是說(shuō)，如果一塊地的限價(jià)是2個(gè)億，10家開發(fā)商都愿意出更高的價(jià)格，這時(shí)候就不往上叫了，10個(gè)開發(fā)商通過搖號(hào)決定誰(shuí)獲得土地，類似于中彩票。
明源君對(duì)這個(gè)措施深表“佩服”，之前明源君一度擔(dān)心所謂的“地價(jià)熔斷政策”會(huì)造成土地?zé)o法入市。
在此之前，南京等地出臺(tái)的地價(jià)熔斷政策，通俗來(lái)說(shuō)就是拍賣土地的時(shí)候，設(shè)置一個(gè)高價(jià)紅線，一旦土地價(jià)格突破這個(gè)紅線，土地拍賣就終止，不再進(jìn)行交易。
7月8日，南京集中出讓8幅地塊，雖然據(jù)說(shuō)現(xiàn)場(chǎng)政府人員提醒開發(fā)商們“不要逼政府（出政策）”，主持人也多次勸說(shuō)大家“南京的土地還有很多”，但最終的結(jié)果是。8塊地中的7幅地塊因觸及最高限價(jià)上限而遭“熔斷”流拍。
如果沒有神奇的搖號(hào)政策，熔斷政策最終的結(jié)果會(huì)是土地出讓中止，那么，2016年內(nèi)南京政府出售的土地就減少了。2016年入市的土地減少，就意味著2017、2018年入市的樓盤變少了。入市的樓盤減少，就會(huì)進(jìn)一步推高兩年后房?jī)r(jià)。
現(xiàn)在神奇的搖號(hào)政策出臺(tái)了，但是可以想見的是，賣地的動(dòng)力也就減少了。那么入市的土地到底是增加還是減少，我們拭目以待。
二買新房變成了中獎(jiǎng)，但二手房還是市場(chǎng)價(jià)
跟限地價(jià)同時(shí)出臺(tái)的，還有限房?jī)r(jià)。
2016年4月25下午，南京市發(fā)改委正式發(fā)布了關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見》的政策解讀：“對(duì)主城六區(qū)以及江寧、浦口商品住宅項(xiàng)目，按照價(jià)格區(qū)間分類指導(dǎo)，申報(bào)均價(jià)每平方米2萬(wàn)元以下的，年化漲幅不宜高于12%；每平方米2-3萬(wàn)元的，年化漲幅不宜高于10%；每平方米3萬(wàn)元以上的，年化漲幅不宜高于8%。”
限價(jià)政策最初大家擔(dān)心不能落地，后來(lái)發(fā)現(xiàn)好像落地了，但隨之而來(lái)的是許多樓盤放緩入市，而入市的樓盤則發(fā)生了各種各樣奇怪的事情：
1、限價(jià)創(chuàng)造了灰色收入，老總開盤日不敢接電話，最后索性六親不認(rèn)
旁邊地價(jià)3萬(wàn)，自己樓盤只賣兩萬(wàn)五。
開盤當(dāng)天200套房，光很硬的關(guān)系戶都有400個(gè)，你說(shuō)這怎么分配？
有幾位南京房企的老總說(shuō)，自己開盤那兩天根本不敢接電話。
最開始有些關(guān)系、內(nèi)部員工還能拿到房號(hào)，最后一個(gè)房號(hào)被炒到了20萬(wàn)、50萬(wàn)。限價(jià)限的那部分錢被攤進(jìn)了房號(hào)里，從本來(lái)可以公開賺取的利潤(rùn)，變成了內(nèi)部人、有錢有關(guān)系的人的灰色收入。
開除了一些炒房號(hào)的內(nèi)部員工后，大部分老總開始六親不認(rèn)。這個(gè)時(shí)候，買房也完全變成了中獎(jiǎng)。
2、買房好像中彩票
1600多組客戶搶500多套房；754組認(rèn)籌搶218套房；422組客戶搶72套房……這就是幾個(gè)樓盤的銷售情況。樓盤開盤，許多人提前一晚來(lái)排隊(duì)。某樓盤開盤的時(shí)候下雨，外面排隊(duì)的人還排了一兩公里。
真的通過市場(chǎng)買到房的人成為中彩票的幸運(yùn)兒。
而房子真正進(jìn)入市場(chǎng)，是作為二手房。大量的剛需買到這些房子的時(shí)候，其實(shí)已經(jīng)是市場(chǎng)價(jià)。
也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)漲停板最終并沒有降低真正的市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)，它只是在房子真正走上市場(chǎng)之前，做了一次財(cái)富分配。
三2年后，地王上的房子入市，新房房?jī)r(jià)也將跳漲
可能有人會(huì)說(shuō)，有一個(gè)中獎(jiǎng)的機(jī)會(huì)，對(duì)普通老百姓也是好的啊。
但是，新房的限價(jià)也是不可持續(xù)的，2年后，新房的價(jià)格將是現(xiàn)在的兩倍。為什么這么說(shuō)？
現(xiàn)在政府限價(jià)，依據(jù)的是“地價(jià)+成本+利潤(rùn)”的邏輯，也就是說(shuō)，當(dāng)初成交的地價(jià)，加上你修房子的成本，然后按照一定比例算出利潤(rùn)，加起來(lái)成為定價(jià)。
我們先看地價(jià)。
現(xiàn)在入市的房子，很多在2014乃至更早拿地，而2016年拿地的項(xiàng)目，很可能在2018年入市。
下面我們來(lái)看看拿地的價(jià)格差距有多大。
2014年的時(shí)候，南京市面上在談?wù)摰氖恰叭f(wàn)元地”，也就是說(shuō)樓面價(jià)在一萬(wàn)左右，比如萬(wàn)科以樓面價(jià)10273元/㎡牽手南京南站區(qū)域。九龍湖新地王同樣為萬(wàn)科地產(chǎn)所造，拿地樓面價(jià)10191元/㎡。江浦新“地王”，其樓面價(jià)為8315元/㎡，為金地所得。華潤(rùn)地產(chǎn)在12月以樓面價(jià)7255元/㎡首度落子城北堯化門。
但到了2016年，樓面價(jià)普遍超過了2萬(wàn)。2016年上半年南京市純宅地樓面價(jià)，4月樓面價(jià)超2萬(wàn)/平方米，1月和6月的土地樓面價(jià)也都接近2萬(wàn)/平方米。
下面這張圖很能說(shuō)明一些問題。
大家可以發(fā)現(xiàn)，2016的地價(jià)是2014的兩倍，甚至可能更高，但出讓的土地卻遠(yuǎn)少于2014。
再來(lái)看成本。
目前南京的新房豪宅化，這也可以理解，因?yàn)楦冻龈嘟ㄔ斐杀�，在同樣比例的利�?rùn)下，也可以定一個(gè)更高的價(jià)格。
再看利潤(rùn)。
如果限價(jià)政策不變，估計(jì)利潤(rùn)比例也不變。
那么最終定下的價(jià)格就會(huì)是現(xiàn)在房?jī)r(jià)的兩倍。
南京8月的樓市新政是提高了某些情況的首付比例。蘇州也是把未結(jié)清二套房首付款比例，由40%調(diào)整為50%。同時(shí)要求非戶籍居民買二套房要一年社保證明。這些，都無(wú)法影響新房成本提高一倍導(dǎo)致的定價(jià)提高一倍。因?yàn)槌耸袌?chǎng)本身，沒有人有權(quán)力讓開發(fā)商虧本賣房。
深 圳
躲過崩盤之后
樓市走向回暖
2年后將是一個(gè)新階段
空方都在說(shuō)的崩盤，其實(shí)并非完全沒有可能，最起碼深圳出現(xiàn)過危險(xiǎn)的信號(hào)。
但是，現(xiàn)在危險(xiǎn)已經(jīng)過去，2年期間，深圳樓市將隨著眾多的利好，迎來(lái)一個(gè)全新的周期。
一不怕房?jī)r(jià)漲到天上，就怕錢跟不上
崩盤的第一種原因是持續(xù)加息，資金從樓市里出來(lái)去到別處，樓市里的錢就不夠了
美國(guó)、日本之前就都是崩盤于加息。
第二種原因是貨幣供應(yīng)跟不上房?jī)r(jià)上漲。這種原因說(shuō)白了，就是進(jìn)入樓市的錢不夠了，后續(xù)跟不上了。
錢跟不上房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)什么情況呢？
具體到某一個(gè)人，可能是他失業(yè)或降薪后供不起樓了；也可能是他之前貸款供樓，而現(xiàn)在無(wú)法獲得新的貸款了；還可能是一個(gè)急于出手的短炒客，已經(jīng)有意向的一個(gè)接盤者因?yàn)橘J款未能足額獲批，而放棄買他的房子，房子砸他手里了。
華泰證券發(fā)明的一套計(jì)算辦法就把這個(gè)事情說(shuō)的特別明白。華泰證券把房地產(chǎn)租售比增速(P/E)作為一條曲線，表示房?jī)r(jià)去除基本面影響后的增速，把信貸產(chǎn)出比（M2/GDP）增速作為另一條曲線，二者一致則無(wú)危險(xiǎn)，二者分離則有危險(xiǎn)。
下面是北上廣深四地過去數(shù)年租售比增速的曲線，可以看出，深圳從2015年3月之后和別的城市分離了。
下面是深圳兩條曲線的情況，可以看出，從2015年8月起，2條線分離，而且越分越遠(yuǎn)。
這種分離一旦擴(kuò)大到不可收拾的程度，或者分離在一年以上，情況就危險(xiǎn)了。
二調(diào)控之后，深圳樓市已經(jīng)回暖，二手房成交量和房租上漲
深圳和上海同時(shí)在2016年3月出臺(tái)了加強(qiáng)版的限購(gòu)政策，房?jī)r(jià)停止上漲了。而從3月到現(xiàn)在，貨幣發(fā)行還將繼續(xù)。也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)停下來(lái)，等一等貨幣。
深圳現(xiàn)在的情況怎么樣？我們首先說(shuō)，樓市已經(jīng)等到了足夠的錢。
2016年上半年深圳二手房套均總價(jià)高達(dá)370.8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)49.0%;另外近一年來(lái)以貸款方式進(jìn)行購(gòu)房的比例越來(lái)越高，2016年上半年這一比例高達(dá)93.7%，較2015年增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，較2011年增加約11個(gè)百分點(diǎn)，選擇一次性付款的買家則越來(lái)越少。
從全國(guó)來(lái)看，上半年貸款總體為7.53萬(wàn)億，其中房貸2.36萬(wàn)億。7月人民幣貸款增加4636億，其中中長(zhǎng)期貸款4773億，也就是說(shuō)，房貸已經(jīng)超過信貸100%，新增貸款基本就是房貸了。
樓市到底怎么樣，關(guān)鍵要看二手房交易數(shù)據(jù)和租金數(shù)據(jù)，因?yàn)檫@兩個(gè)是變現(xiàn)的渠道。
決定資產(chǎn)價(jià)值的很大一個(gè)因素，就是看其是否能隨時(shí)變現(xiàn)，能隨時(shí)變現(xiàn)就是真實(shí)價(jià)值。能輕易變現(xiàn)，就還有上升空間。
深圳的二手房交易量，其警戒線在每月5000套。
3.25新政后，深圳二手房成交量一度冰封。但很快開始恢復(fù)，5月份二手房實(shí)際成交量突破5000套，到7月份突破7500套，已經(jīng)全面回暖。
而深圳房屋的租金，在連跌5個(gè)月之后，7月再度往上走，平均租金環(huán)比上漲2.6%,同比上漲8.4%。
三二年之后深圳會(huì)等到什么？
2年之后，深圳等來(lái)了以下一些東西。
1、被限購(gòu)的人們的社保、納稅的年數(shù)攢夠了。
2、二套房3改4，增加的那一成，恐怕也早就攢夠了。
3、深圳又多了好幾條地鐵，城市更加發(fā)達(dá)。周邊區(qū)域?qū)ι钲诘闹С指蟆?/p>
4、深圳又多了好多標(biāo)志性建筑，幾棟世界著名高樓拔地而起。
5、深圳上新三板的企業(yè)多了不少，有股票的員工也多了不少。
6、曾經(jīng)在高等教育方面比較弱的深圳，突然就多了好多世界名校。哈爾濱工業(yè)大學(xué)深圳校區(qū)、中山大學(xué)深圳校區(qū)、深圳技術(shù)大學(xué)、深圳北理莫斯科大學(xué)、深圳吉大昆士蘭大學(xué)、清華伯克利深圳學(xué)院，等等，加上之前的南方科技大學(xué)、深圳大學(xué)，深圳未來(lái)會(huì)有20多所大學(xué)。
而從過往幾年一個(gè)周期來(lái)看，2018會(huì)是一個(gè)新的周期。
什么都是浮云
供需才是關(guān)鍵
上面說(shuō)了這么多，有人會(huì)問，明源君，你的意思是什么政策都沒有用嗎？
當(dāng)然不是，明源君的意思是，必須有能影響供需的政策出臺(tái)，而目前能影響供需的政策，基本都是黑天鵝，不大可能出臺(tái)。
房?jī)r(jià)的本質(zhì)，就是人口聚集的情況下，金錢和土地之間的兌換。要么，就減少樓市里的錢，讓人們把錢拿出來(lái)，要么就增加土地供應(yīng)�；蛘撸屓藗儾灰敲淳奂�。
深圳基本沒有地了，基本都要靠舊改、拆違、填海。南京、上海、蘇州，土地有多緊張，大家也都清楚。
能讓房?jī)r(jià)下降的黑天鵝，有以下幾只：
持續(xù)加息：這樣錢就到銀行去了，但會(huì)影響經(jīng)濟(jì)，不大可能出臺(tái)。
小產(chǎn)權(quán)房合法化，這樣就增加供應(yīng)了。但這將影響土地根本政策，也不大可能出臺(tái)。
因?yàn)槟硞�(gè)原因，大家都不喜歡大城市了。這也很難，除非發(fā)明一種感染上就會(huì)厭惡大城市的病毒。
收很高的房產(chǎn)稅，無(wú)法轉(zhuǎn)嫁給房客。明源君覺得，這種幾乎會(huì)影響所有人的政策，出臺(tái)過程會(huì)很慢，收的少其實(shí)沒用，收的多又很難付諸實(shí)施。