瘋狂的南京樓市：能買(mǎi)到房子就像中了彩票一樣
發(fā)布時(shí)間：2016-8-29 16:34:32來(lái)源：新浪地產(chǎn)
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拿到自己新房鑰匙的時(shí)候，李冰（化名）長(zhǎng)長(zhǎng)地舒了一口氣。
住在南京的李冰是當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲漩渦的親歷者。今年年初，房?jī)r(jià)上漲之前他在玄武區(qū)購(gòu)置了一套二手房。隨后，南京幾乎每周都會(huì)調(diào)價(jià)，他和他的朋友擔(dān)心按此趨勢(shì)發(fā)展，以后無(wú)法置換更大的房子。于是，他再一次加入了買(mǎi)房大軍，經(jīng)歷了不停地看房、搶籌之后，終于在郊區(qū)買(mǎi)到了屬于自己的新房。
“我買(mǎi)的新房認(rèn)籌人數(shù)是實(shí)際房源的5倍，這意味著每5個(gè)人只有一個(gè)才買(mǎi)到。大家都覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，因此或多或少提前了自己的買(mǎi)房計(jì)劃。”李冰告訴第一財(cái)經(jīng)記者。
南京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2016年7月南京市場(chǎng)的一手房均價(jià)20055元/平方米，而在去年同期，南京市場(chǎng)一手房均價(jià)為15018元/平方米，漲幅33.5%。
李冰今年初買(mǎi)的二手房?jī)r(jià)格為2萬(wàn)/平方米，而今年8月的報(bào)價(jià)已經(jīng)到了2.5萬(wàn)/平方米。
“我們買(mǎi)的是老區(qū)，房?jī)r(jià)上漲還算溫和，像南京的江北新區(qū)，房?jī)r(jià)更是上漲得厲害，每個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)都是日光�！崩畋嬖V記者。
南京市場(chǎng)究竟有多火？
“從2014年9月開(kāi)始南京房?jī)r(jià)就開(kāi)始一路上漲，整個(gè)2015年還是很溫和，但是到了2016年就突然價(jià)量齊升。目前南京庫(kù)存不到3萬(wàn)套，而南京每月的成交量為1萬(wàn)套，市場(chǎng)非�；鸨��！敝袊�(guó)指數(shù)研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東告訴記者。
“除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中。考慮到未來(lái)南京產(chǎn)業(yè)都是IT這樣的新興產(chǎn)業(yè)，未來(lái)南京人口還將有導(dǎo)入，南京樓市還會(huì)有持續(xù)增長(zhǎng)的潛力�！蹦暇┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究經(jīng)理馬骉告訴記者。
此前，南京樓市已經(jīng)相繼進(jìn)行過(guò)多次調(diào)控。
今年4月，南京市發(fā)改委正式發(fā)布的關(guān)于《中共南京市委南京市人民政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的意見(jiàn)》的政策解讀中，明確提出開(kāi)發(fā)商申報(bào)房?jī)r(jià)年化漲幅設(shè)定在8%-12%之間，同時(shí)南京將采取6項(xiàng)措施遏制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭。
到了5月，南京宣布將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)超過(guò)最高限價(jià)的，終止土地出讓?zhuān)?jìng)價(jià)結(jié)果無(wú)效；物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。
今年8月，南京進(jìn)一步調(diào)整土地公開(kāi)出讓競(jìng)價(jià)方式上。其規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地公開(kāi)出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。同時(shí)，南京對(duì)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買(mǎi)的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。
但是，多重的政策并未抑制市場(chǎng)的熱情，南京樓市持續(xù)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。在近期開(kāi)盤(pán)的每一個(gè)新盤(pán)，幾乎都出現(xiàn)了搶房的場(chǎng)景。
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“我去參加過(guò)幾次搖號(hào)買(mǎi)房，買(mǎi)到房子的都跟中了彩票一樣，沒(méi)有買(mǎi)到的都很垂頭喪氣�！崩畋嬖V記者。
“最主要的還是供求關(guān)系的影響，南京的市場(chǎng)失衡，任何政策對(duì)于樓市的效果都還是有限的�！笨硕鸱治鰩燅R千里告訴記者。
為何瘋狂？
一邊是樓市告急，一邊是土地市場(chǎng)的熱烈與火爆。
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今年7月，南京迎來(lái)了下半年的首場(chǎng)土拍，集中出讓了10幅地塊，出讓區(qū)域位于南京的江寧區(qū)和浦口區(qū)，其中8幅為宅地且均設(shè)定了最高限價(jià)。此次土地拍賣(mài)吸引了超過(guò)40家房企前來(lái)報(bào)名。
但是最后拿到土地的開(kāi)發(fā)商卻是鳳毛麟角。其中8幅限價(jià)土地僅一幅成功出讓?zhuān)硗?宗因觸碰最高價(jià)導(dǎo)致熔斷，還有2宗則因多家開(kāi)發(fā)商同時(shí)舉牌、無(wú)法確認(rèn)結(jié)果而未能順利拍出。
多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)連續(xù)幾個(gè)月位列全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅前三名，另?yè)?jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，南京今年上半年土地出讓金779.7億，位列全國(guó)城市第二位，同比上漲203%，其土地的平均溢價(jià)率超過(guò)90%。
戴德梁行南京公司副總經(jīng)理?xiàng)铎险J(rèn)為，南京定位為特大城市后，依靠其強(qiáng)大的吸附力，首置及首改依然為市場(chǎng)主力軍，未來(lái)需求量大，而目前的高售價(jià)、高銷(xiāo)售額將仍吸引更多優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商拿地。
目前的土地政策對(duì)于現(xiàn)金儲(chǔ)備足、資金成本低、管理能力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)更占據(jù)了優(yōu)勢(shì)，政策將擠壓中小房企的生存空間，房產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)一步寡頭化。
戴德梁行南京及杭州公司總經(jīng)理湯耀光觀察發(fā)現(xiàn)，一線市場(chǎng)的火熱傳遞至重點(diǎn)二線城市仍屬于正常市場(chǎng)規(guī)律，兩地價(jià)差及一線城市的限購(gòu)政策都吸引了部分投資者的目光，使得他們轉(zhuǎn)移至附近的周邊熱門(mén)城市中挑選項(xiàng)目。
“在人民幣貶值、沒(méi)有更多的投資渠道等諸多因素的推動(dòng)下，除非有大的限制政策或供需有所緩解，否則短期內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)難以退熱，房?jī)r(jià)也將隨著搶購(gòu)的熱潮而繼續(xù)上漲�！睖庹f(shuō)。
馬千里認(rèn)為，南京是長(zhǎng)三角特大城市，人口吸附能力非常強(qiáng)大，這一點(diǎn)使得南京樓市有著較好的基本面。
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南京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年11月1日零時(shí)，全市常住人口為823萬(wàn)人，同第六次全國(guó)人口普查2010年11月1日零時(shí)的800萬(wàn)人相比，五年共增加23萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.88%，年平均增長(zhǎng)率為0.57%。
值得一提的是，全市常住人口中，具有大學(xué)（指大專(zhuān)以上）文化程度的人口為291萬(wàn)人，同2010年第六次全國(guó)人口普查相比，每10萬(wàn)人中具有大學(xué)文化程度的由26119人上升為35358人。
年輕的人口總量，較多的高校資源，不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)支撐，給了南京房?jī)r(jià)上漲的理由。但是，房?jī)r(jià)會(huì)這樣一直漲下去么？人們的購(gòu)買(mǎi)力又能支撐多久呢？
南京“史上最嚴(yán)限購(gòu)政策”將于8月底出臺(tái)
據(jù)媒體報(bào)道，從南京官方權(quán)威人士處獲悉，在蘇州出臺(tái)限購(gòu)政策之前，南京就擬定了重啟限購(gòu)政策，但是因?yàn)樘K州率先出臺(tái)，南京官方?jīng)Q定延后出臺(tái)。
“目前僅僅依靠此前出臺(tái)的政策，南京樓市很難降溫，最好的辦法無(wú)疑是出臺(tái)限購(gòu)政策，南京的政策已經(jīng)箭在弦上，出臺(tái)時(shí)間或?qū)⒃?月底�！�
此前在8月11日，蘇州市人民政府新聞辦公室官方微信“蘇州發(fā)布”公布房產(chǎn)新政，非本市戶(hù)籍居民購(gòu)買(mǎi)第一套住房，不受任何限制。非本市戶(hù)籍購(gòu)買(mǎi)第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。蘇州成首個(gè)重啟限購(gòu)二線城市，外地人買(mǎi)二套房要交1年社保。
8月17日，南京市市長(zhǎng)繆瑞林對(duì)南京樓市喊話稱(chēng)，下半年南京要三大舉措控樓市，分別是嚴(yán)格落實(shí)房?jī)r(jià)管控標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域設(shè)置價(jià)格管控線，嚴(yán)控區(qū)域樓王；安排建設(shè)、物價(jià)、房產(chǎn)等相關(guān)部門(mén)，對(duì)南京全市商品房實(shí)行聯(lián)動(dòng)監(jiān)管;嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制，杜絕炒房賣(mài)號(hào)現(xiàn)象。
南京市市長(zhǎng)繆瑞林
隨后，在8月19日，南京市住房保障和房產(chǎn)局局長(zhǎng)郭宏定指出，為維穩(wěn)市場(chǎng)，或再出調(diào)控政策。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，如果南京再出調(diào)控政策，將是最為嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，目前該政策已經(jīng)箭在弦上。
而據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的70個(gè)大中城市7月份的房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，南京房?jī)r(jià)17個(gè)月連漲，7月份環(huán)比再漲3.6%，在全國(guó)位列廈門(mén)、合肥之后，居第三位，再次打敗了一線城市北京、上海、廣州。